Une société civile immobilière : à quoi ça sert ?

Sur le plan juridique, cette société ne fait pas l’objet d’aucune réglementation particulière. Elle est donc soumise aux dispositions générales qui régissent les sociétés civiles (1).

Donc, les articles 416 à 449 du code civil Algérien, relatifs à la société civile vont être appliqués.

La constitution d’une société civile immobilière (SCI) nécessite plusieurs éléments juridiques, notamment :
 L’échange des volontés concordantes des parties dans le contrat de la société, qui sont des associés. Ces volontés doivent être déclarées par écrit, et plus précisément : par un acte authentique à peine de nullité.
 La désignation de l’objet de l’obligation dans ce contrat. C’est à dire : mentionner la somme d’argent, le droit de propriété, d’usufruit ou bien un autre droit réel sur un bien immobilier, qui constituent le fonds social (capital social) de cette société. Aussi, on peut distinguer l’objet de l’obligation de celui de la société (l’objet social) qui est l’exercice d’une ou plusieurs activités non commerciales, et conformes à l’ordre public et aux bonnes mœurs.
  Avoir une cause licite pour ce contrat. Et à vrai dire, toute cause exprimée dans le contrat est considérée comme vraie jusqu’à preuve du contraire.

(1) Guerin (Jean-Michel), « Le Grand Guide de L’immobilier. », dans Gallois (Marthe) et Giraud (Nathalie) et Samsel (Valérie) et Lamielle (Laurent) [ coord. ], Paris, Editions d’organisation, 2006, P. 43.

 La durée fixée pour réaliser le but de la société. Dès la constitution de la société, vous devez déterminer sa durée qui ne pourra excéder 99 ans. Le grand intérêt de la SCI réside dans le fait que vous pouvez organiser vos rapports entre associés pour une longue durée (1).

 L’accomplissement des formalités de publicité. Tantôt l’absence de publicité est sanctionnée par des dommages intérêts au profit de ceux qui en souffrent préjudice. Tantôt une autre sanction, plus efficace, est prévue : bien que demeurant valable entre les parties, l’acte non publié sera pas opposable aux tiers (2).

 Toute modification apportée doit prendre la même forme que ce contrat.

Ensuite, chaque associé doit participer aux résultats, y compris bénéfices et pertes.
Les associés participent aux bénéfices (ou aux économies) proportionnellement à leur part dans le capital social (3). Le même concept est adopté lorsqu’on parle des pertes.

« S’il est convenu d’exclure l’un des associés de la participation aux bénéfices ou aux pertes de la société, le contrat de société est nul » (4).

(1) Guerin (Jean-Michel), « Le Grand Guide de L’immobilier. », op.cit., p.44.
(2) Chabas (François), « Leçons de droit civil ; Introduction à l’étude du droit. » tome I, dans Mazeaud (Henri et Léon) et Mazeaud (Jean) [ coord. ], Paris, Montchrestien, 2000, p.396.
(3) Dénos (Pascal), Guide pratique de la SCI, troisième édition, Editions d’organisation, Paris, 2004, p.64.
(4) Paragraphe 01, Article 426 du code civil Algérien.

Créer une société civile immobilière afin de gérer un patrimoine familial :

Certes, la gestion et la transmission du patrimoine familial se sont parmi les raisons les plus connues pour constituer une SCI.

Dans le cas de l’indivision, chacun des copropriétaires par indivis a le droit de demander le partage du bien immobilier commun. Mais comme exception, le régime de l’indivision doit être prolongé dans sa durée en vertu de la loi ou d’une convention. Cette période ne dépasse pas cinq ans.
Lorsqu’un immeuble est dévolu, par voie successorale, à des cohéritiers indivisaires, ils peuvent se partager l’immeuble en nature, en choisissant la voie de la copropriété.

À partir du moment où l’on a procédé à la division de l’immeuble en attribuant à chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, l’immeuble est donc soumis au statut de la copropriété. Les copropriétaires sont alors groupés en syndicat (1).

Dans une société civile immobilière, un ou bien plusieurs associés sont chargés de l’administration. Cependant, il existe un cas ou les attributions de chaque associé administrateur ne soient pas précisées. Tout acte d’administration de chacun d’eux est jugé valable, sans atteinte au droit des autres, concernant l’opposition avant que cet acte soit exécuté.

Malgré la prise des décisions par tous les co-indivisaires en commun concernant le bien indivise, une demande de partage est possible à tout moment de la part d’un ou plusieurs copropriétaires par indivis. Même, s’il y a une convention pour prolonger la période de l’indivision comme on a signalé là-dessus, ça ne sera valable que pour cinq ans plus tard. Donc, le risque d’avoir à vendre ce bien immobilier commun aux enchères reste toujours persistant.

(1) Guerin (Jean-Michel), La copropriété, Quatrième édition, Editions d’organisation, Paris, 2006, p.29.

À moins que vous ne préfériez la SCI dont la durée de vie est au maximum de 99 ans. Avec cette formule, c’est la règle de la majorité qui joue, et non l’unanimité. En outre, vous pouvez prévoir dans les statuts différentes modalités de retrait. Bref, vous jouissez d’une grande liberté pour éviter les pièges de l’indivision (1).

Un régime juridique alternatif adopté par le législateur Algérien :

« Les membres d’une même famille, ayant un travail ou des intérêts communs, peuvent convenir par écrit de créer une communauté familiale. Elle se compose, soit d’un héritage, s’ils conviennent de la laisser en tout ou en partie, soit de tout autre bien leur appartenant » (2).

A partir de cet article là-dessus et des articles 739 à 742 du code civil Algérien, on peut citer les caractères de ce régime juridique particulier ;
 une communauté familiale ne dure que pour quinze ans de sa date de création ou bien de constitution.
 Chaque copropriétaire peut demander au tribunal l’autorisation de retirer sa part même avant que la durée déterminée s’écoule, s’il s’agit bien d’un ou plusieurs motifs graves.
 Les copropriétaires majoritaires peuvent désigner parmi eux un ou plusieurs administrateurs.
 Une révocation de la nomination doit être établie de la même manière suivant laquelle l’administrateur à été nommé.
« Sous réserve des dispositions précédentes, la communauté familiale est régie par les dispositions relatives à la propriété indivise et par celles relatives au mandat. »(3)

(1) Guerin (Jean-Michel), « Le Grand Guide de L’immobilier. », op.cit., p.39.
(2) Article 738 du code civil Algérien.
(3) Article 742 du code civil Algérien.

BIBLIOGRAPHIE :

 Le code civil Algérien mis à jour au 20 juin 2005.

 Guerin (Jean-Michel), « Le Grand Guide de L’immobilier. », dans Gallois (Marthe) et Giraud (Nathalie) et Samsel (Valérie) et Lamielle (Laurent) [ coord. ], Paris, Editions d’organisation, 2006.

 Chabas (François), « Leçons de droit civil ; Introduction à l’étude du droit. » tome I, dans Mazeaud (Henri et Léon) et Mazeaud (Jean) [ coord. ], Paris, Montchrestien, 2000.

 Dénos (Pascal), Guide pratique de la SCI, troisième édition, Editions d’organisation, Paris, 2004.

 Guerin (Jean-Michel), La copropriété, Quatrième édition, Editions d’organisation, Paris, 2006.