Par Fanny Quilan, Juriste.
 
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  • Parution : 10 février 2021

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Guide de lecture.
 

Diagnostic de performance énergétique : modifications, entrée en opposabilité, annonces immobilières... Que retenir ?

Le diagnostic de performance énergétique renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen, la Directive 2002/91/CE, destinée à réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Il est reconnu comme un dispositif de première importance et placé au cœur des politiques publiques de réduction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre.

L’article 179 III de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 vient modifier les articles L134-3-1 et L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation et 3.3 de la loi du 6 juillet 1989, afin de rendre les informations du DPE opposables à compter du 1 er juillet 2021. Le Décret n°2020-1610 et le Décret n°2020-1609 accompagnent l’entrée en vigueur de cette opposabilité.

1/ Champ d’application de l’obligation DPE.

Le champ d’application de ‘l’obligation DPE’ est posé par l’art. R134-1 et suiv du CCH.

Sont concernés par cette obligation, tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert.

Cette obligation concerne donc la quasi-totalité des logements mis en vente (à l’exception de ceux listés par l’art. R134-1 et suiv du CCH).

2/ Le nouveau contenu du DPE : des légères modifications.

Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié, impartial et indépendant (Art. R134-4 CCH).

L’annuaire des diagnostiqueurs certifiés est disponible sur le site du Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les Collectivités territoriales [1].

La lecture du DPE est facilitée par 2 étiquettes de 7 classes de A (meilleure performance) à G (mauvaise performance). Il s’agit de :
- L’étiquette énergie pour connaître la consommation énergétique primaire (économe ou énergivore) ;
- L’étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise (faible ou forte).

Ces étiquettes contribuent à l’information des usagers : elles permettent notamment à chaque français qui achète ou loue un bien immobilier de mieux mesurer l’impact sur l’effet de serre de ses choix d’énergie et d’avoir une évaluation de sa facture énergétique.

Le Décret n°2020-1609 portant, notamment, sur le contenu des DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021, indique que les nouveaux DPE devront contenir (cf : en gras les dispositions nouvelles) : [...]
- d) une information sur les énergies renouvelables produites par les équipements installés [..] utilisées dans le bâtiment ou la partie [..] concerné ;
- e) le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment sur une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage [..] ;
- f) le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment sur une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage [..] ;
- g) des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment sans augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée [..] accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité. [Précision : Ces travaux conseillés ne sont pas obligatoires, puisque le DPE a seulement pour objectif d’inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment, pas d’obliger à la réalisation de travaux.] ;
- i) des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

S’agissant du contenu du DPE les modifications applicables à compter du 1er juillet 2021, sont ‘légères’.

L’étiquette énergie (classement énergétique) est prévue par l’alinéa e), tandis que l’étiquette climat (classement climatique) est prévue à l’alinéa f).

3/ La duree de vie du DPE : le principe demeure mais attention aux ajustements de transition.

Le DPE a une durée de validité de 10 ans (Art. R134-4-2 CCH). Ce principe demeure.

Toutefois, le Décret n°2020-1610 portant, notamment, sur la durée de validité des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 indique :
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

En cas de besoin, l’Ademe met à votre disposition un outil de recherche [2] permettant de vérifier la validité de votre DPE, profitez-en !!

4/ Professionnels de l’immobilier : entrée en opposabilité du DPE et annonces immobilières.

a) Entrée en opposabilité du DPE : un régime de réparation qui devient identique à celui des autres diagnostics techniques.

Le Décret n°2020-1609 indique qu’à compter du 1er juillet 2021 le DPE en annexe du contrat de vente, sera désormais opposable (cf : ’Notice’ du Décret).

Actuellement, l’article L271-4, II du CCH indique notamment que

« L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE [..] qui n’ont qu’une valeur indicative ».

Ainsi, l’affichage ainsi que la communication d’un DPE erroné ne sont passibles « d’aucune » sanction en résolution ni en réduction du prix de vente, puisque l’information transmise n’est pas opposable mais seulement « indicative ».

Mais attention, le risque contentieux demeure, il est apprécié souverainement.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler dans un arrêt du 21 novembre 2019 (n°18-23251) que le DPE avait une valeur indicative. Elle en a déduit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait d’une information DPE erronée ne consistait pas dans le versement de dommages et intérêts d’un montant égal au coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique visée au DPE erroné, mais seulement dans la réparation de la perte de chance d’avoir pu négocier une réduction du prix de vente en conséquence d’un devis travaux.

