Par Samir Boukider, Avocat.
 
  • 246 lectures
  • Parution : 5 août 2020

Guide de lecture.
 

[Algerian law] Conversion of concession into transferable concession or not to convert it : That is the question ?

The contribution may seem obvious insofar as administration and management policy of national domain belonging to State’s, at the end of which, legal, finance and logistical aspects which they compose, having been subjected to general modernization and gradual sophistication process since 1990. Despite this, I have chosen to write the present study about legal regime of land concession, because there is confusion, or even in certain cases contradiction, in the texts governing the subject that I also want to mention them, very briefly in the introduction, before tackling the above announced problematic.

The regime of real property of State’s public and private domain, has undergone major metamorphoses, since 1990, following guidelines (of that time) emanated from Algerian Constitution of February 23, 1989, as well as by modifications introduced by Law N°08-14 dated July 20, 2008 to Law N°90-30 relating to State’s domain law dated December 1, 1990.

In addition, the constitutional consecration of the right to invest, in almost, all economic fields (previously reserved only for the State) and recognition to individuals a right to enjoy private real property has resulted in a multiplication of legal provisions governing such area of law, to the point of reaching a level of legislative satiety. Indeed, stakeholders and professionals in the sector do not hide their unhappiness and fears about the phenomenon, a source of legal texts instability and uncertainty.

The said situation is true in, almost, all real property law branches, in order to mention just two or three examples :
- As far as agricultural land is concerned, its legal regime has seen radical changes from one era to another with certain stability, since 1987, especially with introduction of Law N°87-19 set forth exploitation regulation of agricultural land belonging to national domain and determination of producers’ rights and obligations dated February 3, 1987. Nevertheless, the transitory obligation from land perpetual enjoyment regime to concession regime imposed by legal provisions of article 9 of Law N°10-03 set-forth conditions and modalities of exploitation of agricultural land belonging to State’s private domain dated August 15, 2010, has given rise, up today, of protracted litigations pending before tribunals.
- The same hesitation, has been observed, regarding choice of applicable regime for land belonging to State, dedicated for investment projects, within the framework of Presidential Decree N°93-12 relating to promotion of investment dated October 5, 1993 (repealed and replaced by other laws in 2001 and 2016 with Law N°16-19 relating to promotion of investment dated August 3, 2016).
- Likewise, in the case of dedicated State’s land, in the framework of concession for realization of real estate development projects with commercial nature, under which legal regime of concessions management pertain sometimes to ordinary laws and sometimes to provisions of fiscal laws. The continual lex shopping search as to concession for realization of real estate development projects with commercial nature owing to find a legal foundation to shelters it, is not due to concession flexibility. On the contrary, it seems less important for a concept in full gestation to postpone questions relating to its birth to a later stage of its formation.

As far as State’s land concessions are concerned, there are statutory provisions in place, currently governing the subject, which emerge both from :

(i) Ordinance N°08-04 set forth conditions and modalities for the concession of State’s land private domain, dedicated for realization of investment projects dated September 1, 2008 and

(ii) Articles 15 and 16 of Supplementary Finance Law (SFL) for 2011, which substantially modified certain provisions of the aforementioned Ordinance.

Admittedly, real estate development activity does fall under the same branch of law, since it deals, among other things, with real property rights, nevertheless there are also here special regulations whose land concession legal nature, on which property investments have emerged, can vary considerably with the concession prototype definition provided by Ordinance N°08-04.
Having said that, the purpose of real estate development law is successive transfer of rights in rem over land from State to Property Developer and then to the end customer, which cannot be substantiated only on concession regime, as stipulated by Ordinance N°08-04, if we take into account legal provisions of article 2 of the latter, which expressly exclude real estate development from its scope.

Therefore, the interest of present study lies in verifying de lege lata of legal texts that Property Developer can rely on, in order to convert a land concession initially granted with a none assignable or transferable character into transferable concession.
In the same context, there is also a stake for State, which expects from concession transferable or conversion regime, to obtain additional funds for the Public Treasury benefit, following a chargeable land conveyance to Property Developers. In addition, without forgetting, of course the weakest link of this triangular relationship, the clients’ legitimate concern, who above all hope to have a full ownership title deed, at the end of the project, instead of a long tenancy.

In order not to delay any further and go to deep of the analysis, in this area, we mention principally, Executive Decree N°15-281 set forth conditions and modalities of concession conversion into transfer of land belonging to State’s private domain dedicated for realization of real estate development projects with commercial nature dated October 26, 2015. The present Decree establishes a favorable regime for full property enjoyment of rights in rem, whether for the Transferee (Property Developer) or on behalf of his Beneficiaries (clients) upon completion of real estate project. The Transferor/Assignor being the State, as legal owner of the land transferred.

