Tout d’abord, cette faculté d’échelonnement suppose la réunion de deux conditions de fond.
En premier lieu, sont seulement visés les travaux d’amélioration, à savoir ceux mentionnés à l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Les travaux impératifs (obligation légale ou réglementaire) n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 33.
Par conséquent, ne sont pas visés les travaux de conservation et d’entretien (illustration d’une exclusion s’agissant d’un ravalement - Arrêt de la Cour d’appel de Bastia du 30 novembre 2016, n°14/00847).
En second lieu, le(s) copropriétaire(s) usant de cette faculté ne doi(ven)t pas avoir voté « pour » ces travaux d’amélioration : sont donc visés les copropriétaires ayant voté contre la résolution.
S’agissant des copropriétaires défaillants (non présents à l’assemblée) ou abstentionnistes, il convient d’être prudent compte tenu de la jurisprudence : la possibilité pour les copropriétaires défaillants/abstentionnistes d’user de la faculté d’échelonnement semble être conditionnée à l’introduction par leurs soins d’une action en contestation de la résolution ayant voté les travaux (Arrêt de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation du 26 mai 1993, n°91-13.955).
Par sécurité, même si la rédaction de l’article 33 semble inclure les abstentionnistes et défaillants (« copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise »), il est tout de même conseillé au(x) copropriétaire(s) de s’opposer à la résolution pour éviter tout débat.
Ensuite, pour user de cette faculté, une condition de forme doit être respectée : le(s) copropriétaire(s) dispose(nt) d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale pour notifier sa(leur) décision - de bénéficier de ce dispositif - au syndic.
Enfin, l’attention du(es) copropriétaire(s) est attirée sur plusieurs points :
le syndic peut user de l’article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lui permettant l’inscription d’une hypothèque légale dès que le copropriétaire invoque les disposition de l’article 33 ;
en cas de vente/échange/donation – la succession n’est pas visée - du lot concerné par cet échelonnement, la totalité des sommes deviendra immédiatement exigible ;
le(s) copropriétaire(s) ne doi(ven)t pas répondre au premier appel de fonds au titre de ces travaux d’amélioration (ou du moins ne doi(ven)t pas verser plus qu’un dixième des fonds) : à défaut, ce paiement sera interprété comme un renoncement à l’échelonnement.
