Bref rappel de la loi Carrez sur les exigences de superficie d’un lot vendu
Cet arrêt est l’occasion de rappeler que la loi Carrez [1] a imposé un formalisme informatif sur la surface du lot vendu et le droit pour l’acquéreur d’agir en nullité ou en diminution du prix en cas d’erreur de surface.
Ainsi, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, et tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, doit mentionner la superficie de la partie privative ou de cette fraction de lot [2].
A défaut de respecter cette exigence légales, 2 sanctions peuvent être encourues :
Nullité de l’acte en l’absence de toute mention de superficie
Dans ce cas, l’acquéreur peut intenter une action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique (c’est-à-dire l’acte notarié) constatant la réalisation de la vente [3].
Mais au jour de la signature de l’acte authentique, il n’est plus possible de songer à engager ou à poursuivre une action en nullité du contrat pour absence de mention de cette superficie [4] ;
Erreur dans la mention de la superficie
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne pourra donner lieu au versement d’un supplément de prix [5].
En revanche, si la surface vendue est inférieure de plus d’ 1/20e à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur pourra exiger du vendeur de diminuer le prix proportionnellement à la moindre mesure [6].
Commentaire de l’arrêt
Après avoir constaté que son appartement était d’une superficie inférieure de 4,25 m2 à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur a assigné le vendeur en réduction du prix de vente.
Le vendeur, qui avait engagé un professionnel pour effectuer le mesurage, l’a assigné en garantie.
La cour d’appel, a condamné le vendeur à restituer une partie du prix de vente à l’acheteur, mais a rejeté son appel en garantie à l’encontre du métreur, ce que la Cour de cassation a confirmé.
Selon les juges, si le métreur a bien commis une faute, la restitution du trop perçu ne peut être regardé comme un préjudice pouvant être indemnisé.
En effet, le vendeur ne justifiait pas qu’il aurait cédé son bien au même prix pour une surface moindre.
C’est pourquoi les juges ont considéré qu’il était impossible de ramener le prix de vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir.
Que retenir de cet arrêt ?
Le vendeur d’un bien doit répondre de l’erreur du métreur si celle-ci est en défaveur de l’acquéreur.
Dans cette circonstance, le vendeur ne peut rechercher la garantie du vendeur, sauf éventuellement à démontrer, et c’est là l’intérêt de cet arrêt, qu’il aurait vendu le bien pour le même prix malgré la différence de surface !
La preuve peut être difficile à démontrer mais n’est pas insurmontable.
Par ailleurs, on signalera utilement que la Cour de Cassation a admis que le professionnel à l’origine de l’erreur de métrage peut être tenu d’indemniser l’acquéreur lorsque le vendeur débiteur de la restitution du prix s’avère insolvable [7].
En somme, au même titre que l’esprit de la loi Carrez, la Cour de cassation statue dans le souci de protection des acquéreurs.
Discussions en cours :
Bonjour,
Je viens de me rendre 7 ans après avoi acheté mon appartement d’une erreur de métrage très importante ( 63 m2 annonces au lieu de 55 m2 LC)
Est-ce trop tard ? Y a til un recours ?
Merci pour votre éclairage,
Bonjour,
Je viens de lire votre article qui m’intéresse beaucoup.
Si j’ai bien compris, le vendeur ne peut se retourner vers le diagnostiqueur parce qu’avec une surface moindre il aurait diminué son prix. Et il doit amener la preuve que son prix n’aurait pas diminué...
Une question : Un mandat de vente le liant à une agence immobilière signé en amont du contrôle peut-il être une preuve suffisante de la fermeté du prix ?
Je vous remercie de votre réponse
A Bientot
Ces décisions de responsabilités du vendeur me semblent vraimment abusives.Un vendeur peut en toute bonne foi vendre un bien sans s’apercevoir qu’il y a eu une erreur de métrage puisqu’il se fit au rapport du professionnel qui a établi le mesurage qui apparait dans tous les actes.Pourquoi l’assurance du diagnostiqueur n’intervient pas ?Faut il aussi mettre en avant la responsabilité du notaire qui a procédé à cette vente,du syndic.
L’acheteur qui petit malin s’est surement aperçu de l’erreur n’a subi aucun préjudice si le bien aété vendu au prix du marché pour ce produit,pour une surface plus grande ,le prix de vente serait différend.
Il peut s’agir d’une simple erreur d’écriture dans la rédaction du rapport sans bénéfice aucun pour le vendeur qui lui était de bonne foi.
C’est juste écoeurant et incite à régler ses comptes soi même,puisque dans ce cas la "justice semble totalement dénuée de bon sens pour appliquer mécaniquement un texte.