A qui sont ces canalisations qui serpentent dans le sol ?

La question de la propriété, commune ou privative, des canalisations se trouvant dans un lot privatif de copropriété n’a rien de simple pour le juriste !

La question se pose parfois de la nature commune ou privative des canalisations à l’intérieur des lots privatifs encastrées ou non.

Les principes sont ceux posés par la loi du 10 juillet 1965 :
- l’article 2 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque propriétaire.
- l’article 3 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre-eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs, les jardins, les voies d’accès.
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments communs, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent les locaux privatifs.

Ainsi, le principe posé par la loi est que, par exemple, les parties de canalisations de chauffage collectif sont de nature commune, y compris à l’intérieur des parties privatives.

Mais, cela se conçoit dans le silence ou la contradiction des titres. Supposons un règlement de copropriété qui déroge à la loi, pour prévoir que sont parties communes : - les conduites principales de toute nature, eau, gaz, électricité, évacuations des eaux pluviales, ménagères, de bain, des chutes de water-closed, la canalisation du tout-à-l’égout, les canalisations de chauffage (exception faite pour les parties de ces canalisations et conduites se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou local, ou affectées à leur usage exclusif et particulier). Et qui dit que les parties privatives de l’immeuble sont : - les canalisations intérieures.
La conjugaison des deux articles laisse donc apparaître que les canalisations de chauffage, à l’intérieur des lots, sont privatives.

La question est donc de savoir si le fait qu’elles soient encastrées ou pas a une incidence.
A cet égard, un arrêt du 21 mars 2000 de la Cour de cassation [1] avait analysé un règlement de copropriété qui rangeait au nombre des parties communes les canalisations de toute nature d’utilité commune, mais non les appareils et parties de canalisations, conduites ou tuyaux affectés à l’intérieur de chaque lot à l’usage exclusif et particulier de celui-ci, et d’autre part, au nombre des parties privatives les tuyauteries de branchement des appareils sanitaires et autres jusqu’aux canalisations principales. La Cour de cassation, en un tel cas, a estimé qu’était privative la portion de canalisation de chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite principale pour desservir un lot particulier. Il n’y a donc là aucune ambiguïté, apparemment...

Mais le plus souvent le règlement de copropriété prévoit que sont communs :
- les gros murs de façade et de côté.
- les murs de refend.
- le plancher.
En un mot, toute la structure du bâtiment.

A cet égard, l’arrêt de la Cour de cassation du 1er Juillet 2003 [2] avait cassé un arrêt de Cour d’appel, qui avait considéré comme privative une canalisation encastrée au motif que le plancher était qualifié de partie commune, dans le règlement de copropriété et que la question se posait de savoir si la canalisation qui était encastrée n’était pas elle-même une partie commune. Et c’est là toute la subtilité de la chose !

Si la canalisation est encastrée dans le gros œuvre, elle pourra être considérée comme partie commune même si les canalisations intérieures sont dites privatives.

Dire qu’une canalisation à l’origine de désordres se trouve encastrée dans une dalle, partie commune non apparente, et qui ne peut être atteinte que par des dégradations du gros œuvre du plancher induit que cette canalisation est partie commune, c’est par exemple, la position de la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 Mars 2011 [3]. Tout est cas d’espèce, finalement et les juristes n’ont pas fini de s’interroger pour la grande satisfaction de leur clientèle reconnaissante !

