Par Clotilde Cattier-de La Chauvinière, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

La cession d’immobilier français par un résident fiscal suisse.

Les plus-values de cession de biens immobiliers situés en France, réalisées par des personnes physiques domiciliées en Suisse sont imposables en France, selon les modalités prévues par la réglementation fiscale française, cette dernière étant d’ailleurs pourvue d’un certain nombre de dispositifs ayant pour effet d’exonérer tout ou partie de la plus-value imposable.

Vous trouverez, ci-après, une synthèse des principales implications fiscales résultant de cette situation, étant précisé que cet article couvre uniquement la cession de biens immobiliers détenus en direct (et non par l’intermédiaire d’une société).

I. Lieu d’imposition des plus-values immobilières de source française réalisées par des personnes physiques domiciliées en Suisse.

Selon l’article 15-1 de la convention fiscale du 9 septembre 1966, signée entre la France et la Suisse, « Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers, tels qu’ils sont définis à l’alinéa 1er du paragraphe 2 de l’article 6, sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés. »

Ainsi, les plus-values réalisées à l’occasion de la cession de biens immobiliers situés en France par des personnes physiques établies en Suisse sont imposables en France.

A titre de précision, les plus-values immobilières générées par la cession de biens immobiliers français n’ont en général pas à être déclarées en tant que tel en Suisse (en revanche, l’administration fiscale cantonale sera informée de la réalisation de la cession, dès lors que le prix de cession viendra augmenter le montant des avoirs bancaires déclarés au titre de l’année de la cession). En effet, en Suisse, l’impôt sur les gains immobiliers est une taxe prélevée au niveau cantonal et communal, séparée de l’impôt ordinaire sur le revenu, perçue à raison des cessions intervenues dans le canton / la commune. En conséquence, les plus-values immobilières de source française n’entrent pas dans le champ de cette taxe.

II. Modalités d’imposition de plus-values immobilières de source française.

Lorsque le droit de les imposer est attribué par une convention fiscale internationale à la France, les plus-values générées dans le cadre de la cession de biens immobiliers situés en France par des non-résidents sont soumises à un prélèvement spécifique visé à l’article 244 bis A du Code Général des Impôts (CGI), ainsi qu’au prélèvement de solidarité et, le cas échéant, à une taxe sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50.000€.

En vertu de cette disposition, la personne physique domiciliée en Suisse, qui réalise une plus-value immobilière imposable en France est taxée selon les modalités suivantes :

1) Prélèvement spécifique de l’article 244 bis A du CGI.

L’assiette de la plus-value imposable est déterminée dans les mêmes conditions que pour les contribuables domiciliés en France et assujettis à l’impôt sur le revenu : elle est égale à la différence entre le prix de cession (i.e. prix stipulé dans l’acte de vente) et le prix d’acquisition de l’immeuble (i.e. prix d’achat du bien augmenté forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d’acquisition ou, en cas d’acquisition dans le cadre d’une succession ou d’une donation, valeur retenue pour la liquidation des droits de donation ou de succession, augmenté des frais d’acte et/ou de déclaration afférents à la transmission et des droits de donation ou de succession).

Lorsque la cession porte sur un bien détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value imposable est réduite d’un abattement pour durée de détention (voir ci-après, partie III, pour plus de détails).

Le taux du prélèvement spécifique s’élève à 19%.

Ce prélèvement, qui a un caractère libératoire, doit être acquitté lors de l’enregistrement de l’acte auprès du service de la publicité foncière compétent, sur la base d’une déclaration n°2048-IMM. Le dépôt de cette déclaration et le paiement de la taxe doivent être effectuée dans le mois de la cession de l’immeuble, sous la responsabilité d’un représentant fiscal.

A titre de précision, peuvent être désignés comme représentant fiscal soit l’acheteur du bien, soit les banques et établissement de crédit exerçant leur activité en France, soit toute personne accréditée, à titre ponctuel ou permanent, à cet effet par l’administration fiscale française (i.e. en pratique, il s’agit de prestataires dont la fonction est de représenter les contribuables non-résidents devant l’administration fiscale, moyennant le paiement d’honoraires correspondant en général à un pourcentage du prix de cession du bien).

