A noter un arrêt de la Cour de cassation du 05 novembre 2014, rendu le jour de l’entrée en vigueur de la loi Pinel modifiant pour partie le statut des baux commerciaux. [1].
Au terme de cet arrêt, la Cour de cassation a ordonné le remboursement par le bailleur de toutes les provisions versées par le preneur au titre « d’appels trimestriels de provisions à valoir sur le paiement de charges », dès lors que le bail prévoyait expressément que les provisions devaient être régularisées « en fonction de l’arrêté de comptes de charges annuelles », dès lors que cet arrêté de comptes n’avait pas été établi et communiqué au preneur.
La Cour de cassation a ainsi jugé que le paiement de provisions sur charges était sans objet, et devait donc faire l’objet d’un remboursement intégral par le bailleur, dès lors que la régularisation annuelle desdites charges, permettant de régulariser le montant des provisions versées, n’était pas intervenue.
Par conséquent, par cette jurisprudence applicable aux baux en cours, donc exclus du champ d’application de la loi Pinel, le preneur est parfaitement bien-fondé à obtenir le remboursement de toutes les provisions réglées à titre de provisions sur charges dès lors que les charges annuelles n’ont pas été régularisées.
L’obligation de remboursement s’impose donc au bailleur et ce jusqu’à communication des justificatifs et des états récapitulatifs des charges annuelles permettant de confirmer le bien-fondé du montant des provisions versées en cours d’année, le cas échéant de les actualiser à la hausse ou à la baisse.
Pour rappel, la prescription applicable est une prescription quinquennale.
Attention donc aux conséquences et incidences de cette position de la Cour de cassation.
Pour précision, depuis la loi Pinel, et pour tous les baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014, la règle applicable est celle de l’article R.145-36 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 à savoir la communication d’un état récapitulatif annuel communiqué au preneur au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou pour les immeubles en copropriété, dans un délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
Discussions en cours :
Bonjour,
Après la signature d’un bail commercial durant l’été 2014, les provisions appelées pour charges par le bailleur ont doublé de 200 €/mois à 400 €) sans aucune justification, et sans formalité (mention manuscrite sur l’appel de loyer).
Nous avons demandé à plusieurs reprises, y compris en LR/AR la production de justificatifs, et nous n’avons eu aucun retour.
La signature du bail étant antérieure à l’entrée en vigueur de la loi PINEL, le bailleur est-il tout de même tenu de faire droit à nos demandes de justificatifs ? Pour l’instant nous avons continué à verser les provisions telles que prévues au bail.
Par ailleurs, aucun évènement n’étant intervenu depuis la prise d’effet du bail, il y a tout lieu de penser que la bailleur était de mauvaise foi et a fixé sciemment une provision pour charges plus faible que leur montant réel, pour attirer un locataire. Cette mauvaise foi ne peut-elle pas être sanctionnée d’une manière ou d’une autre ?
Merci de vos réponses, cordialement
Bonjour,
J’ai lu avec attention cet article car nous avons été dans ce cas (même s’il ne s’agit pas ici d’un bail commercial), comme beaucoup de ménage, contraint de payer des régularisations de charges à la sortie de notre logement. Ces régularisations n’ont pas eu lieu annuellement et nous avons donc eu la surprise de devoir régulariser les 4 années (2010-2013) d’un coup, ce que nous n’avions pas trouvé normal. Surtout qu’il était bien stipulé dans le bail que ces régularisations devaient intervenir chaque année.
Nous avons essayé de nous défendre sans succès lorsque qu’une association de défense des locataires nous à indiqué que la régis était dans son droit et qu’elle disposait de 5 années pour demander ces régularisations.
C’est proprement scandaleux ! Du coup nous n’avons jamais récupéré notre dépôt de garantie qui a été aspirée dans cette régularisation.
Nous avons ensuite découvert que cette pratique est très courante dans les régis immobilières ! Il s’agit de faire baisser artificiellement le prix d’une location en affichant volontairement des charges moins élevées qu’elles ne le sont en vérité ! Ensuite, libre à elle de faire les réguls et le piège se referme sur le locataire.
Comment prouver que le locataire a été trompé, que l’agence a été malhonnête ?
Difficile ! Il faudra passer du temps et sûrement de l’argent pour avoir gain de cause.
Ces agences profitent de la vulnérabilité des ménages avec des lettres bien écrites, avec des injonctions de payer... et nous, on s’exécute bien sagement.
Et bien sûr, personne pour nous défendre. On sera toujours le dindon de la farce face à la toute puissance des régis immobilières.