Copropriété : incertitude du délai de prescription de l’action contre un ouvrage irrégulier.

Si d’un côté le législateur a prôné une diminution du délai d’action contre les ouvrages irréguliers en copropriété, de l’autre, la jurisprudence semble quant à elle basculer vers son augmentation.

L’incertitude qui plane sur le délai pour agir contre une construction irrégulière a récemment été mise en exergue par un arrêt de la Cour de cassation. Effectivement, dans une décision inédite du 7 septembre 2022, la Cour s’est prononcée sur la prescription de l’action visant à obtenir la démolition d’un ouvrage édifié irrégulièrement par des copropriétaires sur une partie commune à jouissance privative [1].

Dans les faits, lesdits copropriétaires avaient fait construire un cabanon dans le jardin commun de la copropriété dont ils avaient l’accès exclusif. Si l’ouvrage avait fait l’objet d’une autorisation urbanistique, la demande de permis de construire ayant été approuvée en juin 1989, il n’avait en revanche pas été validé par une assemblée générale. Or, on le sait bien, si la jurisprudence administrative a supprimé la condition d’autorisation préalable de l’assemblée générale pour l’obtention d’un permis de construire [2], elle n’a néanmoins pas abrogée l’obligation d’obtenir une autorisation des copropriétaires pour réaliser les travaux. En d’autres termes, l’octroi d’un permis de construire n’exonère pas des règles de la copropriété et l’édification d’un cabanon sur une partie commune aurait dû faire l’objet d’un vote, a minima, sous les conditions de l’article 25 b), au mieux, sous celles de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965.

Tel ne fut pas le cas. C’est dans ces conditions que des copropriétaires voisins ont assigné le Syndicat des copropriétaires et les propriétaires du cabanon pour obtenir, notamment, sa démolition. L’action ayant été introduire en avril 2010, soit plus de 20 ans après l’obtention du permis de construire, s’est posée la question de la prescription de l’action.
C’est à ce titre que la Cour de cassation s’est prononcée et de considérer que :

« la demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, est une action réelle qui se prescrit par trente ans » [3].

Cet arrêt est Inédit, c’est-à-dire qu’il n’a été ni publié au Bulletin, ni publié au Rapport annuel de la Cour de cassation. Pour ainsi dire, très peu de commentaire à son sujet.
Pourtant, cette décision s’inscrit dans une volonté de la jurisprudence de considérer les actions à l’encontre des ouvrages irréguliers en copropriété, comme des actions réelles soumises à la prescription trentenaire. Cette épée de Damoclès pesant sur les propriétaires litigieux n’est pourtant pas celle voulue initialement par le législateur qui, lors de la Loi Elan du 23 novembre 2018 [4] et de l’Ordonnance du 30 octobre 2019 [5], avait justement opté pour une réduction du délai à cinq années.

Pour comprendre cette dichotomie et permettre aux Syndicats mais également aux syndics de connaître leur amplitude d’action, il conviendra de s’attacher à l’analyse de ces deux délais et, surtout, car c’est l’essentiel pour la computation d’un délai, au point de départ de la prescription.

I. Quel délai pour agir contre une construire irrégulière en copropriété : 5, 10 ou 30 ans ?

La question se pose évidemment. Les délais en droit de la copropriété sont abondants, qu’il s’agisse des notifications ou de la prescription. Du délai de 8 jours, imposé au syndic pour avertir un copropriétaire de travaux supposant un accès aux parties privatives [6], à celui de 30 ans relevant du droit commun pour une action réelle [7], l’écart est particulièrement grand. Ne pas s’y perdre relève du défi, autant pour les professionnels que pour les profanes.

Aussi, pour s’y retrouver et comprendre les délais applicables en matière de construction litigieuse, il faut raisonner de manière méthodique et tenter de dégager une règle de la jurisprudence empirique en la matière.

5 ou 10 ans : application des règles transitoires.