Toutefois, dans les hypothèses suivantes, les cédants personnes physiques domiciliés en Suisse sont dispensés de l’obligation de désigner un représentant fiscal :
- Lorsque le prix de cession est inférieur à 150.000€ ;
- Lorsque le bien cédé est détenu depuis plus de trente ans (la plus-value étant en effet intégralement exonérée – vois ci-après pour plus de détails).

2) Taxe sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50.000€ ou « surtaxe » (article 1609 nonies G du CGI).

Lorsque la plus-value immobilière réalisée par une personne physique domiciliée en Suisse excède 50.000€, elle est assujettie à une surtaxe, dont le montant est calculé sur la même assiette que celle du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI (i.e. notamment après application des abattements pour durée de détention susvisés, le cas échéant).

Cette surtaxe est perçue à un taux progressif compris entre 2% et 6% (6% pour les plus-values d’un montant supérieur à 260’000€).

3) A ces impositions s’ajoute les prélèvements sociaux qui, en ce qui concerne les non-résidents français, se limite au prélèvement de solidarité, dont le taux est fixé à 7,5%.

L’on précise que, depuis le 1er janvier 2019, les personnes physiques domiciliées en Suisse, qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français sont exonérés de contribution sociale généralisée (CSG) et de contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS). Ces exonérations ont eu pour effet de limiter les prélèvements sociaux dus par ces dernières au titre des plus-values immobilières de source françaises au prélèvement de solidarité de 7,5% précité.

Ainsi, pour une personne domiciliée en Suisse (et affiliée à un régime de sécurité sociale obligatoire en Suisse), la plus-value de cession d’un bien immobilier situé en France est au maximum taxée à un taux de 32,5% (soit 19% de prélèvement spécifique de l’article 244 bis A + 6% de surtaxe + 7,5% de prélèvement de solidarité), sur une assiette qui, comme nous allons le préciser ensuite, peut être diminuée d’un abattement pour durée de détention.

III. Dispositifs d’exonération totale ou partielle.

Les personnes physiques domiciliées en Suisse peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs d’exonération totale ou partielle des impositions précitées, dont les principaux sont les suivants :
- Cession de bien immobilier pour un prix inférieur à 15.000€ ;
- Abattements pour durée de détention ;
- Plus-value résultant de la cession d’un logement en France par un non résident, dans la limite d’un plafond de 150.000€.

A titre de précision, le dispositif d’exonération de la plus-value de cession de l’ancienne résidence principale située en France, introduit par la loi de finances pour 2019 à l’article 150 U, II-1° ter du CGI, ne devrait pas être applicable aux personnes physiques domiciliées en Suisse, dès lors que la France et la Suisse n’ont pas signé de convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement, ayant une portée similaire à celle prévue par la directive 2010/24/UE du Conseil du 16 mars 2010 concernant l’assistance mutuelle en matière de recouvrement des créances relatives aux taxes, impôts, droits et autres mesures, la signature d’une telle convention entre l’Etat de résidence du cédant et la France étant une condition d’application du dispositif.

1) Cession de biens immobiliers pour un prix inférieur à 15.000€.

Les plus-values immobilières réalisée par des personnes physiques domiciliées en Suisse sont exonérées pour leur montant intégral lorsque le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 15’000€, ce plafond s’appréciant par bien cédé et non pas annuellement (article 150 U, II-6° du CGI).

En cas de cession isolée de l’usufruit ou de la nue-propriété, le seuil de 15.000€ doit être apprécié par rapport à la valeur de la pleine propriété du bien.

2) Abattements pour durée de détention.

Les plus-values réalisées à l’occasion de la cession de biens immobiliers situés en France par des personnes physiques domiciliées en Suisse sont calculées en appliquant à la plus-value brute (i.e. prix de cession diminué du prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition du bien) un abattement pour durée de détention, dont le taux et le cadencement diffère selon l’imposition concernée [1] :
- S’agissant du prélèvement spécifique de l’article 244 bis A du CGI et de la taxe sur les plus-values immobilière d’un montant supérieur à 50.000€, l’abattement s’élève à 6% par année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année, puis à 4% au titre de la 22ème année. Ainsi, ce dispositif conduit à une exonération intégrale de ces impositions lorsque la cession est réalisée à l’issue d’au moins vingt-deux ans de détention.
- S’agissant du prélèvement de solidarité de 7,5%, l’abattement s’élève à 1,65% par année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année, puis à 1,60% au titre de la 22ème année et enfin à 9% entre la 23ème et la 30ème année, conduisant ainsi à une exonération intégrale du prélèvement de solidarité lorsque la cession intervient à l’issue d’au moins trente ans de détention.

