Le raccordement non autorisé d’une canalisation en copropriété.

C’est la marotte du contentieux de la copropriété : le procès à l’encontre d’un propriétaire pour raccordement illicite d’une de ses installations sanitaire sur la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble. Les procédures en la matière sont aussi courantes qu’une perturbation dans les transports parisiens. C’est dire !

Cela est en réalité assez simple à comprendre et à entendre. Il s’agit de corréler la méconnaissance par les propriétaires, autant investisseurs professionnels que particuliers, du droit de la copropriété confrontée à des constructions anciennes souvent bien alambiquées. Ajoutons à cela une obligation imposées par les services administratifs de brancher son réseau d’évacuation privé sur les installations collectives de l’immeuble, laquelle est même rappelée par la loi [1].

Il est dès lors bien difficile de faire comprendre à un nouveau propriétaire, impatient de rénover l’intégralité de son appartement, que le branchement de ses nouvelles toilettes sur la colonne EU, certes obligatoire, nécessite l’autorisation de l’assemblée générale. A défaut de quoi, la copropriété sera en droit et même dans l’obligation d’agir pour en obtenir la dépose de l’ouvrage irrégulier. A nouveau, comme c’est souvent le cas, le droit de la copropriété se trouve en confrontation avec les autres domaines juridiques.

Il n’est pas peu dire que la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a été particulièrement rigoureuse en septembre 2023. Dans les faits, un primo-accédant avait, comme c’est la mode actuellement, procédé à la rénovation de son logement avant même l’entrée effective dans les lieux. Dans le cadre de ses travaux, ce dernier avait notamment créé un nouveau point d’eau et, pour ce faire, raccordé son installation, d’une part, à la canalisation d’alimentation de l’immeuble et, d’autre part, à la canalisation d’évacuation des eaux usées (EU).

En ayant été averti, le syndic avait immédiatement fait réalisé un constat desdits travaux et, après une mise en demeure restée infructueuse, avait assigné le nouveau copropriétaire à faire déposer son installation sous astreinte. Une fois saisi, le Juge des référés avait fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et avait condamné le propriétaire à démonter son ouvrage.

L’appel ayant été interjeté par le copropriétaire condamné, les Conseillers de la Cour d’Aix-en-Provence ont été amenés à se prononcer. Et ces derniers de considérer que même si l’installation était conforme aux règles de l’art, elle constituait non seulement un trouble manifestement illicite, du fait de sa non-autorisation par la copropriété, mais également une atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

La cour d’appel a donc conclu que

« tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes doivent être autorisés, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, ou même s’ils sont exigés par des services administratifs. Il est également admis que l’urgence ne dispense pas le copropriétaire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale » [2].

Cette décision n’est évidemment pas nouvelle et rappelle que toute atteinte aux parties communes nécessitent une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires quand bien même l’installation devrait répondre à une obligation administrative ou légale, comme c’est le cas du raccordement au service d’assainissement collectif.

Comment obtenir cette autorisation ?

L’analyse est assez simple et communément admise. Le raccordement d’une installation sanitaire à la colonne commune d’un immeuble ne consiste pas en une aliénation ou une emprise sur une partie commune. Il s’agit simplement d’un branchement de plomberie.

De ce fait, l’autorisation doit être donnée à la majorité absolue de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 qui dispose en son b) de

« l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Concrètement, le copropriétaire qui souhaite faire réaliser cette installation devra, dans le délai de vingt et un (21) jours (a minima) avant l’assemblée générale, adresser un projet de résolution au syndic de la copropriété, en lettre recommandée avec accusé réception, pour faire inscrire à l’ordre du jour la résolution visant à l’autoriser à faire réaliser ces travaux. La demande d’inscription de la résolution ne pourra pas lui être refusée. Néanmoins, pour anticiper un éventuel refus à l’assemblée générale, le copropriétaire concerné aura tout intérêt à produire des documents techniques pour détailler la nature de son projet et les contraintes y afférant.

Si toutefois la demande d’autorisation ne recueille pas le nombre de voix suffisante et est donc refusée, le copropriétaire peut dès lors saisir la justice. Il peut tout d’abord tenté de contester l’assemblée générale dans les deux (2) mois de la notification du procès-verbal [3], soulevant par exemple un abus de majorité. Cependant, cette technique juridique est assez peu efficace étant donné que si le copropriétaire requérant obtient gain de cause, l’assemblée générale sera annulée mais ne vaudra pas autorisation de procéder à son branchement. Il devra donc soumettre à nouveau la demande avec le risque d’avoir froissé des copropriétaires par son action judiciaire.

Le meilleur moyen judiciaire pour surmonter un refus d’autorisation de branchement consiste donc à saisir le tribunal pour obtenir une autorisation du juge.