Jean de VALON
Avocat

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Vos commentaires

  • Dernière réponse : 22 juillet 2021 à 10:33
    par jp BEZIAT , Le 15 décembre 2019 à 09:46

    bonjour,
    l’article est intéressant mais incomplet
    En effet, dans les copropriétés se pose toujours la question de qui paie lorsqu’il y a problème
    La copropriété ou le privatif
    Hors si la localisation du problème est identifiable ainsi que la cause et l’origine, la réponse à la question de qui paie peut être apportée
    Sauf que, lorsqu’il s’agit d’une canalisation encastrée dans un mur ou un plancher comme peut l’être une canalisation d’évacuation EU bouchée en partie privative, que cette canalisation a été rendue inaccessible par construction et que son accès pour curage réclame de la démolition....dans cette configuration...qui paie.....
    Donc, en résumé, l’article est intéressant, mais son auteur aurait du proposer un avis pour éclairer ceux qui sont confrontés à ce type de question

    • par Morel , Le 22 juillet 2021 à 10:33

      Cas de désordres provoqués par une canalisation qui est encastrée dans le gros œuvre, et qui est considérée comme privative car ne desservant qu’un seul lot

      Deux cas de figures
      - si c’est le gros oeuvre qui a altéré le fonctionnement de cette canalisation, le désordre est à la charge de la communauté
      - si c’est la canalisation elle même qui est à l’origine du désordre, ce dernier est à la charge du privatif

      C’est le dernier cas qui arrive dans la majorité des cas de désordre dans notre copropriété. En effet, cette résidence a été construite en 1974. Les tuyaux provenaient de Roumanie et étaient très mal fabriqués
      Ils présentent un vieillissement prématuré et se percent très facilement par altération interne.

      Malgré que notre RC soit très précis : les tuyaux encastrés sont privatif, notre syndic n’accepte pas que les désordres soient traités en privatif mais en collectif.

  • par Pierre P. , Le 3 septembre 2020 à 08:45

    Le sujet est épineux et on est surpris de constater que le législateur ne l’ai pas clarifié plus tôt afin éviter aux contribuables des procès longs, coûteux et aux décisions incertaines sans parler de l’impact sur les relations entre copropriétaires .

    Suite à la lecture de différents arrêts de justice, ma compréhension est que c’est le règlement de copropriété qui s’applique pour déterminer si une canalisation incorporée dans une partie commune doit être considérée comme privée ou commune. En cas d’ambiguïté ou d’insuffisance d’information, ce serait l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Elan de novembre 2018 qui s’appliquerait.
    La nouvelle version de l’article 3 spécifie que tout élément incorporé dans des partie commune est réputé partie commune. Par suite, toute canalisation encastrée dans une partie commune serait partie commune.

    Mais un règlement de copropriété peut spécifier d’autres règles surtout s’il est antérieur à la loi Elan de novembre 2018. Quand il est listé par exemple dans la section Partie Communes :
    "Les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant ou affectés à l’usage exclusif et particulier de ceux-ci) "
    on peut en déduire qu’une canalisation encastrée d’eau froide dans une partie commune est considérée comme commune si et seulement si elle dessert plus d’un lot. Voir à ce sujet le dernier paragraphe d’un jugement en cassation de 2017 :
    https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000033946812

    Cette distinction peut être considérée comme discriminatoire du fait que l’architecture du réseau de distribution d’eau n’est sauf exception jamais défini par un copropriétaire, et la seule solution pour supprimer les problèmes qui peuvent en découler semble être de revoir le règlement de copropriété.

  • par andre.ramel , Le 23 octobre 2019 à 22:42

    une ville peut-elle faire payer un pourcentage des canalisations d’eau chaude urbaine ?

  • par Kerhoas , Le 28 septembre 2019 à 16:59

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un studio en rez de jardin. Tous les autres appartements sont raccordés au réseau sauf mon studio et celui du voisin.
    Pour les travaux de raccordement, est ce que c’est l’ensemble de la copropriété qui doit s’acquitter du montant des travaux ou uniquement les deux propriétaires des studios ?
    Merci de votre réponse.

  • par Tchicok , Le 14 avril 2019 à 01:12

    Bonjour,
    Impossible de trouver cette information nul part.
    Nous avons un système de chauffage encastré défectueux. Nous devons intervenir.
    Les dalles pvc collées directement sur la dalle de béton sans chappe intermédiaire, sont elles considérées comme partie commune ou privative. Leur elevement serait elle a la charge de la copro ou du proprio ?

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