Par Clotilde Cattier-de La Chauvinière, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

La détention d’immobilier français par un résident fiscal suisse.

La détention d’un bien immobilier français par une personne physique domiciliée en Suisse est une situation assez courante qui soulève de nombreuses questions en ce qui concerne l’imposition des revenus immobiliers tirés de l’exploitation de ce bien et de la fortune que représente ce bien.

Vous trouverez, ci-après, une synthèse des principales conséquences fiscales applicables dans cette situation, étant précisé que cet article couvre uniquement la détention en direct de biens immobiliers (et non par l’intermédiaire d’une société).

I – La taxation des revenus.

1. Lieu d’imposition des revenus immobiliers.

En application de l’article 6-1 de la convention du 9 septembre 1966 en matière d’imposition sur le revenu et la fortune, signée entre la France et la Confédération suisse (ci-après la « Convention fiscale franco-suisse »), les revenus tirés d’un bien immobilier sont imposables dans l’Etat du lieu de situation de l’immeuble.

En d’autres termes, lorsqu’une personne physique fiscalement domiciliée en suisse est propriétaire d’un bien immobilier situé sur le territoire français, les revenus qu’elle perçoit à raison de la location de cet immeuble sont imposables en France. Le fait que les locaux soient loués nus ou meublés est sans incidence sur cette règle.

2. Modalités d’imposition des revenus.

2.1. Détermination de l’assiette imposable.

Les revenus immobiliers français réalisés par les personnes physiques fiscalement domiciliées en Suisse sont imposables sur une assiette égale à leur montant net, après imputation des charges normalement déductibles compte tenu de la nature de la location (nue ou meublée), dans les mêmes conditions que pour les personnes physiques résidentes fiscales françaises. Ce principe est applicable aussi bien pour les revenus tirés d’une location nue que d’une location meublée.

L’on précise que les règles de détermination de l’assiette imposable diffèrent selon que le bien est donné en location nue ou meublée :

  • En cas de location nue, les revenus imposables sont déterminés selon les règles des revenus fonciers ;
  • Lorsque le bien immobilier est donné en location meublée, les revenus imposables sont déterminés selon les règles applicables en matière de bénéfices industriels et commerciaux (l’activité de location meublée étant considérée comme une activité commerciale en droit fiscal français).

La différence entre ces deux régimes de détermination de l’assiette résulte principalement de la nature des charges qui peuvent être admises en déduction :

  • S’agissant des revenus fonciers, sont déductibles les dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu (telles que les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les primes d’assurance, certaines impositions, les intérêts des dettes, etc.). Une liste, non limitative, des charges admises en déduction figure à l’article 31, I du Code Général des Impôts (ci-après « CGI ») ;
  • S’agissant des bénéfices industriels et commerciaux, l’ensemble des charges encourues est déductible, sous réserve que ces charges soient exposées dans l’intérêt et pour les besoins de l’exploitation. Ainsi, les charges dont la déduction est admise sont plus nombreuses et englobent notamment l’amortissement de la fraction de la valeur des immeubles représentative de la construction.

2.2. Taxation des revenus.

Une fois leur assiette imposable déterminée, les revenus immobiliers français perçus par une personne physique domiciliée en Suisse sont soumis :

  • au barème progressif de l’impôt sur le revenu français.

Toutefois, pour les non-résidents français, un taux minimum d’imposition de 20% est appliqué à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à une certaine limité fixée à 27’794€ pour les revenus de 2019. S’agissant de la fraction qui excède cette limite, elle est taxée à un taux minimum de 30% [1].

Cette imposition minimale n’est cependant pas applicable si le contribuable domicilié en Suisse justifie qu’elle est supérieure à l’imposition qui serait calculée en appliquant à ses revenus de source française le taux moyen qui résulterait de la taxation en France de l’ensemble de ses revenus de sources française et étrangère. Lorsque tel est le cas, c’est l’imposition ainsi calculée qui est exigible.

  • au prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, au taux de 7,5%, sous réserve que le contribuable domicilié en Suisse ne soit pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français.

Ainsi, pour des revenus de location (nue ou meublée) nets imposables s’élevant à 25’000€ au titre d’une année, le taux global d’imposition de ces revenus sera égal à 27,5% (soit 20% d’impôt sur le revenu et 7,5% de prélèvement de solidarité).

Les personnes physiques domiciliées en Suisse qui disposent de revenus immobiliers de source française au titre d’une année doivent déposer une déclaration annuelle de revenus avant une date située l’année suivante, en général à la fin du mois de mai ou début du mois de juin (s’agissant des revenus immobiliers 2019, la déclaration doit en principe être déposée avant le 4 juin 2020 (inclus), sous réserve d’un éventuel report en raison de l’épidémie de corona virus).

L’impôt sur le revenu est payé sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels, au cours de l’année d’imposition. Une fois la déclaration de revenus déposée et le calcul définitif de l’impôt effectué par l’administration fiscale, un avis d’imposition est adressé au contribuable domicilié en Suisse, sur la base duquel il devra, le cas échéant, verser un complément d’impôt (si les acomptes versés s’avèrent inférieurs au montant de l’impôt calculé sur la base des revenus définitifs). Lorsque le montant des acomptes versés excède le montant de l’impôt effectivement dû, l’excédent de paiement fait l’objet d’un remboursement par l’administration fiscale française.

L’on précise que les revenus immobiliers français doivent également être mentionnés dans la déclaration annuelle de revenus suisse. Toutefois, ils ne sont pris en compte que pour déterminer le taux d’imposition applicable à l’ensemble des revenus des intéressés (ils ne sont donc pas en tant que tels taxés en Suisse).

II – L’imposition de la fortune française.

