Le notaire est un officier public et ministériel soumis à un certain nombre d’obligations rigoureuses envers ses clients. La Cour de cassation rappelle régulièrement qu’il est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. S’il manque à ses obligations légales ou à son devoir de conseil, le notaire engage sa responsabilité civile.
Traditionnellement, le degré de connaissances juridiques du client était pris en compte pour apprécier la responsabilité du notaire. La jurisprudence constante reconnaît aujourd’hui le caractère impératif et absolu de ce devoir de conseil. Le notaire est tenu du devoir de conseil même si son client est compétent ou est assisté par un autre professionnel.
Dans le cadre de cette responsabilité importante du notaire, on peut s’interroger sur les limites de cette responsabilité.
En effet, la cour d’Appel d’Anvers dans un arrêt du 15 juin 2009 affirme que l’obligation de vigilance d’un notaire est en fait une obligation de moyens. Dans l’arrêt en question, le notaire ne peut être mis en cause.
La Cour d’Appel d’Anvers a émis un arrêt dont découle un jugement sur la responsabilité potentielle d’un notaire lors de la transmission d’un terrain dit à risques et, en particulier, en matière d’obligation de vigilance et de conseil du notaire.
La Cour a jugé que ce droit de vigilance était une obligation de moyens et que dans le cas concret, le notaire ne pouvait être déclaré responsable du fait que des activités à risques avaient eu lieu sur le terrain et qu’une pollution du terrain a été constatée après l’exécution de la vente.
Des faits, il ressort qu’il est logique que les vendeurs n’ont pas transmis ces informations aux autorités parce qu’ils auraient alors dû demander un permis d’exploitation et environnemental, ce qu’ils n’avaient pas fait. Donc, ni l’administration communale, ni le notaire ne peuvent être tenus responsables de ces faits. Seuls les vendeurs engagent leurs responsabilités.
Si cette décision refuse d’engager la responsabilité du notaire, la cour de cassation , dans un arrêt récent du 1er juillet 2010 décide que la faute de la victime et la faute du notaire conduisent à un partage de responsabilité.
Les faits sont les suivants : Un établissement de crédit ayant consenti à des emprunteurs un prêt pour l’achat d’un immeuble, avait chargé un notaire de procéder à l’inscription à son profit d’une hypothèque de premier rang. Or, en contradiction avec les termes de l’acte, la banque a remis les fonds au promoteur et non au notaire. Après la révélation lors de la saisie contre les emprunteurs défaillants de deux hypothèques primant la sienne, la banque a assigné le notaire en responsabilité.
La cour d’appel (CA Montpellier, 24 février 2009) a cru pouvoir accéder à sa demande et a conclu à la seule responsabilité du notaire au motif que la faute de la banque (l’absence de remise des fonds à la comptabilité de l’étude notariale) n’étant ni irrésistible, ni imprévisible, aurait pu être évitée si le notaire lui-même n’avait pas commis une faute en ne s’abstenant de contrôler la réception des fonds.
La Haute juridiction censure cette décision : la faute de la banque qui avait concouru, comme celle du notaire, à la réalisation du dommage emportait un partage de responsabilité (violation par la cour d’appel de l’article 1382 du code civil).
Sources :
Cass. 1e civ. 1er juill. 2010, pourvoi n° 09-13.896, JurisData n° 2010-010548
Patricia Cousin
CABINET COUSIN
Avocats au Barreau de Paris
