Sur le plan juridique, il est utile de rappeler que la colocation est désormais légalement définie.
Selon l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la colocation constitue la :
« location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ».
En conséquence, soit un seul bail est conclu entre un bailleur et des locataires, soit un contrat par locataire est prévu.
La colocation qui était une pratique rare dans les années 60 est devenue une pratique courante à ce jour. Elle est rarement prévue par les règlements de copropriété très anciens. Dans certaines copropriétés, elle peut être source de tensions. Certains s’appuient sur les clauses d’habitation bourgeoise stipulées dans les règlements de copropriété pour tenter de l’empêcher.
Toutefois, certaines clauses dans des règlements de copropriétés peuvent être déclarées réputées non écrites. Seul un juge a le pouvoir de décider si la clause est réputée non écrite et si en quelque sorte, la colocation est ou non interdite dans la copropriété.
Quid de la loi et la jurisprudence en droit de la copropriété sur le sujet de la colocation ?
Le principe est que les restrictions aux droits des copropriétaires édictées par le règlement de copropriété ne peuvent être imposées que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
La destination de l’immeuble est définie par ses actes (le règlement de copropriété, état descriptif de division), les caractères de l’immeuble (qualité architecturale, standing), la situation de l’immeuble (quartier résidentiel ou non).
Les juges du fond apprécient la situation au cas par cas.
À titre d’exemple, dans une décision du tribunal judiciaire d’Evry du 14 décembre 2023 (obtenue par nos soins), le juge a considéré que :
« La location à des personnes différentes d’un même appartement n’est pas en soi contraire à la destination résidentielle de l’immeuble, étant précisé que le propriétaire doit veiller au respect des règles de fonctionnement de l’immeuble par ses locataires ».
Il a également réputé non écrite la clause du règlement de copropriété interdisant la location en chambres meublées distinctes était réputée non écrite
Dans un arrêt plus ancien, la Cour d’Appel de Paris du 23 mai 2012 a en revanche considéré que la colocation était illicite en raison de :
- la destination de standing cossu défini par le règlement de copropriété ;
- les caractères de l’immeuble et sa situation.
Et ce afin de permettre à la copropriété de conserver un aspect d’appartements spacieux, résidentiels ainsi que la tranquillité des occupants dont les conditions d’habitation seraient modifiées par un par un va et vient de personnes dans l’immeuble.
Si l’assemblée générale vote une action en justice à l’encontre des propriétaires de lots qui pratiquent la colocation, il leur est conseillé de consulter rapidement un avocat et étudier l’opportunité de contester la résolution dans le délai de deux mois.