1. Lieu d’imposition de la fortune immobilière française.

En application de l’article 24-1 de la Convention fiscale franco-suisse, la fortune constituée par les biens immobiliers est imposable dans l’Etat où les biens sont situés.

Ainsi, les personnes physiques domiciliées en Suisse, qui sont propriétaires d’un bien immobilier situé en France, sont imposables en France au titre de la fortune représentée par cet immeuble.

2. Modalités d’imposition de la fortune immobilière française.

Il existe, pour les résidents fiscaux français, un impôt sur la fortune immobilière, qui est dû annuellement par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier situé en France et à l’étranger, apprécié au niveau du foyer fiscal (i.e. le contribuable, son conjoint et leurs enfants mineurs), au 1er janvier de l’année d’imposition, excède un seuil fixé à 1,3 millions d’euros [2].

Les personnes physiques non résidentes, dont celles qui sont domiciliées en Suisse, peuvent également être redevables de cette imposition mais uniquement à raison de leur patrimoine immobilier situé en France, sous réserve que sa valeur nette excède le seuil précité d’1,3 millions d’euros.

L’impôt est calculé sur une assiette constituée de la valeur vénale des immeubles situés en France, au 1er janvier de l’année d’imposition, diminuée du montant des dettes afférentes à ces actifs existant à cette même date (prêts bancaires ayant financé l’acquisition du bien immobilier ou des travaux de réparation, taxe foncière, etc.).

L’assiette ainsi déterminée est soumise à un barème progressif par tranche, dont le taux est compris entre 0,5% (fraction de la valeur du patrimoine immobilier imposable comprise entre 800’000€ et 1’300’000€) et 1,5% (fraction de la valeur du patrimoine immobilier imposable supérieure à 10’000’000€).

Une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière doit être souscrite annuellement et annexée à la déclaration d’impôt sur le revenu. L’impôt est payable à réception d’un avis d’imposition précisant le montant dû.

A titre de précision, les biens immobiliers français détenus par un résident fiscal suisse devront également être déclarés à la fortune en Suisse. Comme les revenus, ces biens seront uniquement pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable au contribuable.

Notes :

[1article 197 A du CGI

[2article 964 et suivants du CGI

Clotilde Cattier-de La Chauvinière
Avocat au Barreau de Paris / Inscrite au tableau des avocats étrangers autorisés à exercer à titre permanent dans le canton de Vaud (Suisse)

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article :
L’avez-vous apprécié ?

5 votes
Commenter cet article

Vos commentaires

  • Bonjour,

    Un immense merci pour votre article complet et répondant à mes questions.
    Toutefois, je comprends que l’impôt minimum est de 20% + 7,5%. Est-ce que la défiscalisation par les travaux et l’amortissement en LMNP permettent de réduire ce montant d’impôt ou est-ce que le fait d’être en Suisse met ce plancher automatiquement ?

    Merci d’avance pour votre réponse,

    Matthieu

    • par Clotilde Cattier - de La Chauvinière , Le 30 septembre à 05:52

      Bonjour,

      Il convient de distinguer :

      - d’une part, la base imposable, de laquelle on peut effectivement déduire des travaux ou des amortissements dans le cadre d’une location meublée ; et

      - d’autre part, le taux d’imposition (le taux plancher de 20%, qui peut être porté à un taux supérieur en fonction du niveau des revenus + le prélèvement de solidarité de 7,5%).

      Le taux d’imposition est appliqué à la base imposable pour calculer l’impôt.

      Ainsi, si vous réduisez la base imposable, en déduisant des amortissements, le montant de l’impôt diminuera mécaniquement (le taux d’imposition précité sera en effet appliqué à une base imposable diminuée des charges complémentaires déduites).

      Très cordialement

  • Dernière réponse : 23 août à 12:51
    par Brigitte BEHLOULI , Le 16 avril à 16:44

    Bonjour,

    Dommage que votre article se limite au traitement des revenus.
    En effet, le régime fiscal des plus-values immobilières réalisées en France par les résidents fiscaux suisse est flou notamment sur l’appréciation du bénéfice des exonérations spécifiques aux non résidents (Article 244 bis A I-1 du Code général des impôts).
    La Suisse n’est pas actuellement membre de l’Union Européenne.
    Les résidents fiscaux suisse peuvent-ils invoquer l’existence d’une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ainsi que celle d’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement d’impôt ?

    • par Clotilde Cattier - de La Chauvinière , Le 16 avril à 17:47

      Bonjour Madame,

      Il est prévu que ce soit le sujet de mon prochain article !

      Intégrer la question des plus-values dans cet article sur les revenus aurait conduit à un article beaucoup trop long.

      Pour répondre à votre question, il existe une convention fiscale conclue entre la France et la Suisse qui devrait en principe pouvoir être qualifiée de convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.

      Bien à vous

    • par Jérémie , Le 23 août à 12:51

      Bonjour,
      Etant français mais résident fiscal suisse savez-vous comment sont imposés en Suisse les SCPI de droit français mais possédant uniquement des actifs à l’étranger ?
      Concernant la France il n’y a aucune imposition. Je sais également que l’on paye environ 20% sur les revenus directement dans le pays de détention des biens. Mais qu’en est-il pour la Suisse ? Il m’a semblé que la Suisse était moins gourmande que la France.

      En vous remerciant,

  • par Salvado , Le 16 août à 12:02

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’une maison en France pour laquelle j’ai contracté un crédit dont il me reste 18 ans à rembourser
    Je fais vivre en Suisse avec ma famille, et nous voudrions mettre cette maison en location.
    L’imposition en France s’applique tel de la même façon quand il y a un crédit en cours ?

    Merci

A lire aussi dans la même rubrique :

LES HABITANTS

Membres
PROFESSIONNELS DU DROIT
Solutions
Formateurs