Par Thomas Crétier, Avocat.
 
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  • Parution : 3 juin 2020

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Guide de lecture.
 

Les pièges de la Loi Carrez.

D’une apparente simplicité, l’action en diminution du prix pour déficit de superficie instaurée par la loi Carrez recèle dans les faits de nombreuses difficultés pratiques.

Afin de faire cesser les offres de vente de biens immobiliers trompeuses, la loi Carrez du 18 décembre 1996 a modifié l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant « statut de la copropriété des immeubles bâtis ». Delà est née l’action en diminution du prix pour déficit de superficie.

Aux termes de l’alinéa 7 de cet article 46, l’acquéreur d’un bien en copropriété peut solliciter le remboursement d’une fraction du prix d’achat s’il constate un différentiel de superficie de plus d’un vingtième (5 %) entre la surface qui figure obligatoirement à l’acte de vente et celle qu’il fait effectivement mesurer après avoir pris possession des lieux.

Cette diminution du prix d’achat doit être « proportionnelle à la moindre mesure », c’est-à-dire qu’elle correspond au prix d’achat multiplié par le différentiel de superficie exprimé en pourcentage. Par exemple, pour un bien d’une valeur de 100 000 €, une différence de superficie de 6 % représentera une indemnisation de 6 000 € (6% de 100 000 €).

En cas de pluralité de lots à statuts différents (soumis ou non soumis à la loi Carrez), il est bien évidemment nécessaire d’exclure de ces calculs les lots non soumis à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 [1], tout comme les parties communes à usage privatif affectées au lot cédé dans la mesure où un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété. [2].

De même, l’acquéreur lésé ne peut pas obtenir du vendeur le remboursement des frais de notaire afférents au surplus indu du prix de vente [3] (en ce qui concerne la part variable de taxes payée dans l’acte notarié, il lui est possible de faire une demande de remboursement directement auprès du service des impôts des particuliers dont il dépend).

La difficulté réside dans le fait qu’il est souvent très difficile d’obtenir une mesure « certaine » de la superficie Carrez. Pour un même bien, il y a en effet presque autant de mesurages différents qu’il y a de mesureurs (ce qui explique d’ailleurs la marge d’erreur de 5% accordée par le législateur).

Cet état de fait s’explique par le contenu des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967, lesquels définissent l’assiette de superficie de la loi Carrez comme étant beaucoup plus large que la « surface habitable » figurant obligatoirement dans un contrat de bail locatif.

Les risques d’erreurs en sont donc augmentés :
- est à intégrer : la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ;
- sont à exclure : « les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ».

A cela s’ajoute le fait que, pour la Cour de cassation, la superficie Carrez peut comprendre la surface occupée par des doublages apposés aux murs qui seraient « facilement démontables » (en l’espèce des cloisons d’isolation, comprenant de laine de verre, dont le caractère « facilement démontable » laissera dubitatif une partie importante des particuliers) :

« Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que la superficie déclarée correspond à la surface réelle vendue, dont la diminution résulte seulement de l’emprise au sol des doublages apposés aux murs et des cloisons mises en place ; Qu’en statuant ainsi, sans préciser si le doublage des murs et les cloisons étaient facilement démontables ou non, la cour d’appel n’a pas mis la cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle ». [4]

A contrario, cette logique conduit à ne pas intégrer à la superficie loi Carrez la surface occupée par des structures « légères et démontables » telles que certaines mezzanines dans la mesure où elles ne constituent pas en tant que tel un plancher [5].

Vendeur et acheteur se retrouvent ainsi fréquemment avec des certificats de mesurage qui ne prennent pas en compte les mêmes éléments, sans qu’il soit aisé de les départager dans la mesure où ces certificats sont très rarement détaillés.

En l’absence de jurisprudence établie, il arrive également que certaines configurations fassent l’objet d’interprétations très différentes. Par exemple, les passerelles avec garde-corps présentent dans certains appartements modernes.

Dans ces conditions, la seule façon de départager plusieurs certificats de mesurage est de solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire devant le Tribunal Judiciaire. Une à plusieurs réunions d’expertise sont alors organisées sur les lieux et chacune des parties est (en principe) assistée de son mesureur afin que les méthodologies employées et les calculs afférents soient vérifiés.

L’article 46 alinéa 8 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que « l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

Or, oubli du législateur, la simple assignation expertise devant la Juridiction des référés du Tribunal Judiciaire ne suspend pas le délai de forclusion de l’action en diminution du prix durant la durée des opérations d’expertise : « Mais attendu qu’ayant exactement retenu que le délai d’un an prévu par le dernier alinéa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion et que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du code civil n’est pas applicable au délai de forclusion, la cour d’appel en a déduit à bon droit que Mme Y... était forclose en son action en diminution du prix ; » [6].

Afin d’éviter la forclusion de l’action en déficit de superficie (l’acheteur ne disposant d’aucune autre action possible) [7], il est dès lors nécessaire d’assigner en parallèle au fond devant le Tribunal Judiciaire et de demander à la Juridiction de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire (ou d’assigner directement au fond, de solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire dans le cadre d’un incident devant le Juge de la mise en état et le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport). Ce qui représente un coût supplémentaire pour les parties.

En cas d’erreur de mesurage, le vendeur pourra avoir des difficultés à engager la responsabilité du mesureur dans la mesure où la Cour de cassation considère que, sauf preuve contraire, le prix de vente diminué correspond au prix qui aurait normalement dû être pratiqué [8].

Dans ces conditions, sur la base du mécanisme de la perte de chance, il appartiendra au vendeur de prouver qu’il aurait vendu son bien au même prix, et ce, indépendamment de la question de la superficie :

« Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que, si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, la cour d’appel a souverainement apprécié l’étendue du préjudice subi par Mme X... » [9].

Afin de prouver cette perte de chance, le vendeur devra donc être à même de justifier que son bien était très recherché et que l’écart de superficie n’aurait de ce fait eu aucun impact sur le prix de vente.

La responsabilité du mesureur ne peut en toute hypothèse pas être recherchée pour un problème de mesurage lié à l’interprétation juridique de l’état descriptif de division de la copropriété, c’est-à-dire du document établi par un géomètre expert afin d’opérer la division en lots numérotés au sein de la copropriété [10].

Compte tenu du coût d’un mesurage (une centaine d’euros), il convient dès lors ne pas hésiter à faire venir un autre mesureur en cas de doute sur la qualité de la prestation réalisée.

Notes :

[1Cass., Civ. 3ème, 16 janvier 2008, numéro de pourvoi 06-21696.

[2Cass., Civ. 3ème, 6 juin 2007, numéro de pourvoi 06-13477 et Cass., Civ. 3ème, 16 septembre 2015, numéro de pourvoi 14-20137.

[3Cass., Civ. 3ème, 22 novembre 2006, n° de pourvoi 05-17420.

[4Cass., Civ. 3ème, 29 septembre 2015, n° de pourvoi 14-13266.

[5Cass., Civ. 3ème, 22 novembre 2006, numéro de pourvoi 05-17420.

[6Cass., Civ. 3ème, 2 juin 2016, n° de pourvoi 15-16967.

[7Cass., Civ. 3ème, 26 novembre 2015 n° de pourvoi 14-14778.

[8Cass., Civ. 3ème, 25 octobre 2006, n° de pourvoi 05-17427.

[9Cass., Civ. 3ème, 28 janvier 2015, n° de pourvoi 13-27397.

[10Cass., Civ. 3ème, 13 juin 2019, n° de pourvoi 17-28407.

Thomas Crétier
Avocat au Barreau de LYON

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