Lorsqu’un bien immobilier est mis aux enchères au Tribunal, il a préalablement fait l’objet d’une publicité par voie d’affichage et d’insertions légales.
La vente d’un bien immobilier obéit à des règles de compétences territoriales, chaque Tribunal de Grande Instance ayant son organisation interne propre. [1]
Lorsqu’un potentiel adjudicataire se montre intéressé par un bien mis en vente, il est important qu’il se rapproche du cabinet d’avocat chargé de la vente du bien afin d’obtenir tous les renseignements afférents audit bien.
Le cahier des conditions de vente peut être consulté soit au Greffe du Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble, soit au sein du Cabinet d’avocat vendeur. Ce document contient notamment l’identité des parties, le descriptif de l’immeuble et ses conditions d’occupations, ainsi que les différents diagnostics, etc.
S’agissant des conditions d’occupation.
Dans l’hypothèse où le bien est occupé, deux cas de figures sont à envisager : soit le bien est occupé par un locataire et le contrat de bail est valable. Dans ce cas, l’adjudicataire se substituera à l’ancien propriétaire et reprendra le bail en cours dans les conditions fixées initiales ; soit le bien est occupé par les anciens propriétaires, et dans ce cas, il appartiendra à l’adjudicataire de faire exécuter le jugement d’adjudication qui prévoit leur expulsion.
Une visite du bien est prévue, en règle générale, 1 à 2 semaines avant la vente du bien. Elle est organisée par un Huissier de Justice qui sera présent le jour de la visite. Le potentiel acquéreur peut s’y rendre sans prise de rendez-vous préalable.
Si un potentiel acquéreur est intéressé par l’achat d’un bien, il est impératif de faire appel à un avocat inscrit au Barreau du Tribunal de Grande Instance dans lequel la vente est poursuivie. Il devra remettre impérativement à son avocat un pouvoir afin qu’il porte les enchères en son nom.
En effet, en matière de vente immobilière judiciaire, seul un avocat peut porter les enchères pour les intéressés, le ministère d’avocat étant obligatoire.
Afin de participer aux enchères, plusieurs étapes sont à appréhender.
S’agissant de la capacité à enchérir.
En vertu de l’article R.322-39 du Code des Procédures civiles d’exécution :« Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux mêmes, ni par personnes interposées :
1° Le débiteur saisi ;
2° Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ;
3° Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie. »
En outre, aux termes de l’article 1596 du code civil :« Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :
Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ;
Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;
Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ;
Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire. »
Il est important de préciser qu’un avocat peut porter les enchères pour le compte d’une société en formation, à la condition que les statuts aient été signés et que l’identité de chaque associé, ainsi que la répartition des parts sociales soient indiquées au greffe du tribunal le jour de l’audience.
Dès lors que la personne intéressée par l’achat d’un bien aux enchères a la capacité à enchérir, son avocat lui indiquera les pièces justificatives à présenter en fonction de sa situation.
En tout état de cause, et dans tous les cas de figure, l’avocat lui demandera de lui présenter les preuves de solvabilité.
A cet effet, plusieurs documents peuvent constituer des éléments de preuves : relevés bancaires, avoirs bancaires, avis d’imposition, simulation d’emprunt bancaire, acceptation de principe de la banque d’un emprunt bancaire, etc.
S’agissant de la consignation pour enchérir.
Il est impératif pour participer aux enchères d’adresser à son avocat deux chèques de banque de consignation, qu’il se chargera de déposera le jour des enchères à l’audience.
Le plus souvent, les montants et les ordres des chèques sont précisés sur les affiches de publication de l’immeuble mis en vente.
Le premier chèque représente 10% de la mise à prix, sans qu’il puisse être inférieur à 3.000 €.
Le second chèque sert à couvrir partiellement le montant des frais qui ont été exposés par l’avocat poursuivant pour parvenir aux enchères.
