Le mandant qui confie à un agent immobilier le soin de rechercher et de trouver un locataire pour son bien immobilier bénéficie des dispositions protectrices de l’article 1992 du Code civil.
Cet article dispose notamment que le mandataire répond des fautes commises dans sa gestion et que celles-ci se présument en cas d’inexécution.
En matière immobilière, la jurisprudence considère qu’une agence qui s’est vu confier un mandat de gestion immobilière est tenue de vérifier la solvabilité des locataires présentés au mandant. La 1ère chambre civile de la Cour de cassation avait précisé dans un arrêt du 28 mars 1984 (n°82-16915) que le professionnel devait faire des recherches sérieuses sur la solvabilité du candidat.
L’agent immobilier bénéficiant d’un mandat de gestion est donc responsable des conséquences liées à l’insolvabilité des locataires. Il devra notamment indemniser les propriétaires pour les loyers et charges impayés, les indemnités d’occupation éventuelles, etc.
La haute juridiction a étendu sa jurisprudence protectrice au mandat simple de recherches de locataire. Ainsi dans un arrêt du 16 novembre 2016 (n°15-23790), la Cour de cassation énonce expressément : « l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses ».
Cette décision est venue sanctionner un arrêt de la cour d’appel d’Angers du 20 mai 2015 qui avait fait une application restrictive de l’arrêt de 1984 en rejetant la responsabilité de l’agent immobilier dans la mesure où celui-ci ne disposait pas d’un mandat de gestion locative mais d’un mandat de recherche de locataire.
La décision de la Cour de cassation est, à mon sens, à saluer puisque les mandants qui recourent à des professionnels de l’immobilier pour rechercher un locataire doivent pouvoir suivre leurs conseils et retenir les candidats sélectionnés sans avoir à effectuer des recherches ultérieures.
Cette décision s’inscrit dans la continuité des mesures prises pour protéger les particuliers face aux professionnels de l’immobilier.
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Bonjour, qu’entend-on par recherches sérieuses de solvabilité ? Que se passe t-il si elles ont été faites mais que par la suite le locataire ne s’acquitte pas de ses loyers ?
J’en déduis que l’agence se substitue maintenant à une assurance loyers impayés ?
Cordialement,
Bonjour,
On attend du professionnel qu’il fasse toutes les recherches en son pouvoir au vu des pièces qu’il a droit de demander et dont la limite est fixée par Décret (consultableici). Toutefois, à mon sens, l’agence immobilière ne peut pas se contenter des simples déclarations du candidat locataire, je vous donne un exemple que j’ai actuellement dans un dossier : une agence immobilière a présenté un candidat locataire alors que celui-ci, exerçant en qualité d’entrepreneur individuel faisait l’objet d’une liquidation judiciaire. Une simple consultation d’infogreffe aurait permis à l’agence immobilière de connaître cette situation d’insolvabilité.
Si les recherches ont été faites mais que le locataire est insolvable, l’agence immobilière ne pourra pas voir sa responsabilité engagée. La responsabilité mise à la charge de l’agence n’est pas comparable à une garantie de loyers impayés dans la mesure où, comme indiqué précédemment, l’agence n’aura pas à indemnisé un bailleur si l’insolvabilité n’était pas décelable en amont.
Cordialement,
Me TABORDET-MERIGOUX
Bonjour Maître.
J’ai besoin d’une information capitale dans mon dossier avant d’enclencher une action en justice.
En effet, j’ai donné à la location mon appartement situé à TOULON depuis le 01/03/2017 a une agence qui l’a loué dans la foulée a un individu qui des les premiers mois a déjà eu des problèmes de paiement, les virements étant stoppé au premier mois.... Il est en impayé depuis le début d’année (plus de 4000 €), je reproche à l’agence de ne pas avoir exécuter son rôle de vérifier la solvabilité du locataire, sachant qu’en effectuant une petite enquête de voisinage, je découvre que ce Monsieur est déjà en impayé sur son précédent logement depuis 2015, et qu’il doit de l’argent à tout le monde (Impôts, loyers, EDF, eau etc...)
Que puis-je faire ? Nous sommes actuellement en cours pour lui faire quitter l’appartement délibération du jugement le 05/10/2018. (où il ne s’est pas présenté évidemment)
merci de votre retour.
