La responsabilité de l’agent immobilier face à l’état de l’immeuble à céder.

A l’occasion de la mise en vente, l’agent immobilier devra faire preuve de prudence afin de respecter ses obligations au titre de son obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur et demeurer circonspect quant aux informations communiquées à l’acquéreur dont ils ne maîtrisent pas forcément la véracité.

La mission de l’agent a été particulièrement bien définie dans un arrêt de la Cour d’Appel de Pau du 24 mai 2004 (1° Chambre, RG 02/00006).

La COUR énonce ainsi la mission de l’agent immobilier, à savoir :

« Jusqu’à la conclusion de l’acte juridique qui exécute les effets du mandat et rend sa commission exigible, l’agent immobilier doit à son client tous les éclaircissements nécessaires à l’exacte estimation du prix convenu avec le cocontractant, au regard du double critère de la qualité du bien, de la prestation recherchée et de l’état du marché ».

Il doit donc apprécier la qualité du bien mis en vente afin d’établir un document de commercialisation irréprochable, aussi il est préférable d’éviter d’employer des locutions ou qualificatifs (tels que maison rénovée, en bon état, …) qui risquent d’entraîner une mise en cause pour défaut d’information et de conseil.

L’agent immobilier doit s’interroger sur les caractéristiques principales de l’immeuble quant à l’état général de celui-ci et à l’existence de travaux effectués sur l’immeuble par le mandant.

1° L’état général, vices apparents et cachés.

La question posée est celle des connaissances de l’agent immobilier en matière de construction et d’appréciation des qualités de l’immeuble vendu.

Il a été jugé à de nombreuses reprises que, n’étant pas un professionnel du bâtiment, la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être engagée à raison des vices cachés que seul l’usage du bien ou des investigations réalisées par un homme de l’art, peuvent révéler, à moins qu’ils n’aient été portés à sa connaissance par les vendeurs.

Dans cette dernière hypothèse, l’obligation de renseignement et de loyauté de l’agent immobilier à l’égard de l’acquéreur, même tiers au contrat, fait qu’il engage à l’évidence, sa responsabilité.

Du reste, la Cour de Cassation par un arrêt du 16 novembre 1977 (3° Chambre Civile, bull. III, numéro 390, page 298) a retenu le dol de l’agent immobilier au motif qu’en raison de son expérience d’agent immobilier établi dans une région où la présence des termites était depuis longtemps constatée, du sondage de la charpente auquel il avait procédé et de l’aspect des boiseries qu’il avait vues en visitant l’immeuble, lesquels constituaient une omission volontaire de renseigner les acquéreurs.

Il ne sera donc envisagé que les hypothèses pour lesquels l’agent immobilier est de bonne foi, ce qui est le cas de la quasi-unanimité des ventes.

Pour les vices apparents dénoncés à l’acquéreur, la Cour de cassation a jugé qu’en raison du caractère apparent du vice, la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil ne pouvait pas être engagée (3° Chambre Civile, 23 septembre 2014, pourvoi 13–20 461).

Il s’agissait d’une hypothèse dans laquelle l’immeuble était affecté de problèmes d’humidité dans certains murs et donc de risque potentiel d’infiltrations. Ce fait avait été constaté par l’agent immobilier, établi par le diagnostic parasitaire et par des traces au bas des murs extérieurs sur les photos de la maison jointes au fichier de présentation de l’agent immobilier, lequel avait informé l’acquéreur de la nécessité de réaliser certains travaux.

Cette décision caractérise pour l’agent immobilier, les précautions à prendre lorsqu’il constate sur les murs des traces suspectes et sur la nécessité de réaliser un reportage photographique lors de la vente et sur les informations données au titre de la désignation et la destination du bien commercialisé.

Cependant, la Cour de Cassation par un arrêt du 8 avril 2014 (3° Chambre Civile, n° 09–72 747) a considéré que le vice ne pouvait être caché pour l’acquéreur et apparent pour l’agent immobilier lequel n’est pas un professionnel de la construction.

Il s’agira donc d’une analyse au cas par cas que l’agent immobilier pourra prévenir en soignant la description du bien commercialisé lorsqu’il constatera que l’immeuble est en état d’usage et a besoin d’un profond rafraîchissement.