A l’issue de la vente, si la personne intéressée par l’achat du bien aux enchères est déclarée adjudicataire (qu’elle remporte les enchères), ces deux chèques seront conservés par Monsieur le Bâtonnier Séquestre Adjudicataire.
En revanche, si elle n’est pas déclarée adjudicataire, ils lui seront restitués immédiatement sur place après la vente.
Dans l’hypothèse où le potentiel acquéreur est déclaré adjudicataire.
Le dernier enchérisseur devra s’acquitter des frais pour la plupart dans le délai d’un mois à compter de la vente et du prix d’adjudication dans le délai de deux mois à compter du jour où la vente sera devenue définitive.
Attention, deux précisions doivent êtres émises à ce stade :
D’abord, si la personne intéressée est déclarée adjudicataire à l’audience, elle est considérée comme étant le propriétaire du bien adjugé au jour de la vente, et ce malgré le délai de dix jours pendant lequel cette vente n’est pas définitive pour surenchère éventuelle. Dès lors, il lui incombe impérativement d’assurer le bien dès le jour de la vente.
Ensuite, il est important de préciser qu’il résulte de l’article R.213-15 du Code de l’urbanisme qu’une préemption peut intervenir dans un délai de trente jours à compter de l’adjudication.
Quels sont les frais dans une vente aux enchères ?
Les frais représentent environ 15 % du prix d’adjudication de l’immeuble, et regroupent :
Les frais préalables, annoncés le jour de l’audience et inscrits sur les affiches distribuées le jour de la vente à l’audience ;
Les droits d’enregistrements à verser à l’État (environ 5,80% du prix d’adjudication) ;
Les émoluments de vente qui sont calculés proportionnellement au prix d’adjudication ;
Les frais de publication du titre de propriété au Service de la Publicité Foncière : la grosse du jugement remis par le Tribunal à l’Avocat constituera le titre de propriété ;
Les frais de radiation des inscriptions des précédents propriétaires ;
Les honoraires de l’Avocat.
Dans quel délai dois-je payer le prix de la vente ?
Le paiement doit intervenir dans les deux mois à compter de l’expiration du délai de 10 jours depuis l’adjudication. Ce délai de dix jours est le délai pendant lequel, toute personne intéressée peut former une surenchère par l’intermédiaire d’un avocat. Dans le cas d’une surenchère, le bien est remis en vente avec une mise à prix correspondant au prix d’adjudication majoré de 10%.
En l’absence de surenchère, et en cas de non paiement de l’intégralité du prix d’adjudication dans les deux mois à compter du jour où la vente est devenue définitive, l’intérêt au taux légal s’appliquera sur la partie du prix non payée, jusqu’à paiement complet du prix.
Le taux d’intérêt légal sera majoré de 5 points passé un délai de 4 mois.
L’hypothèse de la « folle enchère ».
Dans l’hypothèse où l’adjudicataire ne consigne pas le prix de la vente ou les frais dans les délais, une réitération de la vente peut être poursuivie par le créancier poursuivant le plus souvent, ou par toute personne intéressée.
La réitération de la vente consiste à remettre le bien en vente à la mise à prix de départ.
Cette procédure implique des conséquences financières très lourdes pour l’adjudicataire initial défaillant, puisque d’une part, toutes les sommes qu’il aura déjà versées, au titre du paiement du prix ou des frais, seront conservées par Monsieur le Bâtonnier Séquestre Adjudicataire, puis redistribuées au moment de la distribution du prix de vente.
D’autre part, il sera tenu d’assumer le paiement de la différence entre le prix de revente issu de la folle enchère et le prix d’adjudication initial.
Par conséquent, et au vu des conséquences financières considérables qui résultent du non paiement du prix de la vente et des frais, il est vivement conseillé avant de mandater un avocat pour porter les enchères, de s’assurer de sa capacité à financer le bien et ce dans les délais requis.
En conséquence, il apparaît que la vente aux enchères peut s’avérer intéressante d’un point de vue financier mais doit être mené soigneusement afin de respecter les nombreuses prescriptions légales et usages en la matière.
