La fixation du loyer est en effet encadrée par des décrets annuels, pris en application de l’article 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Le décret n°2020-945 du 30 juillet 2020 actuellement en vigueur, a de nouveau reconduit le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, et est applicable jusqu’au 31 juillet 2021.
I - Quels sont les logements visés par l’encadrement des loyers lors d’une relocation ?
Les logements concernés par ce plafonnement des loyers doivent cumuler deux conditions : ils doivent être situés dans des zones tendues et être considérés comme des logements vacants.
A - Les zones tendues.
Les zones tendues sont
“des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social”.
Les agglomérations suivantes sont concernées par ce texte : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
Plus précisément, les communes visées par l’encadrement des loyers figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
En dehors de ces zones, le bailleur peut fixer librement le loyer lors d’un changement de locataire.
B - Les logements vacants.
Les logements vacants sont définis comme étant “des logements inoccupés proposés à la location”.
Ne sont toutefois pas considérés comme logements vacants les logements faisant l’objet d’une première location, ou les logements libres de tout locataire depuis plus de 18 mois.
Dans ces deux derniers cas, le loyer peut néanmoins être plafonné au regard de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, qui porte sur le loyer du bail initial.
II - Les baux meublés sont-ils concernés par cet encadrement des loyers à la relocation ?
Tant les locations meublées que les locations non meublées sont visées par ce plafonnement des loyers lors de la remise en location.
Le plafonnement s’applique également au bail mobilité.
Toutefois, le plafonnement ne s’applique pas aux locations à usage d’habitation principales relevant d’un régime spécifique, telles que les locations HLM, les locations de logements conventionnés ou les locations soumises à la loi du 1er septembre 1948.
III - Comment est calculé le loyer du logement remis en location ?
La règle est que
“lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire”.
Il est toutefois précisé que si aucune réévaluation du loyer n’est intervenue au cours de l’année précédant la signature du nouveau bail, le dernier loyer appliqué peut-être révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers.
Toutefois, comme tout principe, cette règle connait des exceptions. Pour en savoir plus, retrouvez la seconde partie de cet article La fixation du loyer lors de la remise en location d’un logement d’habitation (2/2). Par Marion Deschamps et Christopher Koenig, Avocats..
