Propriété : l’empiétement, aussi minime soit-il, entraîne la démolition de la construction irrégulière.

Le droit de propriété est un droit fondamental.

Ce droit est consacré à tous les niveaux de la pyramide des normes.

L’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales l’érige au niveau du droit européen.

Ce droit est également consacré dans le bloc de constitutionalité français par l’article 2 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, le droit de propriété venant juste après le droit à la liberté et avant le droit à la sûreté.

Plus encore l’article 544 du Code Civil énonce que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

A droit fondamental, protection exceptionnelle, c’est ce qu’est venu rappeler la Cour de Cassation, dans un arrêt du 21 Décembre 2017, arrêt dans lequel elle a ordonné, sur la base de la théorie de l’empiétement, la démolition de la construction réalisée par une personne, pour partie, sur le terrain de son voisin :
« Mais attendu que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ; que l’auteur de l’empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement ; que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches inopérantes, a décidé à bon droit d’ordonner la démolition de la partie du bâtiment et des murs édifiés par M. B... et Mme Z... et empiétant sur le fonds de M. D... ; »

Cet arrêt démontre clairement que les conséquences de la démolition de l’ouvrage construit en partie sur le terrain du voisin sont indifférentes, de même que l’ampleur de l’empiétement, si minime soit-il.

En effet, en l’espèce la démolition de la partie empiétant allait entrainer la suppression d’un mur porteur et donc remettre en cause la solidité de tout l’ouvrage construit.

Mieux encore, le fait que la construction ne cause aucun désagrément à celui qui se prévaut de l’empiètement est indifférent.

Enfin, le fait que le propriétaire attende la fin de la construction pour en solliciter la démolition ne constitue pas un abus.

Aussi, en ôtant tout critère d’appréciation autre que celui, purement matériel, du dépassement de la limite de propriété par la construction litigieuse, la Cour de Cassation confirme que le droit de propriété est un des droits fondateurs de notre système juridique.