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Bailleur, locataire et Airbnb : le difficile ménage à trois.

Par Marie Cantele, Avocat.

L’explosion de plateformes de locations de tourismes de type Airbnb a refait émerger un contentieux spécifique de sous-locations en matière de baux d’habitation.
Parallèlement, la guerre entre les Communes pour soumettre ces locations à la réglementation des meublés de tourisme et la plateforme suspendue à la décision à intervenir de la CJCE ne fait que commencer.

Le marché collaboratif de la sous-locatif au moyen de plateformes dédiée et l’ubérisation des pratiques par les locataires entrainent des tensions et des contentieux inédits dans le vaste monde de la location.

Par un arrêt du 5 juin 2018, la Cour d’Appel a mis le holà sur une pratique qui se développait de plus en plus en violation totale de la loi du 6 juillet 1989 et des obligations respectives en matière de bail d’habitation.

Pour mieux comprendre cette décision, il convient de faire un rappel des fondamentaux.

La loi du 6 juillet 1989 fixe les règles en matière de bail d’habitation ainsi que les droits et obligations des bailleurs et locataires.

Le locataire est ainsi notamment tenu de payer le loyer et les charges, de l’assurer et d’entretenir le bien.

Le propriétaire est lui tenu de mettre à disposition un logement décent, de ne pas porter atteinte à la santé ou à la sécurité de son locataire, de lui apporter toutes les informations utiles sur le logement et d’assurer les gros travaux relatifs au logement.

Le contrat de bail d’habitation est un contrat intuitu personae ce qui signifie que sont clairement indiqués la personne du bailleur comme celle du locataire.

Sur ces principes, sauf autorisation expresse écrite, la sous-location d’un logement est interdite.

Pourtant, avec l’apparition de plateformes collaboratives, de plus en plus de locataires se sont mis en tête de sous-louer leur appartement pour un week-end ou pour les vacances sans ne se soucier ni de l’accord du propriétaire ni des conséquences d’un tel acte.

La Cour d’Appel de Paris a ainsi rappelé à l’ordre les locataires.

En l’espèce, les locataires d’un appartement ont sous-loué ce bien pendant près de trois ans auprès de la plateforme Airbnb.

À la suite d’une succession, le nouveau propriétaire prend connaissance de cette pratique et réalise des captures d’écran sur le site internet de la plateforme et fait procéder à un constat d’huissier attestant de la mise en sous location.

Le propriétaire a fait délivrer un congé pour reprise dont les locataires ont contesté la validité et se sont maintenus dans les lieux.

Le propriétaire a donc assigné ses locataires pour faire valider le congé, prononcé l’expulsion et obtenir leur condamnation au paiement de dommages-intérêts en raison de la sous-location irrégulière.

La Cour d’Appel a entièrement fait droit à la demande du bailleur en considérant que les locataires ne rapportaient pas la preuve de l’autorisation expresse du bailleur de mise en sous location imposée tant par le contrat de bail qu’ils ont signé que par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, ces sous-locations non autorisés ont produit des fruits civils dont le propriétaire est en droit de revendiquer et a ainsi condamner les locataires à reverser l’intégralité des sommes perçues par la moise en sous location avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

La sanction est donc double : résiliation du bail pour non-respect des obligations du locataire et remboursement intégrale des sommes perçues.

Parallèlement, les Communes et en tête la ville de Paris a lancé une croisade afin d’imposer l’application de la réglementation des locations meublées touristiques aux utilisateurs de la plateforme.

Les Communes imposent en effet aux propriétaires de se déclarer et d’enregistrer leur bien avant de le louer afin de contrôler le respect des règles en matière de location meublée de tourisme.

En effet, la législation en matière de location meublée touristique impose des règles fixes en matière d’établissement de prestations de services, de jours maximums de location (120 jours pour les résidences principales et prohibition pour les résidence secondaires) et en matière de fiscalité.

Certains propriétaires entendent faire fi de ses règles et refusent de s’enregistrer pour pouvoir louer leurs biens plus de 120 jours notamment.

Ils sont actuellement poursuivis par les communes ainsi que la plateforme hébergeur qui ne vérifie pas si l’enregistrement en mairie a été réalisé.

Cependant toutes les procédures actuellement pendantes entre les Communes et les bailleurs récalcitrants et la plateforme Airbnb devant les juridictions sont actuellement suspendues.

En effet, la Cour de Justice de l’Union Européenne vient d’être saisie par la Cour de Cassation sur la question de la conformité entre notre législation actuellement sur les locations meublées touristiques et les dispositions de la directive européenne service dite "directive Bolkestein".

La décision à intervenir s’annonce donc déterminante et le bras de fer avec les plateformes Airbnb ne fait que commencer.

Marie CANTELE
Avocat au Barreau de GRENOBLE

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