Par Julien Gueguen-Caroll, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

Peut-on vendre un bien immobilier sans l’accord de son conjoint ?

Lorsque les époux sont propriétaires d’un bien immobilier, la vente dudit bien par un seul des époux n’est possible que dans certains cas limités par la loi. Il convient donc d’étudier dans un premier temps la vente d’un bien immobilier dit « propre » puis dans un second temps la vente d’un bien immobilier dit commun.

Les biens propres

Un bien propre est un bien acheté par un époux seul avant le mariage ou reçu par donation ou en héritage pendant le mariage. Ainsi, si un époux achète un bien immobilier avant le mariage ou/et s’il a été reçu ou financé (avant ou au cours du mariage) par succession, donation ou lègue, le bien en question sera considéré comme étant un bien propre. Le bien ne fera donc pas parti de la communauté des époux. Dans ce cas, seul l’époux (acheteur) est propriétaire du bien immobilier, il pourra donc, en principe, vendre ledit bien sans l’accord de son conjoint.

Exceptions
Deux exceptions demeurent toutefois :
- Dans le cadre du mariage sous le régime de la communauté universelle, il convient de se reporter au contrat de mariage, qui déterminera si le bien acquis avant le mariage est propre ou commun ;
- La protection du logement de la famille défini à l’article 215 du Code civil : « Les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu’ils choisissent d’un commun accord.Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous ».

Ainsi, l’époux non propriétaire du bien immobilier doit consentir à la mise en vente dudit bien immobilier, dès l’instant ou le bien en question constitue le logement de la famille. Cette protection prévue à l’article 215 du Code civil ne s’applique qu’aux résidences principales (par opposition aux résidences secondaires) et qu’aux couples mariés (par opposition aux partenaires de PACS et aux concubins).

Les biens communs

Les biens communs sont tous les biens acquis pendant le mariage, hors donation ou héritage. Les biens peuvent avoir été acquis par :
- Un époux seul ou les deux époux
- Financés par l’argent du couple ou par l’argent personnel de l’un des époux.

Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, les époux doivent au préalable liquider leur communauté. Les époux peuvent alors choisir différentes options :
- Ils ont la possibilité de rester tous deux propriétaires (rédaction d’une convention d’indivision chez un notaire), ou alors l’un des deux époux peut racheter la part de l’autre grâce (rédaction d’un état liquidatif chez un notaire).
- A défaut, les époux peuvent aussi vendre leur bien immobilier à un tiers. Les époux étant tous les deux propriétaires du bien en question, ils doivent donc vendre le bien ensemble. Un époux ne peut pas vendre le bien commun sans l’accord de l’autre.
Néanmoins, un arrêt rendu par la Première Chambre Civile de la Cour de cassation en date de 2015 est venu préciser les conditions du droit de vente d’un bien immobilier détenu par des époux - (Cour de cassation, première chambre civile, 9 septembre 2015, N° de pourvoi : 14-11901).

Exceptions
En l’espèce, deux époux, mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ont emprunté des fonds pour acquérir un bien immobilier. L’époux a souhaité vendre le bien immobilier acheté pendant le mariage pour rembourser ses dettes. L’épouse s’y est opposée. L’époux a donc assigné son épouse sur le fondement de l’article 217 du Code civil qui dispose : « Un époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci est hors d’état de manifester sa volonté ou si son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’époux dont le concours ou le consentement a fait défaut, sans qu’il en résulte à sa charge aucune obligation personnelle. »

Deux conditions cumulatives sont donc nécessaires pour qu’un des époux passe seul un acte de vente du bien commun, sans le consentement de son conjoint :
- Le conjoint doit refuser de conclure la vente,
- Le refus dudit conjoint doit être exclusif de l’intérêt de la famille.

Ainsi, si les conditions de l’article 217 du Code civil sont réunies, un époux pourra donc vendre le bien immobilier commun même si l’autre conjoint s’y oppose.

Julien GuegenCarroll - Cabinet d’avocats
Site internet : https://avocat-gc.com/divorce/

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Vos commentaires

  • par chouidira , Le 3 août 2020 à 13:18

    Bonjour
    Mon père marié avec ma mère est entrain d’après lui de vendre leur maison.

