Tout savoir sur la cession du droit au bail commercial.

Un commerçant peut souhaiter vendre son fonds de commerce (soit l’intégralité des éléments composant son activité, tel que le matériel, l’enseigne, la clientèle, le droit au bail, le stock, etc.) ou bien simplement céder son droit au bail (lorsqu’il souhaite changer l’emplacement dans lequel il exploite son affaire).

Il peut être difficile de s’y retrouver entre cession du droit au bail commercial et cession du fonds de commerce.

C’est pourquoi cet article abordera la différence entre ces deux opérations ainsi que les particularités de l’opération de cession du droit au bail.

Nous traiterons des spécificités de la cession de fonds de commerce dans un prochain article.

Qu’est-ce qu’une cession du droit au bail commercial et en quoi diffère-t-elle de la cession du fonds de commerce ?

La cession du droit au bail commercial est un acte par lequel le locataire (cédant) cède à un tiers, son repreneur (également désigné cessionnaire) tous les droits qu’il tient du bail commercial conclu avec le bailleur (propriétaire).

À la suite de cette opération de cession, le cessionnaire pourra à son tour exploiter son activité dans les locaux en question, en vertu du bail précédemment conclu (bail conclu entre le bailleur et le cédant).

Le droit au bail peut être cédé avec le fonds de commerce ou bien indépendamment de celui-ci.

Si le locataire procède à une cession de son fonds de commerce alors le droit au bail fera nécessairement partie des éléments cédés. En effet, le droit au bail est l’un des éléments essentiels du fonds de commerce. Mais la cession du fonds de commerce englobe aussi la cession de la marchandise, la clientèle, l’enseigne… Dans le cas d’un projet de cession de fonds de commerce, le bailleur des locaux ne pourra pas s’y opposer. Toute clause contraire est réputée non écrite. Ceci est une règle d’ordre public, à laquelle les parties ne peuvent pas déroger.

Cependant, il est utile de préciser ici que si le bail ne peut pas interdire totalement la cession du droit au bail dans le cadre de la cession du fonds de commerce, il est possible d’encadrer, de limiter la faculté de cession et de prévoir des conditions auxquelles devra satisfaire le candidat repreneur.

En revanche, si la cession du droit au bail commercial se fait de manière isolée, et donc indépendamment de la cession du fonds de commerce, il convient tout d’abord de vérifier dans le contrat de bail si cette cession est permise ou interdite.

Les particularités de la cession du droit au bail commercial.

Etapes essentielles : l’information du bailleur et le respect des formalités légales.

La cession du droit au bail peut être réalisée si son interdiction ne figure pas expressément dans le bail.

En tout état de cause, le bailleur devra être informé de ce projet de cession et donner son accord exprès. Il convient ici de préciser que dans le cas d’une cession de droit au bail, le bailleur peut parfaitement refuser la cession envisagée.

Concrètement, ceci s’explique par le fait que le bailleur doit en permanence connaitre l’identité du commerçant qui exploite le local commercial. Dès lors, il a la possibilité d’agréer ou non le candidat repreneur présenté par son locataire initial.

Dans l’hypothèse où la cession de bail serait conclue sans avoir obtenu préalablement l’accord du bailleur ou en cas de non-respect des obligations légales de signification de cet acte, la cession sera alors inopposable au bailleur.

En pratique, l’inopposabilité de l’acte a de lourdes conséquences.

En effet, le bailleur est fondé à agir comme si aucun acte de cession n’avait été conclu et peut donc considérer le cessionnaire comme un occupant précaire, sans droit ni titre. Il pourra alors valablement engager une action à l’encontre de ce dernier pour demander son expulsion.

Parallèlement, l’inopposabilité de l’acte de cession permet aussi au bailleur de continuer à considérer le cédant comme son locataire, et donc d’exiger de sa part le règlement des loyers (alors même que le cédant a effectivement quitté le local).

Plus généralement, le non-respect des obligations légales et contractuelles permettent au bailleur de demander la résiliation du bail soit en faisant valoir la clause résolutoire du bail soit en engageant une action en justice.

Libre détermination du montant de la cession.

La cession du droit au bail peut être réalisée à titre onéreux (grande majorité des cas) ou bien à titre gratuit.

Il est important de noter que le droit au bail commercial à sa propre valeur commerciale. Cette valeur n’est pas nécessairement corrélée au chiffre d’affaires ou aux bénéfices.

En pratique, la valeur du bail commercial peut être calculée en prenant en compte le droit du locataire au renouvellement du bail, et en cas de refus du bailleur, du règlement d’une indemnité d’éviction.

C’est donc aux deux parties - le repreneur et le locataire sortant - de négocier le montant de la cession qui sera inscrite sur le contrat de cession du droit au bail.

Poursuite du bail en cours.

Le bail commercial a de nombreuses particularités dont celles relatives à sa durée (9 ans minimum), au droit au renouvellement, à l’indemnité d’éviction, etc. Il convient ici de préciser que lorsque le repreneur rachète le droit au bail, il reprend le bail en cours dans toutes ses dispositions et pour la durée restante à courir.

En d’autres termes, en cas de cession de droit au bail, le bail conclu entre le bailleur et le locataire initial subsiste en l’état, seule change l’identité du locataire.

Vous l’aurez compris, la cession du droit au bail commercial est une opération juridique complexe et qui nécessite un accompagnement personnalisé.