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Le mandat des agents immobiliers.

Par Victoire de Bary, Avocat.

L’agent immobilier est un mandataire rémunéré chargé d’intervenir pour vendre ou louer des biens immobiliers appartenant à autrui. Sa mission est de rapprocher les parties intéressées en contrepartie d’une rémunération. Pour cela, il reçoit donc un mandat (d’acheter, de vendre, ou de louer).

Cette activité d’agent immobilier est réglementée par les dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », et son décret d’application n°72-678, du 20 juillet 1972, mais aussi par le code civil, le code de la consommation, ou le code pénal pour ce qui est de la responsabilité des agents immobiliers.

Parmi les garanties offertes par la loi Hoguet et son décret d’application, il en est une qui est essentielle : pour intervenir valablement, l’agent doit détenir un mandat écrit.

Ce mandat doit notamment définir l’étendue de la mission qui lui est confiée.

Comme sur tout document qu’il émet, l’agent immobilier doit faire figurer sur le mandat le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle, le nom et l’adresse de son entreprise, l’activité exercée, ainsi que le nom et l’adresse de l’organisme garantissant la représentation des fonds.

Le mandat étant obligatoire, l’intervention sans mandat écrit peut être punie, sur le fondement de l’article 18, 2° de la loi Hoguet (Crim., 9 juillet 1985, n°83-94198, Bull. crim. n°260), des peines d’interdiction prévues par l’article 131-39 du code pénal (interdiction d’exercer une activité professionnelle ou sociale…).

Le mandat doit être signé par le mandant et précise les limites de la mission confiée ainsi que le montant de la rémunération.

Il peut s’agir d’un mandat simple ou exclusif, étant rappelé que le mandat simple permet au mandant de confier l’affaire à d’autres professionnels ou d’effectuer lui-même la recherche d’un éventuel acheteur/vendeur ou bailleur/preneur, alors que dans un mandat exclusif, la négociation est confiée exclusivement à un seul agent immobilier.

Ce ne sera qu’en fonction de la rédaction du mandat que le mandant sera autorisé, ou non, à chercher lui-même son cocontractant.

L’agent immobilier doit numéroter les mandats et les inscrire dans un registre.

Conformément à l’article L 121-25 du code de la consommation, si le mandat est signé à la suite d’un démarchage à domicile, un délai de réflexion de 7 jours est donné au mandant pour se rétracter.

Le mandat doit être limité dans le temps. En pratique, le mandat a une durée de trois mois.

Le mandat précise celui qui paiera la commission, mais les modalités de ce paiement doivent ensuite être reprises dans l’acte qui sera passé (compromis de vente ou bail).

En cas de contradiction entre ce qui figure dans le mandat et dans le compromis, la première chambre de la Cour de Cassation a considéré, dans un arrêt du 24 avril 2013 (pourvoi n°11-26876), qu’il résultait de la loi Hoguet de son décret d’application, textes d’ordre public, « que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties ».

Par conséquent, si le redevable désigné est différent selon le document, la convention ultérieure qui règle les modalités de paiement des services de l’agent immobilier est valable, mais unique si « elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ».

Relevons que le « bon de visite », qui est signé par les personnes intéressées par un bien, n’a pas la valeur d’un mandat : aucune commission ne peut être demandée sur la base d’un tel document.

Le versement de la commission est subordonné à la détention d’un mandat écrit au moment où le bien est présenté à l’acquéreur.

Le versement est dû si l’agent immobilier a accompli les démarches nécessaires à la conclusion de la vente (publicité, organisation des visites…).

De plus, si l’agent avait pour mission de négocier, son intervention doit avoir été déterminante dans la conclusion de la vente pour que la commission lui soit due dans son intégralité : si son rôle a été incomplet, la commission sera inférieure à celle indiquée dans le mandat.

Si le vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs auprès de plusieurs agences immobilières, seule la commission de l’agence qui a conclu l’affaire est due.

La commission sera versée après la signature du contrat définitif devant le notaire. Toute rémunération est interdite avant la conclusion du contrat.

D’ailleurs, l’article 16 de la loi Hoguet punit la perception illicite de rémunération d’une peine de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.