Sous l’ancienne rédaction de l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, il était possible de lire : « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».
Désormais, depuis la Loi Elan du 23 novembre 2018, l’article 42 alinéa 1 renvoi au droit commun de l’article 2224 du Code civil qui prescrit quant à lui de cinq ans les actions personnelles ou mobilières.

Alors, quel délai s’applique ? Il s’agit ici d’une utilisation du droit transitoire en matière d’application de la loi. La Loi Elan étant entrée en vigueur au 25 novembre 2018, il a été considéré que les actions personnelles nées antérieurement à cette date étaient prescrites de 10 ans. Celles postérieures sont donc soumises au nouveau régime, soit une prescription de 5 ans.

Toutefois, car il faut toujours faire compliqué quand on peut faire simple, cette règle est à nuancer avec l’application de l’article 2222 du Code civil :

« En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

En d’autres termes, les actions dont le fait générateur est antérieur au 25 novembre 2022, devront tout de même être introduites dans le délai de 5 ans à compter du 25 novembre 2018. Cela signifie que même si le fait date de 2017, par exemple, l’action devra être engagée au plus tard le 24 novembre 2023, et non en 2027. Aussi, même pour les ouvrages construits avant 2018, il convient d’être vigilant.

5 ou 30 ans : distinction entre l’action personnelle et l’action réelle.

Une fois admises les règles transitoires, une deuxième distinction, plus ténue cette fois, fait basculer la prescription d’un délai quinquennal à un délai trentenaire. On ne peut tout d’abord que s’étonner que la règle pour appliquer l’un ou l’autre des deux délais soit si fine tant la marge entre ces derniers est si grande ! L’insécurité juridique est d’autant plus forte que l’on sait qu’une mauvaise compréhension dans le délai applicable peut clairement faire définitivement échec à une action judiciaire, ou alors, à l’inverse, faire peser un long fardeau à une partie litigieuse. Enfin, ajoutons que la définition de cette différenciation relève d’une règle jurisprudentielle par nature casuistique et donc hasardeuse.

Dont act ! Au travers de l’analyse de la jurisprudence, il convient d’exciper une règle permettant aux copropriétaires et aux syndics de connaître le délai applicable. Partant tout de même du texte, l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, qui grève le délai de 5 ans, s’applique aux « actions personnelles », c’est-à-dire la reconnaissance d’un droit attaché à la personne. Or, l’article 2227 du Code civil, qui prescrit quant à lui un délai de 30 ans, s’applique aux actions dites réelles, cette fois-ci qui concernent la revendication de la propriété d’un bien immobilier (action pétitoire) ou de sa jouissance (action possessoire). C’est au travers de cette distinction que la jurisprudence a rattaché l’action du Syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un ouvrage litigieux soit à l’action personnelle, prescrite dorénavant de 5 ans, soit à l’action réelle, pour 30 ans.

Mais qu’est-ce que cela donne sur l’analyse factuelle ? Tout d’abord pleins de décisions inédites comme celle citée en infra. Toutefois, un principe se dégage : si le fait dénoncé consiste en la seule disposition sur une partie commune, le délais sera conditionné à cinq années, en revanche, si le fait dénoncé consiste en une véritable emprise, alors la prescription sera trentenaire. Pour bon nombre de situations la distinction semble aisée. Par exemple, l’action à l’encontre de travaux non autorisés affectant simplement l’aspect extérieur de l’immeuble sera soumise au délai de 5 ans [8]. En revanche, l’action à l’encontre d’un acte d’appropriation des parties communes, comme la création d’une ouverture [9], ou encore l’annexion d’un palier commun [10], sera trentenaire.

Néanmoins, l’appréciation est parfois plus compliquée. Par exemple, pour un climatiseur simplement déposé sur une terrasse, l’action serait de nature personnelle (5ans), alors que si le climatiseur est ancré à la façade de l’immeuble, l’action serait de nature réelle (30 ans). De même que pour une construction érigée dans un jardin privatif, l’action serait de nature personnelle car n’affectant que l’aspect extérieur de l’immeuble (5ans), alors que si la construction est édifiée dans un jardin en partie commune à jouissance privative, l’action sera réelle (30 ans) (cf. introduction). Aussi, un dernier critère semble s’appliquer : si l’ouvrage litigieux est sur une partie privative, le juge penchera plus pour un délai de 5 ans, tandis que s’il est sur une partie commune, même spéciale ou à jouissance privative, le juge tranchera pour un délai trentenaire.