The State’s call to stakeholders, in the field of real estate development, following adoption of Executive Decree N°15-281 dated October 26, 2015 is “All can benefit from the incentive regime established by the above Decree, except those who do not want to”.

I. Legal nature of convertible concession deed into transfer of land belonging to State’s private domain intended for realization of real estate development projects with commercial nature, granted after November 4, 2015 (as publication date) of Executive Decree N°15-281 of October 26, 2015.

Land plots or parcels likely to be subject to concession conversion into a transferable concession, within the framework of the present Decree, shall :

(i) Belong to State’s private domain ;

(ii) Be none assigned or in the process of being assigned to State’s public departments for the satisfaction of their needs ;

(iii) Be located in urbanized or urbanizable area, as defined by town and planning statutory instruments.

In order to meet Property Developers needs from land belonging to State’s private domain intended for realization of real estate development projects, a Technical Committee (« TC ») is created at the level of each Wilaya (Territorial Province) as one of its tasks, taking decision about concession convertibility into transferable concession applications. The Wilaya TC is made up of the following members :
- The Wali (Head of Territorial Province) or his representative, President ;
- The director in charge of land domain ;
- The director in charge of town and planning, architecture and construction ;
- The director in charge of investment.

The TC may call on any person likely to contribute to its work. The TC secretary is assured, by Wilaya director in charge for town and planning, architecture and construction.

The concession is consecrated by administrative deed established by Land Domain Department accompanied by specifications (terms and conditions).

The concession confers, on beneficiary, right to obtain planning permission and also allow it to create for the benefit of banks and financial institutions mortgage affecting real property right, resulting from the concession conversion into transferable concession, as well as, that of constructions to be erected on land granted, as security for loans subscribed exclusively for the contemplated project finance.

The concession of State’s land belonging to private domain dedicated for a real estate development operation with commercial character, gives rise to payment of an annual rental fee, amount of which corresponds to 1/33 of the land market value, as estimated by Land Domain Department without any deduction and/or exemption from any due duties and taxes.

The concession conversion into a transferable concession at the request of the Transferee/Property Developer takes place, after :

(i) Actual completion of the project in accordance with specifications ;

(ii) Obtaining a certificate of conformity issued by competent authority and

(iii) Having obtained a favorable opinion from TC.

The request for concession conversion into an transferrable concession is send to TC, which must decide within a period not exceeding one (1) month from the application receipt date.

1. Request for concession conversion into transferable concession made within two (2) years following the project completion date.

This occur in situation, where concession conversion operation is requested by Transferee/Property Developer within two (2) years, following project completion date, as long as conditions mentioned above are satisfied. The concession conversion into a transferable concession is carried-out based on market value of land as determined by Land Domain Department at the concession grant date with deduction of royalties paid under the concession.

2. Request for concession conversion into transferable concession made beyond the two (2) years period of the project
completion date.

This occur in situation, where concession conversion operation is requested beyond the period of two (2) years following the project completion period. The conversion is granted based on the market value of land, as determined by Land Domain Department at the date of conversion and without deduction of any of the royalties paid under the concession.

3. Case of forfeiture and termination of the transferable concession.

Any delay attributable to Property Developer for failure to launch the project work realization within two (2) years following the concession’s deed grant date, leads to forfeiture and termination of said concession by court order obtained by the territorially competent director of Land Domain Department, in pursuance with provisions of Algerian Civil Code. As an exception, a duly justified case of force majeure allows, Transferee to benefit from an additional period equal to that during which it was impossible to fulfill its obligations.
In accordance with law in force, forfeiture can also be pronounced, by competent court in the event of the project abandonment at the request from territorially competent director of Land Domain Department.

3.1 Consequence of forfeiture and termination of transferable concession.

The defaulting Transferee/Property Developer can only claim compensation :

(i) If construction works carried out by him before termination are not likely to be demolished and

(ii) If works comply with the planned program and planning permission.

The evaluation amount of added value which has benefited the granted land is determined by territorially competent Land Domain Department without, said amount, exceeding the materials value and labor price used.

The amounts of fixed charges and mortgages that may have encumbered the granted land on the part of defaulting Transferee/Property Developer are off-set (compensated) in accordance with law in force against the amount of termination indemnity for which Transferee/Property Developer may be entitled.

4. Method of fulfilling concession conversion into transferable concession in a sale of property operation achieved without Sale Over Plan.

In case where the project is not concerned by an operation of sale over plans, Transferee/Property Developer, once construction of the project completed, cannot proceed with the concerned apartments and premises sale, provided that :

(i) He obtained a discharge from Land Domain Department as proof of payment of the amount due to concession conversion into transferable concession, and

(ii) Advance publication of final title of the land deeds.