Bonjour
Si je confie un bien à la location via une agence, combien de temps est-elle supposée être responsable ? Si elle loue à un locataire salarié en CDI, mais qu’il se fait licencier 3 ans après, l’agence sera-t-elle alors encore responsable ? Et cela signifie-t-il qu’elle va payer les loyers pour le locataire sans revenus ???
Bonjour,
A mon sens l’agence ne peut pas être tenue responsable dans le cas que vous évoquez car bien qu’elle soit professionnelle, elle ne dispose pas d’une boule de cristal et ne peut donc pas raisonnablement prévoir un licenciement trois ans après. La jurisprudence attend de l’agence qu’elle mette en œuvre tout ce qu’elle peut légalement pour s’assurer de la solvabilité des candidats locataires mais à l’impossible nul n’est tenu.
Bonjour,
Je trouve votre article très intéressant. J’ai moi-même confié à une agence immobilière la gestion et la recherche de locataire pour un appartement. Il se trouve que les locataires sélectionnés par l’agence sont tous les 2 sans emploi (le bail n’est qu’au nom de la dame), qu’ils cumulent le paiement partiel des loyers (une grosse partie étant payé par la CAF), et qu’en plus 2 plaintes ont été déposée par la co-propriété pour des nuisances sonores. Hors nous arrivons en fin de bail, et l’agence me dit que nous ne pouvons engager une non-reconduite de bail, car compte tenu qu’is payent une partie du loyer, le juge déboutera la requête. Je trouve que cette agence a manqué de professionnalisme, en effet, elle a loué mon appartement à des locataires non fiables à mon sens. Puis-je me retourner contre elle ? En sachant qu’aujourd’hui l’agence de départ a fusionné ou vendu son fond à une autre agence depuis 1 an.
Bonjour,
Il faudrait étudier précisément tous les éléments factuels mais a priori si les locataires n’avaient pas de revenus lors de la prise à bail du bien et qu’en outre un seul locataire est titulaire dudit bail, cela peut constituer des éléments de nature à engager la responsabilité contractuelle de l’agence.
Je vous laisse me contacter par courriel à aurore.merigoux chez tabordet-avocat.com si vous souhaitez une étude de votre dossier.
Bien cordialement,
Qu’elles sont nos moyens de contrôles..... certains employeurs refusent de nous répondre sous prétexte de violation de la vie privée, jusqu’où doivent aller les vérifications !
Bonjour,
La Cour de cassation n’attend pas des agences immobilières plus de recherches que ce qui leur est possible d’obtenir par voie légale. Ainsi, une agence immobilière ne pourra pas demander de pièces supplémentaires en dehors de celles prévues par le Décret (consultable ici).
Si le candidat locataire vous remet des fausses fiches de paie ou des fausses attestations de loyers et qu’il s’avère insolvable, à mon sens, la responsabilité de l’agence ne pourra pas être recherchée.
Cet arrêt n’a pas pour but, il me semble, de reporter toute insolvabilité du locataire sur l’agence immobilière mais bien de pousser cette dernière à effectuer toutes les recherches en son pouvoir. Ceci sera particulièrement vrai pour des situations plus complexes où le candidat locataire est entrepreneur individuel par exemple. ON attendra de l’agence immobilière qu’elle ait demandé et lu les 2 derniers bilans.
Cordialement,
Bonjour,
Il y a quelques années une agence parisienne à laquelle j’avais confié un mandat de gestion locative m’a proposé comme locataires un couple, marié. Lui cadre supérieur, elle sans emploi. L’employée de l’agence savait que le couple se séparait et que nous n’aurions jamais accepté de louer à cette femme seule sans revenus. L’agence a donc rédigé le bail au nom des deux époux. Ils ont divorcé quelques mois plus tard. Elle a évidemment cessé de payer les loyers et a saccagé l’appartement. L’agence a fait faillite et le liquidateur a égaré notre dossier.
Deux fautes indéniables de professionnels mais aucune responsabilité n’a pu être engagée. La Cour de cassation considère que lorsque les locataires divorcent, celui à qui le bail n’ait pas attribué, est déchargé de l la solidarité et les juges en vérifient jamais si l’ex-époux à qui ils attribuent le bail aura les moyens de payer le loyer. C’est donc le propriétaire qui paie la facture.
Cordialement