Bail dérogatoire : les règles essentielles à connaitre.

Le bail dérogatoire est un bail de courte durée qui déroge au droit commun du bail commercial [1].

Il peut être comparé à un bail « à l’essai » devant en principe déboucher sur un bail commercial.

Moins protecteur pour le locataire dans certaines de ses dispositions, il présente néanmoins de nombreux avantages autant pour le bailleur que pour le preneur.

Le bail dérogatoire : qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’un bail de courte durée. Contrairement au bail commercial dont la durée minimale est de 9 ans, le bail dérogatoire :
 a une durée maximale de 3 ans ;
 n’a pas de durée minimale.

Il permet l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal.

La fixation des loyers est libre et les parties s’engagent pour la durée prévue au contrat. A la fin de celui-ci, un renouvellement est possible dans la limite d’une durée globale de 3 ans. Au terme des 3 ans, il est interdit de conclure un nouveau contrat dérogatoire. Il faudra alors se tourner vers un bail commercial classique.

Le bail dérogatoire doit être conclu dès l’entrée dans les lieux du locataire. Il n’est donc pas possible de conclure un tel bail à l’expiration d’un bail commercial.

Quelle est l’utilité d’un bail dérogatoire ?

Les avantages pour le locataire :

Le bail dérogatoire permet au locataire de ne pas s’engager sur une longue période. Il est donc particulièrement adapté pour :
 tester un local et une zone de chalandise ;
 ouvrir un magasin éphémère ;
 gérer une ouverture saisonnière ;
 etc...

Les avantages pour le bailleur :

De la même manière, le bailleur peut avoir intérêt à ne pas s’engager sur le long terme :
 possibilité de disposer de son local plus facilement ;
 connaitre le locataire avant un éventuel bail commercial plus long ;
 pas de droit de renouvellement ou d’indemnités d’éviction, contrairement au bail commercial.

Comment conclure un bail dérogatoire ?

Lors de la rédaction du contrat de bail dérogatoire, bailleur et locataire doivent :
 renoncer de manière explicite aux dispositions de droit commun des baux commerciaux ;
 indiquer leur volonté d’établir un bail dérogatoire conformément aux dispositions L145-5 du Code de commerce.

Le contrat doit également mentionner :
 la description du local (adresse, superficie...) ;
 la durée du bail ;
 le montant du loyer.

Un état des lieux d’entrée et un état de sortie doivent également être établis.

Dernier point d’attention : il est fréquent de lire sur internet qu’il s’agit d’un « bail précaire ». Cette expression doit être évitée car contrairement à la convention d’occupation précaire, la précarité n’est absolument pas une condition du bail dérogatoire.