5. Method of fulfilling concession conversion into transferable concession in a sale of property operation achieved by Sale Over Plan.

In case where the project is concerned by an operation of sale over plans, Transferee/Property Developer cannot establish and deliver for the Clients/Beneficiaries minutes of property taking possession before fulfilling concession conversion into transferable concession operation duly consecrated by an administrative deed published with territorially Land Conservatory Department.

In case where the concession conversion into transferable concession operation is fulfilled for the benefit of Transferee/Property Developer, rights in rem related to land concession granted to Beneficiaries under sale over plans contracts are transferred automatically into property rights for the benefit of co-owners, as from publication of concession conversion into transferable concession deed with Land Conservatory Department.

The Property Developer is under legal obligation to request, as from project real completion date, concession conversion into transferable concession. Failling, a legal action is commenced by the director of the territorially compentent Land Domain Department against Property Developer substantiated on the later violation of concession deed specifications.

The Public Notary requested to formalize sale of property over plan operations, shall subject establishment of minutes of property taking posession to prior submission by Property Developer admnistrative deed provided by Land Domain Department as evidence of concession conversion into transferable concession fulfillment.

II. Legal regime of land concession deeds belonging to State’s private domain dedicated for realization of real estate development projects with commercial nature, granted before November 4, 2015 (as publication date) of Executive Decree No. 15-281 dated October 26, 2015.

Interministerial Order dated June 29, 2016 stipulates as to possibility, under satisfaction of certains conditions, conversion of previously granted none convertible concession into transferable concession.

The present Interministerial Order object is set-forth conditions and modalities of land concession belonging to State’s private domain dedicated for realization of real estate development projects with commercial character, granted before November 4, 2015 as a date of publication of Executive Decree N°15-281 of October 26, 2015.

1. Conversion into transferable concession conditions of old none-convertible into transferable concession.

Concessions none-convertible into transferable concession of domanial land dedicated for realization of real estate projects with commercial character, consecrated by published administrative deed, where works realization and conformity certificate have been achieved and obtained respectively, as from publication date of Interministrial Order (October 23, 2016) in the Law Gazette, can be subject to concession conversion into transferable concession, following an administrative deed established by the director of the territorially competent Land Domain Department, without prior alteration of the Wali Order and initial concession deed.
In this case, Property Developer is entitled automatically to financial incentives stipulated in article 10 of Executive Decree N°15-281 (deduction of paid royalties).

2. Case where rights in rem originated from none converible concession into transferable concession have been transferred by Property Developer for the benefit of Beneficiaries, as of publication date of present Interministrial Order (October 23, 2016).

Concessions none convertible into transferable concession of domanial land dedicated for realization of real estate development projects with commercial nature, materialized by published administrative deed, where works realization and conformity certificate have been achieved and obtained respectively, can be subject to concession conversion into transferable concession directly for the benefit of Beneficiaries, following administrative deed established by director of the territorially competent Land Domaine Department in prorate or proportionally to constructed surface area for which are owners, based on the land market value as determined by Land Domain Department at the concession grant date with deduction of already paid royalties by Property Developer.

3. Case where a concession none convertible into transferable concession for realization of a real estate development projects with commercial nature, whose completion date have not expired yet or have been exceeded as of publication date of present Interministerial Order (October 23, 2016).

The Property Developer can obtain, on the basis of an amended deed of concession convertible into a transerable concession, an additional grace period of two (2) years to complete project.
The grace period, raised, begins to run from :

(i) The date of amended deed establishment of concession convertible into an transferable concession for projects whose completion date have been exceeded and

(ii) The expiration date initially stipulated in the specifications for projects whose completion date have not expired yet.
Within the limits of these grace periods, if the project has actually been carried out and the certificate of conformity has been obtained, Property Developer benefits from the financial advantages provided for in Article 10 of Executive Decree No. 15-281 (deduction of royalties paid).

If the project has not actually been carried out, at the end of these deadlines, the concession conversion into a transferable concession is estimated at the market value basis as determined by Land Domain Department at the time of conversion and without deduction of the royalties paid under concession.

4. Case where concession none convertible into transferable concession based on the Wali order and is subject to administrative deed not yet published on publication date of present Interministerial Order ( October 23, 2016).

State’s land granted within the framework of a concession none convertible into transferable concession for realization of real estate development projects with commercial nature, based on the Wali order and is subject to administrative deed not yet published, are subjected to concession conversion into a transferable concession modification deed, established by Land Domain Department without making any modification of the Wali initial order.

5. Case where concession none convertible into a transferable concession granted by the Wali order and which has not been yet subject to an administrative deed on publication date of present Interministerial Order (October 23, 2016).

