Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’article L. 145-16, alinéa premier, nouveau, du Code de commerce répute non écrites les conventions interdisant au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du statut des baux commerciaux à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
Plusieurs clauses envisagent la participation du bailleur à la cession d’un bail commercial, parmi lesquelles la clause d’agrément qui requiert son aval (I), la clause d’intervention qui ne prévoit que sa présence à la signature et donc son information (II), et enfin la clause instituant un droit de préemption à son profit (III).
I. La clause d’agrément : l’autorisation préalable du bailleur
Les parties prévoient en pratique l’obligation lors de la cession du bail commercial d’obtenir l’accord préalable du bailleur.
De même, des clauses venant restreindre le droit de céder sont permises et devront être observées préalablement à toute cession dudit bail. Seulement, elles ne doivent pas entraver totalement à la faculté offerte par la loi au locataire de céder son bail à l’acquéreur du fonds de commerce.
La clause d’agrément permet au bailleur d’avoir un contrôle direct sur la cession ; il s’assurera ainsi que le repreneur potentiel lui convient et que celui-ci remplit les conditions de solvabilité et de fiabilité attendues. Il peut arriver que le bailleur refuse la cession. Étant précisé que face à un refus abusif du bailleur, le locataire pourra obtenir l’autorisation en justice.
Que faire en cas de refus du bailleur ?
La Cour de cassation retient de façon constante que le bailleur ne peut discrétionnairement refuser la cession du droit au bail sans invoquer de motif légitime (Cass. Civ. 3ème, 15 juin 2011, n° 10-16.233).
Face à un tel refus, le locataire sera invité à agir en justice afin d’obtenir l’autorisation judiciaire de procéder à la cession. Il lui est vivement déconseillé d’y procéder avant l’autorisation judiciaire car si par la suite la cession fait l’objet d’un refus de la part des juges, elle ne pourra être opposée au bailleur qui en demandera vraisemblablement la résiliation.
Les juges peuvent outrepasser l’agrément du bailleur et autoriser eux-mêmes la cession voire, dans certains cas, accorder des dommages et intérêts au locataire.
II. La clause d’intervention du bailleur
Le bailleur peut également stipuler au bail qu’il souhaitera être présent lors de son éventuelle cession. Cette clause est de facto moins contraignante qu’une clause d’agrément. Elle permettra au bailleur de s’assurer que la cession est effectuée dans les règles et que le cessionnaire s’engage à reprendre les engagements du cédant.
Que faire face à un bailleur ne répondant pas à la demande d’intervention qui lui est adressée ?
En tout état de cause, si le bailleur ne répond pas, il est conseillé de le sommer d’intervenir et de ne signer aucune cession en attendant sa réponse.
En l’absence de réponse, plusieurs options sont envisageables comme la conclusion de l’acte sous la condition suspensive d’accord postérieur du bailleur ou l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à l’attention du bailleur afin de porter à sa connaissance à la cession à venir.
Toutefois, il est à noter que l’absence volontaire du bailleur tout au long des actes de cession alors même qu’il y avait été appelé ne peut ensuite être avancé par lui pour dire qu’il n’a pas accepté le cessionnaire.
III. La clause instaurant un droit de préemption au profit du bailleur
Enfin, le bail peut prévoir un droit de préemption au profit du bailleur lorsque le locataire envisage de vendre son fonds de commerce.
Discussions en cours :
Bonjour
Je viens de faire une cessation d’activité de ma SAS.
Je n’ai pas de créances hormis le bail, mais je n’ai plus d’actifs pour payer le loyer.
J’ai trouvé un repreneur pour le bail.
Le bailleur ne s’oppose pas au repreneur mais me laisse entièrement me débrouiller et c’est à moi de vérifier si le repreneur est fiable mais je n’ai aucune expérience.
Si le repreneur ne peut pas payer le loyer je reste solidaire du bailleur pendant 3 ans. Au cas où cette situation se produisait dans 6 mois, 1 an par exemple que se passe t-il si le repreneur ne peut pas payer et moi non plus ?
Est-ce que j’ai plutôt intérêt à faire une demande auprès du tribunal de commerce pour une liquidation judiciaire au lieu de faire un droit au bail ?
Merci d’avance pour vos conseils.
Bonjour,
J’étais locataire d’un local depuis 2016 avec une activité de café culturel. Le voisinage n’a pas cesser de m’harceler disant que mon activité n’était pas légal. Le syndic de l’immeuble sois pression des plaintes m’a envoyé des recommandés me disant de quitter les lieux. J’ai par la suite, diminuer les activités ce qui a engendré une perte énorme de mon chiffre d’affaire. J’ai alors pris la décision de vendre mon fonds de commerce, mais le propriétaire a fait en sorte de ne pas accepter le futur repreneur pour ne pas subir les même représailles et ne souhaiter plus que le local air comme activité la restauration.
Aujourd’hui j’ai du faire une liquidation judiciaire car impossible de remonter la pente financièrement. 2 mois après j’apprends que le local est occupé par de nouveaux locataires qui ont une activité de restauration. Je souhaite porter plainte pour abus de pouvoir et perte de chance a récupérer la somme de mon droit au bail qui était de 10000€.
Merci pour votre réponse
Cdt
Marie