3) Cession d’un logement en France.

Les personnes physiques domiciliées en Suisse peuvent bénéficier d’un dispositif d’exonération prévu à l’article 150 U, II-2° du CGI, à raison des plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la cession d’un logement (détenu directement) situé sur le territoire français.

Cette exonération, qui s’applique dans la limite d’une seule résidence par contribuable, est subordonnée aux conditions suivantes :
- Le cédant est ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne, de la Norvège, de l’Islande ou du Liechtenstein ou de tout autre Etat pour lequel il peut invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination (par exemple : la Suisse) ;
- Le cédant (i.e. la personne physique domiciliée en Suisse) a été domicilié en France, de manière continue, pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession (justification à apporter par la production, par exemple, d’avis d’imposition à l’impôt sur le revenu ou à la taxe d’habitation à raison de la résidence principale) ;
- La cession intervient au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France (que le cédant ait ou non la libre disposition du bien) ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession (c’est-à-dire lorsque le cédant est susceptible d’occuper le bien à tout moment depuis cette date) ;
- Pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2019, le cédant doit en outre ne pas avoir bénéficié de l’exonération au titre de l’ancienne résidence principale située en France susvisée (s’agissant de la Suisse, est visée la situation d’un contribuable domicilié en France qui, par exemple, transférerait sa résidence d’abord dans un Etat de l’Union européenne, avant de s’installer en Suisse et qui, pendant la période où il serait résident fiscal dudit Etat membre de l’Union européenne aurait cédé son ancienne résidence principale française sous le bénéfice du dispositif d’exonération).

Lorsque l’ensemble des conditions ci-avant est réuni, la plus-value réalisée par une personne domiciliée en Suisse à raison de la cession d’un logement situé en France bénéficie d’une exonération, dans la limite d’un montant de 150.000€ (le montant de la plus-value exonéré s’apprécie après prise en compte, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention visé au 2 de la présente partie). La fraction de la plus-value imposable qui excède 150.000 € est taxable dans les conditions de droit commun [2].

Remarque : le plafond de 150.000 € s’apprécie par cédant. Ainsi, lorsque les membres d’un couple marié ou pacsé sont copropriétaires du bien immobilier cédé, le plafond de 150.000€ est appréciée individuellement au niveau de la quote-part de plus-value revenant à chacun des membres du couple (cela revient à dire que chaque membre du couple bénéficie d’un plafond de 150.000€ imputable sur sa quote-part de plus-value immobilière).

Notes :

[1Article 150 VC du CGI.

[2Voir partie II de la présente note.

Clotilde Cattier-de La Chauvinière
Avocat au Barreau de Paris / Inscrite au tableau des avocats étrangers autorisés à exercer à titre permanent dans le canton de Vaud (Suisse)

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Vos commentaires

  • Bonjour Madame Clotilde Cattier-de La Chauvinière,

    Je vous remercie pour votre réponse qui fait une excellente synthèse de mesures en vigueur en matière de prélèvement de l’article 244 bis A du CGI à l’égard des ventes réalisées en France par un non-résident domicilié en Suisse.
    Je partage votre avis sur le traitement des exonérations possibles de la plus-value notamment de la non-application du dispositif, introduit par la loi de Finances pour 2019.concernant l’ancienne résidence principale située en France,
    Au plaisir de prochaines lectures de vos chroniques.
    Cordialement.

    • par Forget , Le 21 juillet à 22:04

      Merci pour votre synthèse très précise. Il me reste une question toutefois qui est celle de la base pour le calcul de la plus value. Lorsque le bien comprend une partie mobilière, est elle déduite du prix de vente ? Idem pour le prix d’acquisition ? J’ai l’impression que non, et qu’on taxe des lors en plus value Immo une partie de la valeur qui ne devrait pas l’être...
      Quand est il exactement ? Merci

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