La Jurisprudence n’exige pas que le professionnel effectue des sondages invasifs mais à tout le moins, qu’il s’interroge lorsque l’état de l’immeuble semble poser difficulté.

Ainsi, la Cour d’Appel de Rennes (arrêt du 4 décembre 2003, RG 03/02003) a reproché à un agent immobilier de ne pas avoir attiré l’attention des acquéreurs sur la présence éventuelle de mérules.

La Cour juge :

« Les désordres aussi importants qu’occultes provoqués par le champignon mérule sur la Bretagne sont en effet connu des professionnels comme de la cour depuis des années. »

« Il appartenait dans ces conditions, à l’agent immobilier réputé avoir une bonne connaissance du bien à vendre, non pas d’inspecter lui-même l’immeuble techniquement, ce qui n’est effectivement ni de son rôle ni de sa compétence, mais d’informer loyalement tant le vendeur que l’acquéreur du risque de révélation d’une infestation par la mérule sur ce type de construction, en demandant la délivrance par le propriétaire d’un certificat de non-infection parasitaire ou en effectuant tout autre démarche de portée équivalente de nature à attirer l’attention des acquéreurs, qui en l’espèce, n’étaient pas d’ailleurs de la région. »

Il semble donc au terme de ces décisions, peser sur l’agent immobilier une véritable obligation d’investigation lors de la visite et la description de l’immeuble commercialisé.

La Cour de cassation a poussé très loin dans cette analyse au terme d’un arrêt du 3 novembre 2011, publié au bulletin (3° Chambre Civile, bulletin III, numéro 183).

Il s’agissait d’une espèce ou des réparations de fortune avaient été effectuées pour consolider la toiture, ce que l’expert n’avait constaté qu’en accédant à la toiture en passant par les fenêtres, la Cour d’Appel avait exclu la responsabilité de l’agent retenant,

« le devoir minimal de vigilance de l’acheteur d’une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d’une ancienneté certaine et d’un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s’il n’était pas techniquement capable d’apprécier l’état de tout en partie de l’immeuble, d’être accompagné d’un homme de l’art. »

Or, considérant que le descriptif des annonces publiées comportait des photographies permettant de considérer que le château disposait d’un nouveau toit d’ardoises et qu’il appartenait donc à l’agent immobilier de vérifier au-delà de l’apparence, la Cour de cassation a cassé la décision écartant la responsabilité de l’agent immobilier.

Les décisions de justice sont nombreuses en la matière notamment concernant les vices affectant le bois et en particulier la charpente.

Dans une hypothèse où l’expert judiciaire avait considéré que les désordres affectant l’immeuble pouvaient être visibles pour des professionnels mais étaient difficilement décelables pour des personnes non averties, la Cour de Cassation, par un arrêt du 18 avril 1989 (1° Chambre Civile, bulletin 1989 I, n° 150, page 99), a considéré que l’agent immobilier en omettant d’informer les acquéreurs de l’existence des vices, a manqué à son devoir de conseil.

Toutefois, il faut que l’agent immobilier ait pu avoir connaissance du vice caché pour que le manquement au devoir de conseil soit établi.

Pour les vices cachés non révélés, il n’y a pas de responsabilité de l’agent immobilier.

La position de la Cour de Cassation est établie. Lorsque les désordres affectant l’immeuble ne sont pas apparents au moment de la vente et qu’ainsi la preuve n’est pas rapportée que l’agent immobilier avait une connaissance du vice caché, le manquement au devoir de conseil n’est pas établi (Cour de Cassation 1° Chambre Civile, 16 janvier 2007, pourvoi 04–12 908).

La responsabilité de l’agent immobilier a été écartée pour la présence d’insectes xylophages dans la charpente (Cour de Cassation, 1° Chambre Civile, 20 décembre 2000, pourvoi numéro 98–20 765) au motif que le désordre n’était pas apparent au moment de la vente.

Du reste, concernant les éventuelles attaques parasitaires dont peut faire l’objet la charpente, il ne pèse pas sur l’agent immobilier, l’obligation de se faire remettre un état parasitaire lorsque celui-ci n’est pas légalement obligatoire, ce qu’ont confirmé, à plusieurs reprises, les juridictions du fond telle par exemple, que la Cour d’Appel de Reims, (1° Chambre Civile, 2 juin 2008, RG 07/00 952).

