Par Serge Pelletier, Avocat et Hélène Gilliot, Avocate.
 
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  • Parution : Janvier 2019
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De l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires en cas d’adresse incomplète.

Dès lors que le Syndic ne démontre pas que la lettre de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires a effectivement été présentée à l’adresse déclarée par le copropriétaire au Syndic, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires ne saurait être regardée comme régulière

Dans un arrêt du 13 septembre 2018, au visa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la Cour de Cassation [1] a considéré que, dès lors que le Syndic a expédié la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires à une adresse qui ne mentionnait pas le nom du bâtiment où le copropriétaire, personne morale, avait son siège social, alors que ce dernier avait pris le soin de lui déclarer son adresse complète en précisant le nom du bâtiment, la convocation étant revenue avec la mention de la Poste « pli avisé mais non réclamé », rien ne permet de s’assurer qu’elle a effectivement été présentée à l’adresse que le copropriétaire a déclarée, de sorte que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est irrégulière.

Cet arrêt est important pour les gestionnaires puisque la Cour de Cassation y rappelle trois principes constants selon lesquels :
- Toute erreur dans le formalisme de la convocation - non-respect du délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale ; erreur dans la date de tenue de l’assemblée générale ; oubli d’une mention dans l’adresse du copropriétaire…. - emporte son irrégularité ;

- La convocation doit toucher le copropriétaire à son domicile, soit à sa personne ou à une personne habilitée à la recevoir, soit par la remise d’un avis de passage l’invitant à retirer le pli à la Poste [2]. Elle est irrégulière si elle a été notifiée à une adresse erronée [3]

- En tout état de cause, il appartient au Syndic de rapporter la preuve de la régularité de la convocation. [4]

Il s’ensuit que, s’agissant de l’adresse du copropriétaire, conformément à la solution dégagée par la Cour de Cassation dans l’arrêt commenté, le Syndic doit donc démontrer que la convocation a bien touché le copropriétaire et que l’adresse qui figure sur la lettre de convocation reprend bien l’intégralité des informations relatives à l’adresse du domicile réel ou élu des copropriétaires telle qu’elles lui ont été déclarées par le copropriétaire [5].

A défaut, la convocation est irrégulière.

Cette appréciation des faits in concreto peut sembler sévère dans la mesure où la lettre de convocation étant revenue avec la mention « pli avisé mais non réclamé » apposée par la Poste, tiers au Syndic, il n’y avait aucun donc doute possible sur le fait qu’elle avait effectivement été présentée au copropriétaire concernée.

Toutefois, la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur les conséquences à tirer de l’irrégularité de la convocation.

En effet, si, en principe, celle-ci entraîne la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires, dans sa décision, bien qu’elle ait constaté l’irrégularité de la convocation, la Cour de cassation a renvoyé les parties devant la Cour d’appel d’Aix en Provence pour statuer sur ce point.

Au regard de ce qui précède, il convient de suivre avec attention la décision de la Cour d’appel d’Aix en Provence et, de manière générale, les décisions qui pourraient être rendues sur cette question.

En tout état de cause, afin de sécuriser les assemblées générales des copropriétaires et se préserver de toute action en responsabilité que le Syndicat des copropriétaires pourrait exercer à son encontre, dans la mesure où, depuis le décret du 21 octobre 2015, le Syndic peut adresser aux copropriétaires les notifications par voie électronique, il semble recommandé de les encourager à donner leur accord pour ce mode de convocation aux assemblées générales, lequel permettrait non seulement de s’assurer instantanément de la bonne réception de la convocation mais encore qu’elle a bien été lue par le copropriétaire.

Notes :

[1Cour de cassation, 3ème civ, 13 septembre 2018, n°17-24824 : Jurisdata n°2018-015556.

[2CA Paris, 20 déc. 2007 : JurisData n° 2007-350623 ; Loyers et copr. 2008, comm. 135. – CA Paris, 16 févr. 2006 : JurisData n° 2006-294088 ; Loyers et copr. 2006, comm. 134

[3Cass. 3e civ., 10 juill. 2013 : Administrer oct. 2013, p. 51.

[4Civ, 3ème, 9 novembre 1994, n°93-10732 ; Cass. 3e civ., 6 mars 2002 : JCP G 2002, IV, 677. – Cass. 3e civ., 27 mars 2003 : JurisData n° 2003-208577. – Cass. 3e civ., 21 juin 2006 : JurisData n° 2006-034140. – Cass. 3e civ., 21 janv. 1999 : Loyers et copr. 1999, comm. 156. – Cass. 3e civ., 6 sept. 2001 : JurisData n° 2001-151861. – Cass. 3e civ., 15 mars 2001 : JurisData n° 2001-138870. – CA Paris, 16 janv. 2013, n° 10/24649 : Administrer avr. 2013, p. 54.

[5Article 65 alinéa 1 et 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Serge Pelletier, avocat associé, et Hélène Gilliot, avocate,
Rescue société d’avocats

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