Prescription extinctive et copropriété.

Ainsi, les différents délais prévus par la loi de 1965 sont les suivants :

  Un premier délai d’un mois pour soulever la nullité de l’acte de vente lorsque celui-ci ne mentionne pas la superficie du lot de copropriété (article 46).
Le point de départ du délai est, dans ce domaine, la date de signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente ;

  Un délai de deux mois pour contester les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires.
Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale au copropriétaire défaillant ou opposant ;

  Un délai d’un an pour que l’acquéreur puisse agir en diminution du prix de vente lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la superficie mentionnée dans l’acte (article 46).
Ici encore, le délai de prescription débute lors de la signature de l’acte authentique de vente constatant la réalisation de celle-ci ;

  Un délai de prescription de deux ans, pour formuler une demande de révision de la répartition des charges lorsque cette demande est fondée sur les dispositions de l’article 12 alinéa 2 de la loi.
Dans ce cadre, le délai de prescription court à compter de la première mutation à titre onéreux du lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Compte tenu de l’existence de mutations par succession, il est possible que cette action reste possible des années après la publication du règlement de copropriété ;

  Un délai de prescription de cinq ans pour solliciter la révision de la répartition des charges dans les conditions prévues à l’article 12 alinéa 1er de la loi.
Dans ce domaine, le point de départ de la prescription est la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ;

  Un délai de prescription – plus général – de 10 ans pour les actions personnelles qui se rattachent au régime de la copropriété et opposent des copropriétaires entre eux ou un copropriétaire et le syndicat (article 42). Cependant, ce délai plus général est exclu par tout texte spécial fixant un délai plus court ;
Par un arrêt du 19 novembre 2015, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n°13-19999, à publier) a retenu, au visa des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 que « le point de départ du délai de prescription décennale de ladite loi est la date à laquelle la cause des désordres a été révélée  ».
Cette affirmation, qui peut paraître anodine est en réalité d’une importance majeure.
Ainsi, dans le dossier qui était soumis à la Cour, des copropriétaires avaient subi, à compter de 1989, d’importantes infiltrations d’eau.
Ils avaient toutefois attendu jusqu’en 2001 pour engager une expertise judiciaire.
Cette expertise avait abouti, en 2009, à la découverte d’un vice de construction de l’immeuble à l’origine de ces infiltrations.
En retenant que le point de départ est la date à laquelle la cause des désordres est révélée, la Cour admet l’existence d’un régime extrêmement favorable en matière de copropriété.
En effet, en droit commun, le point de départ de la prescription est le jour où celui qui bénéficie de l’action a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Sur cette base, les tribunaux considèrent que la connaissance des désordres, même si leur cause est inconnue, suffit à faire courir le délai de prescription.
Le régime spécifique de la copropriété permet donc une prorogation du délai d’action qui, dans ce cas, a été de 20 ans.

Reste enfin le délai trentenaire prévu pour toutes les actions réelles immobilières par l’article 2227 du Code civil et qui trouve à s’appliquer en matière de copropriété pour les actions du syndicat destinées à mettre fin à une appropriation des parties communes ou pour mettre en œuvre une action en démolition d’un empiètement par un voisin.

En effet, le syndicat des copropriétaires tient des articles 14 et 15 de la loi de 1965 le droit d’agir en justice pour assurer la protection de l’intégrité matérielle de l’immeuble et le respect du règlement de copropriété.

Il peut ainsi agir pour faire cesser les empiétements commis par des copropriétaires sur les parties communes, obtenir la restitution de parties communes annexées ou encore le rétablissement des lieux dans leur état initial.

En ce domaine, la jurisprudence est constante : de telles actions sont soumises à la prescription trentenaire de l’article 2227 du Code civil (voir par exemple, Civ. 3ème, 10 septembre 2008, n°07-15983).

Rappelons enfin, pour finir que les actions personnelles visent à faire reconnaître l’existence ou la validité d’un droit à l’égard d’une personne alors que les actions réelles tendent au contraire à obtenir la reconnaissance d’un droit réel sur un bien.

En matière de copropriété, c’est le critère de l’appropriation de parties communes qui permet de distinguer le domaine respectif des actions personnelles et réelles : en l’absence d’appropriation, l’action est personnelle et soumis à la prescription décennale alors que dans l’hypothèse d’une appropriation, le délai est trentenaire.

Au total, la loi de 1965 ne prévoit pas moins de 6 délais de prescription distincts, chacun ayant un point de départ spécifique, étant rappelé que les délais généraux restent applicables.

La multiplicité de ces règles ainsi que la difficulté de compréhension que cela suppose parait tout à fait contraire au besoin de sécurité juridique qui justifiait pourtant la mise en place de délais de prescription spécifique au domaine de la copropriété.