In the case of a concession none convertible into transferable concession granted by the Wali order and not having been yet subject to an administrative deed, the precedent Land Domain Department, without resorting to modification of the Wali order, shall establish and issue concession conversion into a transferable concession within thirty (30) days from publication date of present Interministerial Order.

6. Case excluded for benefiting from concession conversion into a transferable concession of old concessions not convertible into a transferable concession.

Concession none conversion into a transferable concession of State land granted for realization of real estate development projects with commercial nature, materialized by published administrative deed and whose work has not been started yet, on publication date of present Interministerial Decree ( October 23, 2016), is excluded from profiting of concession conversion into a transferable concession.

Recap :
All land concessions of the State’s private domain dedicated for realization of real estate devlopment projects with commercial nature, granted after November 4, 2015, date of publication of Executive Decree N°15-281 dated October 26, 2015, are automatically deemed to be convertible into a transferable concession provided that certain conditions have been met by Property Developer, relating to :
(i) Actual completion of the project in accordance with specifications ;

(ii) Obtaining a certificate of conformity issued by competent authority and

(iii) After having obtained a favorable opinion from TC.

All former land concessions of State’s private domain intended for realization of real estate development projects with commercial nature granted before November 4, 2015, date of publication of Executive Decree N°15-281 dated October 26, 2015, are dealt with on a case-by-case basis by Interministerial Order dated June 29, 2016, as to possibility from benefiting by Property Developer or his clients of a transferable nature of concession or not.

In principle, Property Developers of old concessions can avail themselves of the benefit of concession conversion into a transferable concession, except, for concession of State’s lands consecrated by published administrative deed and whose work has not been started, on publication date of present Interministerial Order (October 23, 2016).

Conclusion.

As a conclusion, we believe that the legislator intervention, after long hesitation, following above Decree promulgation, has made an end to discussions as to origin of concession in the field of real easte property development of commercial nature.

Finally, the reversal from none-convertible concession technique as a mechanism of operating land concessions is only fortuitous and not structural, which targets a well-defined sector. It is part of a short-term perspective that public authorities have made as a commitment to clean-up major real estate development projects and put an end, once and for all, to the headache caused by old real estate development projects.


Traduction intégrale du texte en français

[Droit algérien] Convertir la concession en cession ou ne pas la convertir : That is the question ?

(La concession des terrains relevant du domaine privé de l’Etat destinés à la réalisation de projets de promotion immobilière à caractère commercial)

Introduction.

La contribution peut paraître évidente dans la mesure où la politique d’administration et de gestion du domaine national appartenant à l’Etat au terme de laquelle les aspects juridiques, financiers et logistiques qui le composent ayant fait l’objet d’une modernisation générale et une sophistication graduelle, depuis les réformes des années 1990. En dépit de cela, j’ai choisi d’écrire la présente étude relative au régime juridique de la concession de terrains appartenant à l’Etat, car il existe une confusion, voir même dans certains cas une contradiction, dans les textes régissant la matière, que je veux également les évoqués, très brièvement, dans cette introduction avant d’aborder la problématique de l’énoncé.

Le régime de la propriété réelle du domaine public et privé de l’Etat a connu des métamorphoses majeures depuis 1990, suivant les lignes directrices (de cette époque) émanent de la Constitution algérienne du 23 février 1989, ainsi que par les modifications introduites par la Loi n°08-14 du 20 juillet 2008 à la Loi n°90-30 portant loi domaniale du 1 décembre 1990.

De plus, la consécration constitutionnelle du droit d’investir dans presque tous les domaines économiques (autrefois réservés uniquement à l’Etat) et la reconnaissance aux individus le droit de jouissance à la propriété privé réel a entrainé une multiplication de l’arsenal juridique gouvernant la matière, au point d’atteindre un niveau de satiété législative. En effet, les intervenants et les professionnels du secteur ne cachent pas leurs mécontentements et leurs craintes face à ce phénomène, source d’instabilité et d’incertitude juridique des textes.