En conclusion, l’agent immobilier lorsqu’il constate des vices apparents gagnera à les mentionner à la description communiquée à l’acquéreur et n’aura pas à répondre des vices cachés dont il n’a pas connaissance, même s’il doit être vigilant en considération de l’état général du bien proposé à la vente.

2° Les travaux.

Lors de la vente, il est impératif de s’interroger pour l’agent immobilier quant aux garanties dont peut bénéficier l’acquéreur lorsque l’immeuble aura fait l’objet de travaux depuis moins de 10 ans, ayant donné lieu à permis de construire ou à déclaration de travaux.

Il est indispensable d’analyser les garanties à la construction et le régime des assurances puisque deux assurances sont obligatoires depuis la loi du 4 janvier 1978, à savoir :
 l’assurance dommages ouvrage,
 l’assurance responsabilité des constructeurs.

Premièrement, l’assurance dommages ouvrage.

Elle est obligatoire en vertu de l’article 1792 du Code civil qui énonce que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers l’acquéreur, du dommage même résultant d’un vice du sol, qui compromette la solidité de l’ouvrage ou qui l’affecte dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ou le rend impropre à sa destination.

Cette assurance doit être souscrite, avant l’ouverture du chantier, par toute personne physique ou morale qui agit en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage.

Ce sera donc le cas d’un particulier qui fait construire une maison individuelle ou la rénove tout comme celui d’un promoteur.

Il faut donc solliciter dès que l’existence de travaux est révélée, l’attestation d’assurance dommages ouvrage si le bien est construit ou a subi des travaux importants depuis moins de 10 ans.

Or, en pratique, peu de particulier ne contracte cette assurance. C’est pourquoi, l’agent immobilier doit informer l’acquéreur de l’absence d’assurance dommages ouvrage et de ce qu’il accepte d’acquérir le bien sans cette garantie.

Deuxièmement, la garantie de parfait achèvement.

Elle est d’une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux que celle-ci soit faite avec ou sans réserve.

Elle est due par les constructeurs et interviendra avant l’assurance dommages ouvrage qui ne prend effet qu’un an après la réception des travaux au terme de la garantie de parfait achèvement.

Même si cette hypothèse est marginale puisqu’il est rare qu’un bien soit vendu moins d’un an après sa réception, dans un tel cas, il est indispensable pour l’agent immobilier de solliciter le procès-verbal de réception pour vérifier l’existence d’éventuelles réserves.

Troisièmement, l’assurance de responsabilité.

Elle est due par tout constructeur, dès lors, que des travaux sont intervenus dans les 10 années précédant une vente. Aussi, les attestations d’assurance des entreprises intervenantes doivent être fournies à l’acquéreur ou à tout le moins, les factures des travaux concernés.

Si le vendeur ne dispose pas de ces renseignements, il faudra que l’acquéreur accepte le risque d’accepter l’immeuble en état, sinon le vendeur mais également son mandataire, l’agent immobilier, risque d’engager leur responsabilité.

Une fois ces vérifications effectuées, il semble indispensable pour l’agent immobilier au titre de la visite des lieux de vérifier la réalité des travaux invoqués et l’existence d’éventuels vices de construction devenue apparents.

Tel pourrait être le cas pour une toiture présentant des affaissements d’amplitude rendant visibles les désordres, la Cour de Cassation ayant alors considéré (3° Chambre Civile, 7 septembre 2011, bulletin III, numéro 145) que l’agence immobilière n’avait procédé à aucun contrôle relatif au bien et n’avait pas même attiré l’attention de l’acquéreur sur le phénomène pourtant visible et qu’en conséquence, sa responsabilité était engagée.

Cette décision peut interpeller dans la mesure où le vice est semble-t-il apparent, mais la Cour de Cassation invoque en fait un manquement à l’obligation d’information et de conseil et ne retient pas le défaut de responsabilité de l’agent immobilier pour vice apparent faisant implicitement peser sur l’agent immobilier, une obligation de vigilance.

Concernant la qualité des travaux effectués par le vendeur, la Jurisprudence ne demande pas à l’agent immobilier de constituer un véritable dossier complet relatif à la construction de l’immeuble et de son entretien (Cour d’Appel de Caen 16 septembre 2008, 1° Chambre Civile, RG/04056).