Sur ce fondement, il a déjà été jugé que ce délit est constitué lorsque l’agent donne son accord à l’émission d’un chèque à son ordre avant la constatation écrite de l’engagement des parties (Crim., 6 mars 1984, n° 81-94206, Bull. Crim. n°87), ou lorsque la commission est sollicitée ou reçue de celle des parties qui n’a pas donné de mandat, et qui ne s’est pas engagée à verser de rémunération (Crim., 2 janvier 1980, n° 79-91965, Bull. Crim. n°1).

En matière d’intervention de l’agent immobilier pour la location d’un bien, les frais de rédaction du bail, lorsqu’ils existent, peuvent être facturés en sus au titre des frais d’acte, et ce d’autant que l’agent immobilier encourt, du fait de sa participation à la rédaction d’un acte, une responsabilité particulière.

Ici aussi, les honoraires doivent être perçus après la signature de la location, étant précisé qu’ils sont versés par moitié par le bailleur et le locataire.

La responsabilité encourue par l’agent immobilier découle, en partie, du contrat de mandat, étant rappelé qu’il encourt également une responsabilité du fait qu’il relève d’une réglementation stricte (non-respect de la loi Hoguet), du fait qu’il est un professionnel (obligation de conseil), du fait qu’il assure la diffusion d’annonces (règles applicables en matière de publicité trompeuse) et, le cas échéant, du fait qu’il rédige des actes (obligation du résultat du rédacteur d’acte).

Au carrefour de nombreuses réglementations, la profession d’agent immobilier est donc particulièrement exposée en terme de recherche de responsabilité et la première protection dont il dispose sera un mandat parfaitement rédigé.

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Vos commentaires

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  • Le 30 janvier à 21:09 , par PC33
    Mandat

    Merci pour cet article Me De Bary il est clair et net donc parfait

  • Le 29 janvier 2017 à 19:41 , par alain G
    "Ubérisation" du métier d’agent immobilier ?

    Bonjour

    un prestataire se disant auto-entrepreneur** lié à une agence immobilière* prend contact un dimanche par téléphone suite à une annonce de vente publiée la veille au soir par le propriétaire sur internet (le bon coin) pour proposer de faire visiter à des clients potentiels.

    la visite a lieu quelques heures après, en sa présence, sans aucun mandat du propriétaire, pilotée par le propriétaire qui n’a rien signé !
    *le tout sans vérification auprès de l’agence.

    le prix de vente n’a pas été mentionné devant les clients potentiels durant la visite, seul le net vendeur est clair avec le contact soit disant lié à l’agence.

    si les clients potentiels sont vraiment intéressés, et solvables
    si ce processus original "fournit" un acheteur, au prix net vendeur demandé, je peux payer un service à la réalisation de l’acte et son paiement total.
    Mais je ne souhaite pas signer un mandat, et encore moins antidaté.....
    que le contact soit réellement ou pas lié à une agence, si on signe le compromis chez un notaire quels risques pour chaque partie ?
    PS ** je crois avoir lu qu’un auto-entrepreneur ne peut pas exercer le métier d’agent immobilier, mais si il est "pigiste" d’une vraie agence ?

    merci de votre analyse et conseil.

  • Le 30 mai 2016 à 17:44 , par DUPUY
    En pratique un mandat a une durée de trois mois ?

    De toute évidence, l’auteur maîtrise assez bien la théorie, mais pas trop la pratique. En réalité, les mandats de vente, de gestion ou de recherche de locataires sont le plus souvent valables 1 an. Ce qui en général ne dure que trois mois, c’est la période d’irrévocabilité du mandat, c’est à dire la période pendant laquelle il ne peut être résilié. Exemple, un mandat de vente exclusif signé le 01/01/16, valable jusqu’au 31/12/15. Le mandant pourra le dénoncer dans les 14 jours au titre de sa faculté de rétractation (s’il a été signé chez le mandant). Après cette date, le mandant peut le résilier à tout moment par LRAR avec un préavis de 15 jours, mais seulement après une période d’irrévocabilité, qui est souvent de 3 mois.

  • Le 16 janvier 2016 à 14:42 , par J Giorsetti
    Et les vendeurs et acquéreurs ?

    L’ article ne traite pas des obligations des autres parties, et pourtant les problèmes peuvent être nombreux :

    • mandat de vente ou de presentation
    • obligation ou pas d’ accepter un candidat acquéreur
    • les tentatives légales et les autres de contourner les conditions suspensives etc...