Ce constat est d’autant vrai dans la plupart des branches de droit de ce domaine, pour ne citer que deux ou trois exemples :
- En ce qui concerne les terres agricoles, le régime juridique a connu des changements radicaux d’une époque à l’autre, avec une certaine stabilité, depuis 1987 avec la loi n°87-19 fixant la régulation de l’exploitation des terres agricoles appartenant au domaine national et la détermination de droits et obligations des producteurs du 03 février 1987. Cependant, la transition obligatoire du régime de jouissance perpétuelle vers le régime de la concession imposé par l’article 9 de la Loi n°10-03 fixant les conditions et les modalités d’exploitation des terres agricoles relevant du domaine privé de l’Etat du 15 aout 2010 a donné naissance, jusqu’aujourd’hui, à des conflits interminables devant les tribunaux.
- La même hésitation observée quant au choix du régime applicable pour les terrains appartenant à l’Etat destinés à la réalisation des projets d’investissements dans le cadre du Décret Présidentiel n°93-12 relatif à la promotion de l’investissement du 5 octobre 1993 (abrogé et remplacé par d’autres lois en 2001 et en 2016 avec la Loi n°16-19 relative à la promotion de l’investissement du 3 aout 2016).
- C’est ainsi pour les terrains domaniaux dédient, sous-forme de concession, pour la réalisation des projets de promotion immobilière à caractère commercial, dont le régime juridique avec lequel les concessions ont été gérées relèvent tantôt aux lois ordinaires tantôt aux dispositions fiscales des lois de finances. Ce lex shopping continuel en raison de trouver un soubassement qui donne une assise juridique à la concession pour la réalisation des projets de promotion immobilière de nature commerciale n’est pas due à sa souplesse. Au contraire, il semble anodin pour une notion en plein gestation que les questions relatives à sa naissance soient reportés à un stade ultérieur de sa formation.

S’agissant des concessions de terrains domaniaux, en générale, les dispositions législatives régissant actuellement la matière résultant à la fois de :

(i) L’Ordonnance n°08-04 fixant les conditions et modalités de concession des terrains relevant du domaine privé de l’Etat destiné à la réalisation de projets d’investissement du 1 septembre 2008 et

(ii) Des articles 15 et 16 de la Loi de Finances Complémentaire (LFC) pour 2011, qui ont modifié substantiellement certaines dispositions de l’Ordonnance précitée.

Certes, l’activité de promotion immobilière relève de la même branche de droit, puisque elle s’occupe entre autres, des droits de propriété réelle, néanmoins, il existe, ici encore une fois, une législation spéciale dont la nature juridique de la concession des terrains, sur lesquels les investissements de la promotion immobilière ont apparus, peut varier considérablement avec le prototype de définition de la concession retenue par l’Ordonnance n°08-04.

Ceci dit, le droit de développement de la promotion immobilière dont la finalité est le transfert successif du droit réel des terres domaniaux de l’Etat vers le Promoteur immobilier puis le client final ne peut pas avoir pour fondement dans la concession, telle que prévue par l’Ordonnance n°08-04, si nous tenons compte des dispositions légales de l’article 2 de cette dernière, qui écarte expressément la promotion immobilière de son champ d’application.

Donc, tout l’intérêt de la présente étude réside dans la vérification de lege lata des textes juridiques, auxquels le Promoteur immobilier peut s’appuyer afin de convertir en cession une concession de terrains octroyée initialement avec un caractère non-convertible.

Dans le même sillage, l’enjeu est majeur pour l’Etat, qui attend du régime de la conversion en cession, se procurer des avoirs additionnels au profit du Trésor Public, suite à la cession des terrains au profit des promoteurs immobiliers.

Enfin, sans oublier, bien entendu, le maillot faible de cette relation triangulaire, le souci légitime des clients, qui espèrent surtout posséder, à l’achèvement du projet, un titre de propriété de plein droit au lieu d’un bail emphytéotique.

Pour ne pas tarder et entrer dans le vif du sujet, dans ce domaine, on cite principalement le Décret Exécutif n°15-281 du 26 octobre 2015 fixant les conditions et les modalités de concession convertible en cession des terrains relevant du domaine privé d’Etat destinés à la réalisation de projets de promotion immobilières à caractère commerciale. Ce Décret instaure un régime favorable de jouissance totale de la propriété du droit réel que ce soit pour le concessionnaire (Promoteur immobilier) ou pour le compte de ses bénéficiaires (clients) à l’achèvement du projet immobilier. Le cédant étant l’Etat propriétaire légale des terrains cédés.

L’appel de l’Etat à l’ensemble des intervenants dans le domaine de la promotion immobilière, d’après les dispositions du Décret Exécutif n°15-281 du 26 octobre 2015 est « tous peuvent bénéficier du régime incitatif instauré par le Décret précité, sauf ceux qui ne veulent pas ».

I. Régime juridique des actes de concessions convertible en cession des terrains relevant du domaine privé d’Etat destinés à la réalisation de projets de promotion immobilières à caractère commerciale octroyés après la date de promulgation du Décret Exécutif n°15-281 du 26 octobre 2015 (c’est -à-dire à partir de 4 novembre 2015).

Les assiettes foncières susceptibles de faire l’objet de concession convertible en cession, dans le cadre du présent Décret, doivent :

(i) Relever du domaine privé de l’Etat ;

(ii) Etre non affectées ou en voie d’affectation à des services publics de l’Etat pour la satisfaction de leurs besoins ;

(iii) Etre situées dans des secteurs urbanisés ou urbanisables, tels que définis par les instruments d’aménagement et d’urbanisme.