Actuellement, et sur le fondement de l’article L271-4 du CCH, la jurisprudence élabore un régime de réparations qui distingue le DPE des autres diagnostics. En effet, à l’exception du DPE, les fautes commises par les diagnostiqueurs sont opposables et constituent un préjudice certain dont le coût de la réparation peut s’avérer onéreux.

Cette jurisprudence ne sera plus applicable à compter du 1er juillet 2021 puisque le DPE deviendra opposable.

Exemple : A l’image du régime en réparation d’une erreur sur un diagnostic Ermnt, termites amiante, mérules etc...Si un acquéreur achète un logement étiqueté C alors qu’en réalité, il est classé E, alors le vendeur pourra être responsable. Le préjudice indemnisé pourra être égal au coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique visée au DPE erroné. En outre, le vendeur pourra se retourner contre le diagnostiqueur.

Dans l’attente d’observer ’la ligne de conduite’ des prochaines décisions, sachez qu’il n’est pas exclu que la responsabilité des conseillers immobilier soit retenue, pour dol (Art. 1130 du cciv), et/ou grief de publicité de nature à induire en erreur (Art L121-1 du c.conso).

b) Les nouvelles mentions obligatoires sur vos annonces publicitaires.

Le Décret n°2020-1609 prévoit qu’à compter du 1er juillet 2021, vos annonces devront mentionner, de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien vendu sur les échelles de référence respectivement prévues par l’étiquette énergie (classement énergétique alinéa e), et l’étiquette climat (classement climatique alinéa f). Actuellement, cette obligation concerne seulement la mention de l’étiquette énergie.

Le Décret n°2020-1609 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2022, les annonces immobilières devront comporter une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques (Art. R134-5-3 CCH).

Cette indication, d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce, sera précédée de la mention : “Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard :”, et précisera l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.

En outre, vous devrez indiquer « Logement à consommation énergétique excessive : » en taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce, pour les logements excédant le seuil de 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré. Pour ces logements (et seulement eux) vous devrez mentionner l’obligation, sauf dérogation, de parvenir, au plus tard au 1er janvier 2028, à ce seuil fatidique. Des travaux de rénovation seront donc obligatoires.

Astuce : Pour ne pas faire du DPE une fatalité pensez aux aides d’Etat et aux dispositifs financier :
- Prenez conseil auprès de faire.fr [3] ;

AIDES D’ETAT OU DISPOSITIFS FINANCIERS
MAPRIMERENOV’
Pour les résidences principales
Service en ligne [4]
DISPOSITIF DENORMANDIE
Pour les investissements locatifs situés dans un quartier ancien dégradé et dont les travaux de rénovation représentent 25% du coût de l’opération.
Service en ligne [5]
TAUX DE TVA A 5.5%
Pour tous travaux d’un montant supérieur à 300 €, il faudra remettre à l’entrepreneur une attestation confirmant le respect des conditions d’application des taux réduits de TVA
Cerfa n°1301-SD [6] travaux hors gros œuvre
Cerfa n°1300-SD [7] (travaux gros oeuvre).
EXONERATION TAXE FONCIERE
En fonction de votre Commune et/ou Département. Il faudra déposer une demande auprès du centre des finances publiques ou du centre des impôts.
Déposez avant le 1er janvier de la 1ère année à compter de laquelle l’exonération s’applique, une déclaration sur papier libre.
ECOPRET A TAUX ZERO PAR L’ANAH
Adressez à votre banque votre demande complétée des éléments : Formulaire entreprise ; Formulaire emprunteur ; Justificatif de résidence principale ; Dernier avis d’imposition ; Descriptif des travaux faisant apparaît le montant prévisionnel et des devis détaillés signés par le professionnel.
Trouver un pro. RGE [8]
Formulaire entreprise [9]
Formulaire emprunteur [10]

- Et aussi : les aides des fournisseurs d’énergie ; la prime Coup de pouce destinée au ménages modestes et très modestes pour le remplacement de chaudière et l’isolation des combles ; les aides du programme « Habiter mieux » découvrez les offres sur l’anah.fr ; le chèque énergie à retrouver sur le site chequeenergie.gouv.fr [11] ; Prime éco énergie Auchan [12] pour vos travaux de rénovation énergétique.

Fanny Quilan
Juriste - Expert Juridique Immobilier

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[3https://www.faire.gouv.fr/trouver-un-conseiller], ou par téléphone au n°0 808 800 700. Vous pouvez aussi utiliser le Simulateur d’aides faire.fr [[https://www.faire.gouv.fr/trouver-un-conseiller

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