La seconde loi de finances rectificatives pour 2009 du 20-04-2009 à instauré un régime d’étalement de l’imposition des plus values de cession d’immeubles réalisées avant le 31 décembre 2010 à l’occasion d’opérations de lease back.
Si elle réalise une telle opération dans le délai imparti, une entreprise qui continuerait d’occuper l’immeuble cédé à un crédit bailleur serait autorisée à étaler le paiement de l’impôt sur la plus value réalisée sur la durée du contrat de lease back ou sur 15 ans.
Dans une instruction du 1er décembre 2009, l’Administration commente ce régime exceptionnel, destiné à améliorer la trésorerie des entreprises pendant la crise économique ( instruction 4 B-5-09).
Qu’en retenir ?
que le dispositif est ouvert aux entreprises, soumises ou non à l’IS, y compris celles soumises aux BNC ou aux Bénéfices Agricoles ;
qu’une SCI interposée entre l’entreprise occupante et le crédit bailleur n’empêche pas la mise en place paiement étalé de la plus value ;
l’acquisition de l’immeuble par le crédit preneur ou la résiliation du contrat de crédit bail mettent fin à l’étalement d’imposition.
Bien évidemment ce dispositif a été mis au moins par le gouvernement pour aider les entreprises à se refinancer dans les circonstances économiques actuelles.
Toutefois avant de recourir à la solution du lease back, tout dirigeant doit évaluer le coût réel d’une telle solution et le comparer à l’avantage qu’il en tire
Le résultat est pourtant impressionnant : pour financer 1 million d’euros en crédit bail sur 15 ans, il en coûtera bien évidemment les loyers à l’entreprise mais aussi 372.000 euros d’impôts sur plus values pour sortir ensuite l’immeuble de l’actif de la société.
Pour atteindre le même objectif, en réduisant sensiblement les coûts pour l’entreprise,des solutions de démembrement de propriété avec constitution d’usufruit temporaire peuvent être mises en place et procurent les mêmes avantages en trésorerie pour l’entreprise, mais évitent à terme l’inconvénient d’un crédit bail, à savoir de devoir sortir l’immeuble de l’actif de la société.
Les résultats sont suffisamment spectaculaires pour être médités à la lumière des incertitudes et des besoins de trésorerie actuels des entreprises.
Christophe Ducellier, avocat, conseil en droit fiscal et en droit des sociétés
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email : c.ducellier chez ducellier-avocats.com