Pour répondre aux besoins des promoteurs immobiliers aux terrains relevant du domaine privé d’Etat destinés à la réalisation des projets de promotions immobilières, il est créé au niveau de chaque Wilaya (Département) un Comité Technique chargé de se prononcer sur les demandes de concession convertible en cession.

Le Comité Technique de Wilaya est composé des membres suivants :
- Le Wali (Préfet) ou son représentant, Président ;
- Le directeur chargé des domaines ;
- Le directeur chargé de l’urbanisme, de l’architecture et de la construction ;
- Le directeur chargé de l’investissement.

Le Comité peut faire appel à toute personne susceptible d’éclairer ses travaux. Le secrétariat technique du Comité est assuré par le directeur de wilaya chargé de l’urbanisme, de l’architecture et de la construction.

La concession est consacrée par acte administratif établi par les services des domaines accompagné d’un cahier des charges.

La concession confère à son bénéficiaire le droit d’obtenir un permis de construire et lui permet, en outre, de constituer, au profit des organismes de crédit et institutions financières, une hypothèque affectant le droit réel immobilier résultant de la concession convertible en cession ainsi que les constructions à édifier sur le terrain concédé en garantie des prêts accordés exclusivement pour le financement du projet poursuivi.

La concession d’un terrain relevant du domaine privé de l’Etat est destinée à une opération de promotion immobilière à caractère commercial donne lieu, au paiement d’une redevance locative annuelle dont le montant correspond à 1/33 de la valeur vénale du terrain, telle que fixée par les services des domaines sans aucun abattement et sans exonération des différents droits et taxes dus.

La concession est convertie en cession à la demande du concessionnaire, après :

(i) Achèvement effectif du projet conformément au cahier des charges ;

(ii) Obtention d’un certificat de conformité délivré par les services habilités et

(iii) Après avoir avis favorable du Comité Technique ci-dessus mentionné.

La demande de conversion de la concession en cession est adressée au Comité Technique qui doit se prononcer dans un délai n’excédant pas un (1) mois, à partir de la date de la réception de la demande.

1. Demande de conversion de la concession en cession dans les deux (2) ans qui suivent le délai de réalisation du projet.

Sous réserve des conditions prévues ci-dessus, la conversion de la concession en cession est réalisée sur la base de la valeur vénale fixée par les services des domaines au moment de l’octroi de la concession avec défalcation des redevances versées au titre de la concession lorsque l’opération de conversion est sollicitée par le cessionnaire/Promoteur Immobilier dans les deux (2) ans qui suivent le délai de réalisation du projet.

2. Demande de conversion de la concession en cession au-delà des deux (2) ans qui suivent le délai de réalisation du projet.

Lorsque la conversion de la concession en cession est sollicitée au-delà du délai de deux (2) ans qui suivent le délai de réalisation, celle-ci est accordée sur la base de la valeur vénale du terrain, telle que déterminée par les services des domaines au moment de la conversion et sans défalcation aucune des redevances versées au titre de la concession.

3. Cas de déchéance et résiliation de la concession en cession.

Tout retard imputable au Promoteur Immobilier dans le lancement des travaux de réalisation du projet dans les deux (2) années qui suivent la date d’obtention de l’acte de concession, entraîne la déchéance et la résiliation par la juridiction compétente de l’acte de concession à la diligence du directeur des domaines territorialement compétent, conformément aux dispositions du code civil. Exception faite au cas de force majeure dûment justifiée permettant au concessionnaire de bénéficier d’une durée supplémentaire égale à celle durant laquelle il a été dans l’impossibilité de réaliser ses obligations.

Conformément à la législation en vigueur, la déchéance peut également être prononcée par la juridiction compétente en cas d’abandon du projet à la diligence du directeur des domaines territorialement compétent.

3.1 Conséquence de la déchéance et la résiliation de la concession en cession :

Le concessionnaire/Promoteur Immobilier défaillant ne peut prétendre au bénéfice de l’indemnité que :

(i) Si les travaux de construction réalisés ne sont pas susceptibles d’être démolis et

(ii) Si les travaux sont conformes au programme prévu et au permis de construire.

Le montant de la plus-value éventuelle apportée au terrain concédé est déterminé par les services des domaines territorialement compétents sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre utilisée.

Les privilèges et hypothèques ayant éventuellement grevés le terrain du chef du concessionnaire/Promoteur Immobilier défaillant seront reportés conformément à la législation en vigueur sur l’indemnité de résiliation.

4. Méthode de concrétisation de la conversion de la concession en cession hors d’une opération de vente sur plans (sans VSP).