II. Quel point de départ pour le délai de prescription : au jour des travaux ou au jour de la découverte des faits ?

En matière de prescription, on s’attache trop souvent à la durée des délais sans prendre en considération leur point de départ. Pourtant, ce dernier est primordial et, on le verra, peut faire basculer un délai de durée plus courte en une prescription plus longue et inversement.

Avant la Loi du 23 novembre 2018 : au jour de la réalisation des travaux.

Sous l’égide de l’ancien article 42, le point de départ du délai de 10 ans n’était pas défini. Il était toutefois admis par la Cour de cassation que celui-ci courait à compter de la naissance du fait litigieux [11]. La jurisprudence acceptait parfois que le point de départ soit différé au jour de la connaissance des faits mais cela nécessitait une preuve accrue de la partie demanderesse [12]. En reprenant les faits de l’arrêt du 7 septembre 2022, le permis de construire ayant été validé en juin 1989, la prescription aurait pu légitimement courir à compter de ce jour et l’action aurait été prescrite en juin 1999.

Néanmoins, ce point de départ ne s’appliquait qu’aux actions personnelles et l’article 2227 du Code civil, relatif aux actions réelles, fait courir le délai de 30 ans à compter « du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (Article 2227 du Code civil).

En outre, le point de départ à compter de la réalisation des travaux ne s’applique qu’aux situations antérieures au 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la Loi Elan. De ce fait, pour les actions postérieures à cette date, c’est le régime du nouvel article 42 qui s’applique.

Après la Loi du 23 novembre 2018 : au jour de la connaissance des travaux.

Avec le nouvel article 42 et la référence à l’article 2224 du Code civil, la prescription a certes été réduite à 5 ans mais court désormais à compter « du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » [13].

Ce nouveau point de départ à une réelle incidence sur la prescription étant donné que le délai de 5 ans ne démarrera que lorsque l’ouvrage litigieux aura été découvert.
Dans le cas de l’arrêt du 7 septembre 2022, si les travaux ont été découverts seulement lors de l’assignation d’avril 2010, la prescription ne sera acquise qu’en avril 2015. De ce fait, alors même que le délai a été réduit de 10 à 5 ans, sous la solution antérieur la prescription était acquise en juin 1999 alors que dorénavant elle serait acquise en avril 2015. Avec un délai moins long, la prescription est en réalité plus lointaine.

Et en définitive, le caractère amovible du point de départ de la prescription a pour conséquence de rééquilibrer la durée des actions, entre la prescription trentenaire et celle quinquennale. L’incertitude est ainsi diminuée quant au choix de la nature de l’action, entre réelle et personnelle.

Charles Dulac
Avocat au Barreau de Paris
contact chez dulac-avocat.com

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Notes de l'article:

[1Cass. Civ.3ème, 7 septembre 2022, n°21-13.014.

[2CE, 15 février 2012, n°333631.

[3CE, 15 février 2012, n°333631.

[4Loi 2018-1021 – Article 213.

[5Ordonnance n°2019-1101 – Article 37.

[6Loi 10 juillet 1965 – Article 9.

[7Article 2227 du Code civil.

[8Cass., Civ.3ème, 6 mars 1991, Inf. rap. copr. Janv. 1992, p.10.

[9Cass., Civ.3ème, 10 septembre 2008, n°07-15.983.

[10Ca Paris, 23ème Ch. A, 25 novembre 1989, Loyers et copr. 1990, n°60.

[11Cass., Civ.3ème, 23 avril 2013, n°12-16.648.

[12Cass., Civ.3ème, 26 novembre 2013, n°12-25.995.

[13Article 2224 du Code civil.

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