Par Jean de Valon, Avocat.
 
 

A qui sont ces canalisations qui serpentent dans le sol ?

La question de la propriété, commune ou privative, des canalisations se trouvant dans un lot privatif de copropriété n’a rien de simple pour le juriste !

La question se pose parfois de la nature commune ou privative des canalisations à l’intérieur des lots privatifs encastrées ou non.

Les principes sont ceux posés par la loi du 10 juillet 1965 :
- l’article 2 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque propriétaire.
- l’article 3 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre-eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs, les jardins, les voies d’accès.
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments communs, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent les locaux privatifs.

Ainsi, le principe posé par la loi est que, par exemple, les parties de canalisations de chauffage collectif sont de nature commune, y compris à l’intérieur des parties privatives.

Mais, cela se conçoit dans le silence ou la contradiction des titres. Supposons un règlement de copropriété qui déroge à la loi, pour prévoir que sont parties communes : - les conduites principales de toute nature, eau, gaz, électricité, évacuations des eaux pluviales, ménagères, de bain, des chutes de water-closed, la canalisation du tout-à-l’égout, les canalisations de chauffage (exception faite pour les parties de ces canalisations et conduites se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou local, ou affectées à leur usage exclusif et particulier). Et qui dit que les parties privatives de l’immeuble sont : - les canalisations intérieures.
La conjugaison des deux articles laisse donc apparaître que les canalisations de chauffage, à l’intérieur des lots, sont privatives.

La question est donc de savoir si le fait qu’elles soient encastrées ou pas a une incidence.
A cet égard, un arrêt du 21 mars 2000 de la Cour de cassation [1] avait analysé un règlement de copropriété qui rangeait au nombre des parties communes les canalisations de toute nature d’utilité commune, mais non les appareils et parties de canalisations, conduites ou tuyaux affectés à l’intérieur de chaque lot à l’usage exclusif et particulier de celui-ci, et d’autre part, au nombre des parties privatives les tuyauteries de branchement des appareils sanitaires et autres jusqu’aux canalisations principales. La Cour de cassation, en un tel cas, a estimé qu’était privative la portion de canalisation de chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite principale pour desservir un lot particulier. Il n’y a donc là aucune ambiguïté, apparemment...

Mais le plus souvent le règlement de copropriété prévoit que sont communs :
- les gros murs de façade et de côté.
- les murs de refend.
- le plancher.
En un mot, toute la structure du bâtiment.

A cet égard, l’arrêt de la Cour de cassation du 1er Juillet 2003 [2] avait cassé un arrêt de Cour d’appel, qui avait considéré comme privative une canalisation encastrée au motif que le plancher était qualifié de partie commune, dans le règlement de copropriété et que la question se posait de savoir si la canalisation qui était encastrée n’était pas elle-même une partie commune. Et c’est là toute la subtilité de la chose !

Si la canalisation est encastrée dans le gros œuvre, elle pourra être considérée comme partie commune même si les canalisations intérieures sont dites privatives.

Dire qu’une canalisation à l’origine de désordres se trouve encastrée dans une dalle, partie commune non apparente, et qui ne peut être atteinte que par des dégradations du gros œuvre du plancher induit que cette canalisation est partie commune, c’est par exemple, la position de la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 Mars 2011 [3]. Tout est cas d’espèce, finalement et les juristes n’ont pas fini de s’interroger pour la grande satisfaction de leur clientèle reconnaissante !

Notes :

[198.16178

[201-03430

[3RG 06/19.156

Jean de VALON
Avocat

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Vos commentaires

  • par jp BEZIAT , Le 15 décembre 2019 à 09:46

    bonjour,
    l’article est intéressant mais incomplet
    En effet, dans les copropriétés se pose toujours la question de qui paie lorsqu’il y a problème
    La copropriété ou le privatif
    Hors si la localisation du problème est identifiable ainsi que la cause et l’origine, la réponse à la question de qui paie peut être apportée
    Sauf que, lorsqu’il s’agit d’une canalisation encastrée dans un mur ou un plancher comme peut l’être une canalisation d’évacuation EU bouchée en partie privative, que cette canalisation a été rendue inaccessible par construction et que son accès pour curage réclame de la démolition....dans cette configuration...qui paie.....
    Donc, en résumé, l’article est intéressant, mais son auteur aurait du proposer un avis pour éclairer ceux qui sont confrontés à ce type de question

  • par andre.ramel , Le 23 octobre 2019 à 22:42

    une ville peut-elle faire payer un pourcentage des canalisations d’eau chaude urbaine ?

  • par Kerhoas , Le 28 septembre 2019 à 16:59

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un studio en rez de jardin. Tous les autres appartements sont raccordés au réseau sauf mon studio et celui du voisin.
    Pour les travaux de raccordement, est ce que c’est l’ensemble de la copropriété qui doit s’acquitter du montant des travaux ou uniquement les deux propriétaires des studios ?
    Merci de votre réponse.

  • par Tchicok , Le 14 avril 2019 à 01:12

    Bonjour,
    Impossible de trouver cette information nul part.
    Nous avons un système de chauffage encastré défectueux. Nous devons intervenir.
    Les dalles pvc collées directement sur la dalle de béton sans chappe intermédiaire, sont elles considérées comme partie commune ou privative. Leur elevement serait elle a la charge de la copro ou du proprio ?

  • par Olivier , Le 1er février 2019 à 13:10

    Bonjour,
    Merci pour cet argumentaire qui m’a servi a étayer le mien dans un "conflit" avec mon assurance et ma régie immobilière.
    Pour simplifier, je suis propriétaire d’un appartement dans lequel le chauffage est assuré par une chaudière collective. L’eau chaude est acheminée dans les radiateurs de chaque logement par le biais de canalisations encastrées dans le plancher.
    L’expertise avait donc vu mon assurance se ranger à la décision de l’expert la représentant : ce dernier s’étant mis d’accord avec la partie adverse sur le fait que ces canalisations étaient obligatoirement privatives du fait qu’elles ne desservaient que mon logement !
    Mon courrier de dénonciation a donc été adressé à mon assureur et dans ce courrier, j’ai donc contredit "notre" expert en reprenant en grande partie vos arguments.
    quelques semaines après, mon assureur s’est donc rangé à mon avis et à dénoncé son expert.
    Merci

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