Dans le cas où il ne s’agit pas d’une opération de vente sur plans, le concessionnaire/Promoteur Immobilier qui achève son projet ne peut procéder à la vente des logements et locaux concernés qu’après :

(i) Obtention de la mainlevée délivrée par l’administration des domaines attestant paiement de la valeur due au titre de la conversion de la concession en cession et

(ii) Publication préalable de l’acte de propriété définitif du terrain.

5. Méthode de concrétisation de la conversion de la concession en cession en cas d’une opération de vente sur plans (avec VSP).

Dans le cas de la vente sur plans, le concessionnaire/Promoteur Immobilier ne peut établir et délivrer au profit de ses clients/bénéficiaires les procès-verbaux de prise de possession avant la concrétisation de l’opération de conversion de la concession en cession dûment consacrée par acte administratif publié à la conservation foncière territorialement compétente.

Lorsque la conversion de la concession en cession est concrétisée au profit du cessionnaire/Promoteur Immobilier, les droits réels liés à la concession du terrain octroyés aux bénéficiaires dans les contrats VSP sont transformés systématiquement, en droit de propriété au profit des copropriétaires, et ce, dès publication à la conservation foncière de l’acte de conversion de la concession en cession.

Le Promoteur Immobilier est tenu de solliciter, dès réalisation effective du projet, la conversion de la concession en cession, le cas échéant, une action en justice est engagée à son encontre par le directeur des domaines territorialement compétent pour non-respect des obligations prévues par le cahier des charges.

Les notaires requis pour la formalisation des opérations de VSP, subordonnent l’établissement des procès-verbaux de prise de possession, à la présentation par les promoteurs immobiliers, des actes administratifs établis par les services des domaines, consacrant la conversion de la concession en cession.

II. Régime juridique des actes de concessions relevant du domaine privé d’Etat destinés à la réalisation de projets de promotion immobilières à caractère commerciale octroyés avant la date de promulgation du Décret Exécutif n°15-281 du 26 octobre 2015 (c’est -à-dire avant le 4 novembre 2015).

L’Arrêté Interministériel du 29 juin 2016 ouvre, sous satisfaction de certaines conditions, la possibilité pour la conversion en cession des anciennes concessions non convertible en cession.

Le présent arrêté interministériel a pour objet de fixer les conditions et modalités de prise en charge de la concession des terrains relevant du domaine privé de l’Etat destinés à la réalisation de projets de promotion immobilière à caractère commercial consentie antérieurement au 4 novembre 2015, date de promulgation du Décret Exécutif n° 15-281 du 26 octobre 2015.

1. Conditions de la conversion en cession des anciennes concessions non-convertible.

La concession non-convertible en cession des terrains domaniaux destinés à la réalisation de projets de promotion immobilière à caractère commercial, consacrée par acte administratif publié, dont les travaux de réalisation ont été achevés et le certificat de conformité a été obtenu à la date de publication du présent arrêté (c’est-à-dire le 23 octobre 2016) au journal officiel, fait l’objet de conversion de la concession en cession suivant un acte administratif établi par le directeur des domaines territorialement compétent sans modification préalable de l’arrêté du Wali et de l’acte de concession initial.

Dans ce cas-là, le Promoteur immobilier bénéficiera systématiquement des avantages financiers prévus par l’article 10 du Décret Exécutif n° 15-281 (défalcation des redevances versées).

2. Le cas où le droit réel immobilier résultant de la concession non-convertible y afférent a été cédé par le Promoteur Immobilier au profit des bénéficiaires à la date de publication du présent Arrêté Interministériel (c’est-à-dire le 23 octobre 2016).

La concession non-convertible en cession des terrains domaniaux pour la réalisation de projets de promotion immobilière à caractère commercial, consacrée par acte administratif publié, dont les travaux de réalisation ont été achevés et le certificat de conformité obtenu, fait l’objet de conversion de la concession en cession directement au profit des bénéficiaires suivant acte administratif établi par le directeur des domaines territorialement compétent, au prorata de la superficie des constructions dont ils sont propriétaires sur la base de la valeur vénale du terrain telle que déterminée par les services des domaines au moment de l’octroi de la concession avec défalcation des redevances versées par le Promoteur Immobilier.

3. Le cas où une concession non-convertible en cession pour la réalisation d’une promotion immobilière à caractère commercial dont les délais de réalisation n’ont pas expiré ou ont été dépassés à la date de publication du présent Arrêté interministériel (c’est-à-dire le 23 octobre 2016).

Le Promoteur immobilier peut obtenir sur la base d’un acte modificatif de concession convertible en cession, un délai de grâce supplémentaire de deux (2) années pour parachever son projet.

Le délai de grâce, suscité, commence à courir à partir de la date :

(i) d’établissement de l’acte modificatif de concession convertible en cession pour les projets dont les délais de réalisation ont été dépassés et

(ii) à compter de la date d’expiration du délai fixé initialement dans le cahier des charges pour les projets dont les délais n’ont pas expiré.