Effectivement, l’alinéa 4 de l’article 30 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit le pouvoir du juge d’outrepasser le refus de l’assemblée générale pour autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes :

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée » [4].

A savoir que pour obtenir une décision favorable, le requérant devra démontrer trois conditions essentielles :

• Les travaux sont d’amélioration
• Les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble
• Les travaux ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Quels risques d’un raccordement illégal ?

Comme évoqué dans l’introduction, le premier risque à ne pas soumettre la pose d’un branchement sur la colonne de l’immeuble à l’autorisation de l’assemblée générale est simple : une condamnation à procéder à sa dépose et à la remise en état de la colonne. Dans un premier temps, le copropriétaire qui agit frauduleusement sera mis en demeure de reprendre son installation ou de d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale. S’il ne le fait pas, le syndic, agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires, pourra légitiment engager une procédure devant le Juge des référés pour obtenir une condamnation sous astreinte financière. Ajoutons également que si l’installation litigieuse provoque des désordres (des fuites par exemple), le syndicat des copropriétaires mais également les voisins préjudiciés pourront demander des dommages-intérêts du fait de ces agissements.

Toutefois la situation n’est pas totalement perdue. Car, il est constamment admis qu’une installation illégale peut être, a posteriori, régularisée en assemblée générale. De ce fait, un copropriétaire qui serait poursuivi pour un branchement litigieux peut faire voter l’autorisation de cette installation avant la fin du procès pour permettre l’abandon des poursuites à son encontre et conserver branchement.

De même, et c’est souvent le cas pour les acquéreurs, il arrive parfois que les branchements illégaux aient été réalisés par des propriétaires-vendeurs antérieurs.

De ce fait, la prescription peut trouver à s’appliquer. En la matière, étant donné l’absence d’acte d’aliénation des parties communes, la jurisprudence considère depuis toujours que l’action judiciaire est de nature personnelle et non réelle. Cela signifie que le syndicat des copropriétaires ne pourra poursuivre le copropriétaire que dans un délais de dix (10) ans à compter de la réalisation des travaux. Précisons que depuis la loi Elan du 23 novembre 2018 le délai a été réduit à cinq (5) ans.

Néanmoins, ce dernier ne court désormais qu’à « du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » [5]. En outre, la prescription de cette action ne trouvera pas à s’appliquer à une action indemnitaire si, avec le temps, l’ouvrage litigieux provoque des désordres.

Dans ce cas, quand bien même l’action en dépose serait prescrite, le syndicat des copropriétaires et les voisins lésés pourront poursuivre le copropriétaire sur le terrain indemnitaire du fait des dommages causés par ses installations. L’action en réparation sera soumise également au délai de cinq (5) ans, à compter cette fois-ci de la date d’apparition des désordres.

Quels risques en cas d’inertie de la copropriété ?

Il arrive souvent que l’existence d’un ou plusieurs branchements illégaux soient connus par la copropriété et le syndic et qu’aucune action ne soit engagée. La situation est disons tolérée. Puis, il arrive un jour où le dynamisme de la copropriété change. Le jour où des nouveaux acquéreurs souhaitent également réaliser des branchements et que, pour des raisons d’affinité humaine, les autres copropriétaires leur refusent. Il arrive également le jour où les installations litigieuses, connues mais jamais vérifiées, deviennent fuyardes, provoquant des désordres en parties communes et privatives. Et bien, lorsque que ces jours arrivent, la question des responsabilités n’est jamais bien loin.

La première des responsabilités qui va être recherchée sera, sans surprise, celle du syndic. En effet, ce dernier est tenu en vertu de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 de veiller au respect du Règlement de copropriété et à l’administration de l’immeuble. Le fait de ne pas avoir pris des mesures à l’encontre du copropriétaire qui a procédé à un branchement illégal sur les parties communes pourra lui être reproché. D’autant plus si lesdits branchements causent des désordres par la suite.

Ensuite, notamment en cas de désordres, si ces derniers proviennent finalement des parties communes, le syndicat des copropriétaires pourrait voir sa responsabilité de plein droit engagée également. Rappelons qu’en application de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres causés aux copropriétaires du fait des parties communes, sans qu’il soit nécessaire de rechercher une faute de sa part. Ainsi, même si les fuites sur la colonnes communes ont été provoquées du fait de sa dégradation à la suite d’un branchement litigieux, le syndicat des copropriétaires sera responsable des dégâts engendrés chez les voisins, à charge pour lui de se retourner contre le propriétaire qui a réalisé le branchement.

Au-delà des responsabilités, il faut en conclusion retenir que l’obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer un raccordement à un effet de prophylaxie dès lors qu’il permettra de vérifier l’état du branchement et prévenir tout risque de désordre ultérieur.