[Italie] Acquisitions immobilières : seuls les intermédiaires et les agents immobiliers inscrits auprès de la Chambre du commerce ont droit à la commission.

1 - L’intermédiaire et le mandataire en matière immobilière en Italie : éléments de droit civil.

L’intermédiaire en matière immobilier ne dispose pas d’un mandat. Il se charge de la mise en relation d’un vendeur et d’un acquéreur potentiel en vue de la conclusion du contrat de vente immobilière.

Si l’affaire est conclue, l’intermédiaire sollicitera le paiement d’une commission des deux parties à la vente, préalablement fixée à l’avance [1].

Le mandataire en matière immobilière dispose d’un mandat de la part d’un vendeur ou d’un acquéreur afin de vendre ou de rechercher un bien immeuble. Sa commission sera payée à la conclusion de l’affaire, exclusivement par son mandant [2].

Il appartient tant à l’intermédiaire qu’au mandataire en matière immobilière notamment de :
 satisfaire à une obligation d’information à l’égard des clients ou mandant concernant le bien immeuble objet de la vente, sa titularité, ses caractéristiques, sa situation juridique ;
 proposer à ses clients des contrats/formulaires concernant leur mission ou la vente du bien (clairs et précis).

Tout formulaire utilisé par les professionnels doit faire état de le numéro d’inscription à la chambre du commerce compétente et des références de leur police d’assurance pour la responsabilité civile du fait de l’exercice de leur profession (l. 205/2017).

2 - L’intermédiaire et le mandataire en matière immobilière en Italie : il s’agit de professions règlementées.

En Italie, les deux professions susvisées sont règlementées. Leur exercice est donc réglementé et contrôlé par la Chambre de commerce du lieu de résidence du professionnel ou du siège social de la société.

L’exercice abusif de la profession est sanctionné :
 civilement, avec l’obligation de restitution de la commission perçue (l. 3/2018) ;
 par des mesures et amendes de nature administrative ;
 pénalement, par la réclusion, en cas de récidive [3].

3 - L’exercice de façon occasionnelle de l’activité de mandataire ou d’intermédiaire en matière immobilière en Italie.

Même occasionnellement, il est interdit d’exercer l’activité de mandataire ou d’intermédiaire en matière immobilière.

Cela a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation italienne n. 19161/2017, laquelle a nié le droit à commission du mandataire immobilière pour une affaire déterminée, à défaut d’inscription auprès de la Chambre de commerce compétente.

L’exercice de l’activité d’intermédiation et de mandant en matière immobilière en Italie apparait soumis à un contrôle rigoureux. Cette règlementation offre aux acquéreurs et vendeurs potentiels plusieurs garanties :
 garantie que le professionnel a validé une formation et un examen spécifique pour obtenir son inscription auprès de la Chambre du commerce compétente ;
 obligation d’information quant au bien objet de l’affaire, ses caractéristiques et sa titularité ;
 obligation de disposer d’une assurance responsabilité civile ;
 obligation quant à l’identification des opérateurs économiques, titulaires effectifs, etc. (respect des dispositions anti-blanchiment).

Il est donc conseillé aux acquéreurs de ne pas faire appel à des intermédiaires non professionnels pour la conclusion de leurs affaires sur place en Italie, en vérifiant bien le numéro d’inscription auprès de la Chambre du commerce.

Il est rappelé d’ailleurs, qu’en cas de conclusion de la vente, seuls les intermédiaires et les agents immobiliers inscrits ont droit à commission.