Dans les limites de ces délais de grâce, si le projet a été effectivement réalisé et le certificat de conformité a été obtenu, le Promoteur Immobilier bénéficie des avantages financiers prévus par l’article 10 du Décret Exécutif n° 15-281(défalcation des redevances versées).

A l’expiration de ces délais, si le projet n’a pas été effectivement réalisé, la concession est convertible en cession sur la base de la valeur vénale du terrain telle que déterminée par les services des domaines au moment de la conversion et sans défalcation aucune des redevances versées au titre de la concession.

4. Le cas où la concession non-convertible en cession sur la base d’un arrêté du Wali et objet d’actes administratifs non encore publiés à la date de publication du présent Arrêté Interministériel (c’est-à-dire le 23 octobre 2016).

Les terrains domaniaux octroyés dans le cadre d’une concession non-convertible en cession pour la réalisation de projets de promotion immobilière à caractère commercial sur la base d’un arrêté du Wali et objet d’actes administratifs non encore publiés, font l’objet d’actes modificatifs de concession convertible en cession établis par les services des domaines sans recourir à la modification de l’arrêté initial du Wali.

5. Le cas où la concession non-convertible en cession octroyée par arrêté du Wali et n’ayant pas encore fait l’objet d’acte administratif à la date de publication du présent Arrêté Interministériel (c’est-à-dire le 23 octobre 2016).

Dans le cas d’une concession non-convertible en cession octroyée par arrêté du Wali et n’ayant pas encore fait l’objet d’acte administratif, les services des domaines procèdent, sans recourir à la modification de l’arrêté du Wali, à l’établissement et la délivrance de l’acte administratif de concession convertible en cession dans un délai de trente (30) jours, à compter de la date de publication du présent Arrêté Interministériel.

6. Le cas d’exclusion du bénéfice de la conversion en cession des anciennes concessions non-convertible en cession.

La concession non-convertible en cession des terrains domaniaux octroyés pour la réalisation de projets de promotion immobilière à caractère commercial, consacrée par acte administratif publié et dont les travaux n’ont pas été entamés, à la date de publication du présent Arrêté Interministériel (c’est-à-dire le 23 octobre 2016), est exclue du bénéfice de la conversion en cession.

Récapitulatif.

Toutes les concessions des terrains relevant du domaine privé d’Etat destinés à la réalisation de projets de promotions immobilières à caractère commerciale octroyés après le 4 novembre 2015, date de la promulgation du Décret Exécutif n°15-281 du 26 octobre 2015, sont automatiquement réputées convertible en cession après la satisfaction de certaines conditions par le Promoteur Immobilier, liées à :

(i) L’achèvement effectif du projet conformément au cahier des charges ;

(ii) Obtention d’un certificat de conformité délivré par les services habilités et

(iii) Après avoir avis favorable du comité technique ci-dessus mentionné.

Toute les anciennes concessions des terrains relevant du domaine privé d’Etat destinés à la réalisation de projets de promotion immobilière à caractère commerciale octroyés avant le 4 novembre 2015, date de la promulgation du Décret Exécutif n°15-281 du 26 octobre 2015, sont traitées au cas par cas par l’Arrêté Interministériel du 29 juin 2016, quant au bénéfice par le promoteur immobilier ou ses clients du caractère cessible de la concession ou pas.

S’agissant des anciennes concessions, en principe, les promoteurs immobiliers des anciennes peuvent se prévaloir du bénéfice de la conversion en cession, sauf pour la concession des terrains domaniaux consacrée par acte administratif publié et dont les travaux n’ont pas été entamés, à la date de publication du présent Arrêté Interministériel (c’est-à-dire le 23 octobre 2016).

Conclusion.

En guise de conclusion, nous estimons que l’intervention du législateur, après une longue hésitation, à travers l’adoption du Décret précité, a mis fin aux discussions quant à l’origine de la concession en matière de promotion immobilière à caractère commercial.

Enfin, ce revirement à la technique de concession non convertible en tant que mécanisme de gestion des concessions soit seulement accidentel et non conjoncturel, qui vise un secteur bien défini. En effet, il s’inscrit dans une perspective de cours terme que les autorités publiques ont pris engagement pour assainir les grands chantiers immobiliers et en finir, une fois pour toute, du casse-tête engendré par les anciens projets immobiliers.

Maître Boukider Samir (LL.M International Business Law - ULB Brussels)
Avocat à la cour

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article :
L’avez-vous apprécié ?

0 vote

A lire aussi dans la même rubrique :

LES HABITANTS

Membres
PROFESSIONNELS DU DROIT
Solutions
Formateurs