Qu’est-ce qu’une autorisation d’urbanisme et quand en-a-t-on besoin ?
Une autorisation d’urbanisme est une décision de l’administration nécessaire pour la réalisation d’une occupation du sol. Il existe plusieurs catégories d’autorisations en fonction de l’occupation souhaitée. Parmi les plus connus figurent le permis de construire, la déclaration préalable ou le permis d’aménager.
C’est le Code de l’urbanisme qui définit les situations dans lesquelles un permis de construire est nécessaire, ou une déclaration préalable, ou un permis d’aménager… Le code est très précis et même exhaustif sur les situations.
Pour le permis de construire par exemple, le code fonctionne par exception. Il indique que les constructions nouvelles [1] doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et des constructions qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
En revanche, il énumère de manière exhaustive les situations dans lesquelles une déclaration préalable est nécessaire [2], ou lorsqu’aucune autorisation n’est nécessaire [3].
Par exemple une déclaration préalable est nécessaire pour les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts. En revanche, sont dispensés de toute autorisation les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés ; ou les terrasses de plain pied (ou moins connu le mobilier urbain).
Le code aborde aussi les travaux sur les constructions existantes. Il fonctionne différemment puisqu’ici, il détaille les travaux qui nécessitent un permis de construire [4], les travaux qui nécessitent une déclaration préalable [5], tout le reste étant dispensé d’autorisation. Sont par exemple soumis à permis de construire, sur une construction existante, les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés [6].
Il est souvent oublié ici que tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire [7].
Ces développements sont très synthétiques mais l’essentiel est de retenir que les occupations sont réglementées et que les situations dans lesquelles une autorisation est nécessaire sont bien plus répandues qu’on ne le croit.
Mais alors lorsqu’on en a besoin, qu’est-ce-que cela signifie ?
Lorsqu’une autorisation d’urbanisme est nécessaire, cela signifie que l’autorité décisionnaire (la commune de manière générale) va vérifier que le projet est conforme aux documents d’urbanismes applicables (de manière générale le PLUI). Autrement dit, les territoires sont réglementés par des documents d’urbanismes qui organisent et encadrent la composition urbaine et qui ont pour but de dresser une politique d’urbanisation de ce territoire.
Par les documents d’urbanisme, les autorités encadrent le développement urbain de nos territoires, sur la forme (extension de l’urbanisation) et sur le fond (distance de la construction par rapport aux limites séparatives, hauteur de la construction, aspect extérieur…). Ce sont des règles essentielles qui permettent vraiment de « dessiner » les territoires. Ce sont ces règles qui permettent la pérennité et la conservation de nos magnifiques centres historiques, ou même parfois de villages entiers. Beaucoup de nos territoires sont (re)connus par et pour leur architecture, préservée par les règles d’urbanisme (l’île de Ré, les côtes basques ou bretonnes pour ne citer qu’eux).
La règle d’urbanisme sert à encadrer toute construction, qu’elle soit nouvelle ou existante.
A ce titre il est intéressant ici d’en terminer en indiquant qu’il résulte de cette définition générale qu’il est évident que les autorisations sont délivrées « sous réserve du droit des tiers » expression souvent entendue mais trop peu explicitée. La seule mission des autorités dans le cadre de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme est de vérifier que le projet est conforme aux règles d’urbanismes applicables. Ce n’est pas de vérifier si la construction va gêner le voisin d’une manière ou d’une autre. Non seulement car ce n’est pas à l’autorité de décider de cela, mais aussi car cela n’est tout simplement pas régit par le PLUi, dont ce n’est pas l’objet.
Les droits civils ne sont pas des droits de l’urbanisme.
Et lorsqu’on n’a pas besoin d’autorisation ?
Au vu des développements précédents, il existe bien il est vrai, des projets pour lesquels aucune autorisation n’est nécessaire.
En revanche, qu’est-ce que cela signifie. Si l’on s’arrête à ce postulat, on ne traite que la partie émergée de l’Ice berg. Ce qui ne doit pas être occulté quand on réalise un projet, que ce soit une construction nouvelle ou des travaux sur construction existante c’est que la règle d’urbanisme doit toujours être respectée. Autrement dit, peu importe que le projet nécessite une autorisation, tout travaux doit être conforme au PLUI.
Prenons l’exemple d’un abri de jardin ayant une hauteur inférieure à 12 mètres et une emprise au sol et surface de plancher inférieure ou égale à 5m². Certes aucune autorisation n’est nécessaire [8]. Cependant, il est tout de même obligatoire de respecter le PLUI : il n’est pas permis de faire un tel abris couleur jaune fluo à 1 mètre de la limite séparative si le PLUI ne le permet pas. Et si le PLUI n’est pas respecté, il s’agit d’une infraction réprimée par le Code pénal et pour laquelle l’auteur s’expose à des poursuites.
Autrement dit, la seule différence entre les projets qui ont besoin d’une autorisation et ceux qui n’en n’ont pas besoin, c’est que dans le premier cas on vérifie en amont le respect des règles d’urbanisme, dans le second cas, on peut vérifier en aval, mais cela ne change pas le principe de l’applicabilité et de l’application de la règle, qui est la même pour tout le monde.
L’argument de vente qui consiste à dire qu’aucun permis de construire n’est nécessaire n’est donc qu’une fausse promesse, commerciale, et vide de sens.