Cependant, lors de la visite de l’immeuble au terme de la même décision, il a été reproché à l’agent immobilier, de ne pas avoir constaté que le chauffe-eau au gaz n’était pas muni d’un système d’aération et de ne pas s’être aperçu de la mauvaise qualité des matériaux de la piscine (le revêtement était constitué de faïence de salle de bains impropre à être mis en extérieur et le liner était un simple revêtement de sol).

Se trouvant en présence de « bricolages effectués par le vendeur », l’agent immobilier devra être particulièrement vigilant dans la rédaction de la description de l’immeuble, et même si les travaux ont plus de 10 ans, et devra émettre des réserves quant à la qualité de ceux-ci lors de la rédaction de l’annonce, puis des pourparlers.

En effet, même si figure à l’acte authentique de vente, une clause selon laquelle l’acquéreur s’est engagé à prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, sans recours contre le vendeur en raison du mauvais état éventuel et des vices de constructions apparents ou cachés, cette clause ne fait pas obstacle aux responsabilités légales du vendeur sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs.

Dès lors, la description des travaux effectués dans le délai de 10 ans doit être fournie à l’acquéreur pour qu’il puisse éventuellement faire valoir ses droits si un vice de construction était constaté.

Naturellement, la responsabilité de l’agent immobilier qui n’est pas un homme de l’art en matière de construction, ainsi que de multiples décisions le rappellent, ne sera pas engagée ni pour les vices apparents, ni pour les vices cachés mais peut l’être pour la perte d’un éventuel recours contre le constructeur, où lorsqu’il existe un défaut d’assurance et que l’acquéreur ne parvient pas à obtenir la prise en charge de la reprise des désordres par le vendeur.

Concernant ces derniers, il est bien évident que si les désordres sont apparus après la vente, il n’y a aucune responsabilité de l’agent immobilier lequel, ainsi que l’a jugé notamment, la Cour d’Appel d’Agen (1° Chambre Civile, 27 novembre 2006, RG 05/010 67), « ne pouvait deviner qu’il existait un vice de construction ».

Tel est également le cas concernant la question d’éventuels combles aménagés, entraînant une Jurisprudence nourrie.

En effet, la question se posera souvent lors de la description de l’immeuble à laquelle figurera la présence de chambres en combles aménagés.

Or lorsque l’acquéreur voudra effectuer une modification des travaux à l’étage, il sera constaté que la charpente, ne permet pas une charge supplémentaire, ce qui entraîne une dépense conséquente.

Pour la Cour de Cassation (1° Chambre Civile, 8 janvier 2009, pourvoi n° 08–13 329), l’agent immobilier ne doit que vérifier que l’immeuble vendu par ses soins, dispose effectivement de combles aménagés conformes à la description qu’il en avait faite. Il n’a donc pas à vérifier la qualité des travaux effectués.

Il conviendra tout de même lors de la description de l’immeuble, si celui-ci est relativement récent, de solliciter le permis de construire pour vérifier si les travaux étaient initialement prévus ou s’ils ont été effectués postérieurement à la construction, la communication des factures de la part du vendeur pour vérifier une éventuelle garantie étant une précaution à envisager pour l’agent immobilier.

Toutefois, l’agent immobilier ne peut évaluer les travaux lorsque l’immeuble est relativement ancien, et ce d’autant plus qu’il va éventuellement se heurter à la réticence du vendeur.

Il a été jugé par la Cour d’Appel de Paris (17 novembre 2007, pôle 4 – Chambre 1, RG 13/21 764) que :

« il ne peut être reproché à l’agent immobilier ni au titre du mandat de recherche ni au titre de la rédaction de l’avant-contrat, ni après cette date, de ne pas avoir attiré l’attention de son mandant sur la responsabilité éventuelle du vendeur s’agissant des travaux d’aménagement des combles, de modification de la toiture, alors que ce furent les vendeurs qui ultérieurement, devant le notaire ont affirmé faussement qu’il n’avait réalisé aucuns travaux relevant de la garantie décennale des constructeurs. »

Il résulte de cette jurisprudence que tant en matière d’état général d’un immeuble comme dans l’hypothèse de travaux récents, l’agent immobilier ne doit pas rester passif et entreprendre un minimum d’investigations même s’il n’est pas considéré comme un professionnel du bâtiment.