    Tout cela sans que ma mère soit au courant.

    Pouvez-vous me dire si mon père peut aller jusqu au bout de son action ? et si oui comment puis je arrêter la procédure et en aviser ma mère ?

    La maison à été acheté par mes 2 parents et c’est mon père qui paie le crédit immobilier mais c’est ma mère qui paie tout le reste (travaux, eau,électricité...)

  • par TURQUET CHRISTINE , Le 10 juin 2020 à 08:36

    Bonjour,
    Pourriez vous me conseiller sur la marche à suivre : Je suis divorcée depuis 2016. Mon ex époux et moi même avons un appartement en commun que nous avons mis en vente. Le partage n’a pas été fait précedemment.
    Actuellement j’en suis à ma 4è offre que mon ex epoux refuse sous pretexte qu’elle est trop basse alors que c’est le prix du marché.
    Je n’en peux plus et je souhaite vendre cet appartement car nul ne peut rester dans l’indivision indéfiniment......
    J’ai entendu parler d’une procédure en référé de l’article 815-6 du code civil pour forcer la vente mais il faut un intéret commun. Est ce mon cas ?
    Si non qu’elle est la solution. Je ne souhaite pas évidemment une vente aux enchères.....dans le cadre d’un partage.

    Merci pour votre aide

  • par BRODART , Le 29 avril 2020 à 19:05

    cela va simplifier beaucoup de choses mais il faudrait une procédure type (exemple) pour faire la demande au JAF

  • Dernière réponse : 19 octobre 2018 à 13:16
    par Eric , Le 17 juillet 2017 à 05:51

    A l’inverse peut on acheter le logement familial sans prevenir son conjoint ?

    • par le promeneur , Le 26 mai 2018 à 11:25

      Oui,je l’ai fait, ma famille est installée en Espagne, j’ai acheté mon logement qui est ma résidence principale, donc celle de ma famille en France. Mon épouse a un prélèvement à la source sans notion de quotien famillial ni quoi que ce soit. Ses revenus sont déclarés et pris en compte en France (mais non imposés).

      Par contre, si je revends mon logement (acheté en séparation de biens), il me semble qu’elle doive donner son accord, même si elle ne sait pas qu’il existe et que donc cette opération ne lui porte aucun préjudice.

      Cette loi protective ne prévoie pas les nouveaux modes de vie (conjoint vivant à l’étranger, famille géographiquement disloquée....) et au contraire porte atteinte aux affaires privées des conjoints.

    • par BOURGIN , Le 19 octobre 2018 à 13:16

      Marié en juin 2010 avec une étrangère, elle a abandonné le domicile conjugal le 02 septembre 2013 pour vivre chez elle dans son pays et le bien propre (maison) m’appartient. J’ai déménagé de cette maison pour y vivre dans un autre département français , aujourd’hui je pense la vendre malgré l’art. 215 qui protège la famille. L’habitation principale n’est plus celle que je vends mais dans le département où je vis. Est-ce que je peux vendre mon bien propre. Merci de m’éclaircir.

  • Dernière réponse : 25 septembre 2017 à 11:56
    par Zomak , Le 15 août 2017 à 02:28

    Bonjour Je pense que la loi prévoit une autre condition alternative qui est celle ou l’époux serait dans l’impossibilité de manifester sa volonté que vous n’avez pas mentionner. Vous avez juste mentionné le refus exclusif de l’intérêt de la famille.

    Par ailleurs je voudrais savoir si " La notion de hors d’etat de manifester sa volonté s’entend uniquement pour des questions médicales. Est ce que ’’l’absent’’ par exemple dont on ignore s’il est toujours vivant, ne peut pas être considéré comme un conjoint hors d’etat de manifester sa volonté ? J

    • par boury , Le 25 septembre 2017 à 11:56

      Pour ma part, mon époux a déserté le domicile conjugual depuis près de 5 ans. il est retourné dans son pays d’origine,
      Je supporte seule les charges de l’appartement.
      Quelle est la marche à suivre pour vendre ce bien seule. ?

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