La Directive européenne réformant les crédits immobiliers avance, à son rythme, mais sûrement.
Dans la quasi indifférence des Professionnels.
Pourtant, les Intermédiaires en Opérations de Banque, Courtiers et Mandataires en crédits sont clairement concernés.
Cette Directive CARRP (pour "Credit Agreements Relating to Residential Property") est sur le chemin depuis deux ans, déjà.
Alors que la présidence chypriote de l’Union européenne touche à sa fin (pour laisser la place à l’Irlande, début 2013), le processus législatif ordinaire (négociations portant sur ce texte, entre le Parlement et le Conseil de l’Union, en présence de la Commission européenne) laisse entrevoir des positions communes :
sur quelques aspects généraux (dénomination de la future Directive, exclusion des hypothèse inversées,...) ;
un consensus touchant à la rémunération des distributeurs : salariés ou intermédiaires de crédits, qui devront être "compatibles avec l’intérêt des clients" comme avec les obligations de ces distributeurs ;
des dispositions sur la formation minimum nécessaire pour vendre des crédits immobiliers ;
l’encadrement de la publicité (exemples chiffrés précis) ;
information précontractuelle, avec l’harmonisation et la généralisation d’une fiche spéciale d’information (dite "ESIS" pour European Standardised Information Sheet") ;
obligations du prêteur ;
méthode de calcul du taux, en l’occurence, pour la France, le TEG.
A ce stade d’élaboration du texte, il est encore difficile de voir quelles lignes définitives seront retenues. Mais son avancement est certain. Rappelons que le processus de décision européen permet à tout acteur économique ("partie prenante") comme à tout citoyen de définir et d’exposer des points de vue et des propositions sur les nouvelles dispositions juridiques ou réglementaires.
Deux points sont à souligner.
En particulier, l’instauration de différences de traitement ou d’obligations entre différents distributeurs de crédits immobiliers, selon qu’il s’agit de salariés de banque, ou d’intermédiaires, IOB courtiers ou mandataires, serait particulièrement discriminatoire et infondée. Alors que la formation professionnelle des IOB s’étoffe, avec le contrôle de leur activité, une telle disposition serait malaisée à comprendre.
De même, il est assez urgent que les propositions en matière de rémunération des intermédiaires soient clarifiées : de nouveau, la mise en place de la nouvelle Réglementation des Intermédiaires en Opérations de Banque et Services de Paiement, début 2013, présente une très belle occasion d’ouvrir ce sujet, sensible, mais essentiel. C’est l’occasion de rappeler que "toute peine mérite salaire" et que le respect des intérêts des Clients peut légitimement -et doit- être pris en compte. L’indépendance des IOB est favorisée, à juste titre, par la nouvelle Réglementation. A juste titre, car cette indépendance, si elle devient effective, est un facteur sécurisant, pour les Banques comme pour les Clients. Elle doit donc pouvoir s’exercer librement, chaque IOB doit pouvoir choisir sa catégorie d’exercice, sans pression extérieure, et suppose donc que les conventions proposées par les Banques aux IOB laissent très largement ouvertes toutes les possibilités d’exercice prévues par la Réglementation : Courtiers, Mandataires, exclusifs ou non exclusifs.
Les réunions européennes sur cette Directive "Crédits immobiliers" se dérouleront entre le 22 novembre et le 5 décembre 2012.
Les premiers votes au Parlement européen, retardés sous la pression de l’actualité, se dérouleront en janvier 2013. Après l’adoption du texte, suivra une phase de transposition en Droit français, puis d’application, sans doute en 2015.
