1. Les métamorphoses du marché du crédit immobilier.
De peu cher et accessible, le crédit immobilier aux Particuliers s’est transformé en un trait de temps en produit distant, au prix embrouillé. Sauf pour la Banque de France, qui y contemple des sources de satisfaction insondable. La fonction essentielle du crédit est de financer l’économie. L’objet central du crédit immobilier est de financer l’acquisition de logements, besoin fondamental des Ménages. Délibérément, ces fonctions sont altérées.
Alors que le rationnement du crédit immobilier s’accompagne de la persistance des pratiques commerciales déloyales des banques, une lourde crise du logement s’enclenche.
1.1. Le crédit immobilier en France : en « normalisation progressive et ordonnée ».
Un marché qui recule de près de dix années. Le marché français du crédit immobilier de 2023 revient à ce qu’il était en 2015. Pour la Banque de France, c’est une satisfaction [1].
Selon cette lumière bancaire suprême, nous assistons à une « moindre demande des ménages » (aucune étude académique ne confirme cette affirmation péremptoire).
Ceux-ci « ont satisfait beaucoup de leurs demandes durant ces années » (traduisez : les Particuliers ont fait le plein frénétique de crédit immobilier et d’appartements pour les années qui viennent). De sorte qu’« ils attendent de façon assez logique la stabilisation des prix de l’immobilier » (traduisez : ils préfèrent logiquement dormir dans les champs, en attendant de bonnes affaires imminentes avec la baisse des prix). Pour autant, la Banque de France se force à reconnaître que « la remontée des taux d’intérêt rend bien sûr les emprunts moins attractifs » (évidence) ; en hasardant que « certaines mensualités » (hommage à la science du flou) seraient « trop lourdes » (aucune source en ce sens. Au contraire : le surendettement des Particuliers s’inscrit au plus bas. Le crédit immobilier n’est pas un facteur de surendettement).
La Banque de France assène que « les mesures d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ne jouent pas […] de rôle significatif dans le ralentissement du crédit » [2] Tous les constats unanimes des nombreux professionnels concernés montrent évidemment l’inverse : les « normes » du HCSF paralysent l’octroi de crédit immobilier.
La déconstruction de la communication militante de la Banque de France est si aisée qu’elle ne nécessite que peu de lignes. Elle s’appuie sur une hypothèse, toujours indémontrée en 2023 (et erronée en 2021) [3] : les Ménages français seraient trop endettés en crédit immobilier. De cette affirmation narrative gratuite surgit un rouleau compresseur normatif nouveau. Par un processus juridique, le Comité Européen du Risque Systémique (CERS) enjoint à la France de geler son marché du crédit immobilier aux Particuliers [4] [5].
En réalité, nous avons assisté en 2022 à la mise en place d’une politique normative inédite, déployant des mesures juridiques inconnues, dites « macroprudentielles ».
Le risque systémique peut se définir comme
« un risque de perturbation dans le système financier susceptible d’avoir de graves répercussions sur l’économie réelle de l’Union ou d’un ou de plusieurs de ses États membres et sur le fonctionnement du marché intérieur. Tous les types d’intermédiaires, de marchés et d’infrastructures financiers peuvent être susceptibles de présenter une certaine importance systémique » [6].
Avec une définition juridique aussi ample qu’imprécise du risque systémique (coupablement absente du droit français : cf art. L631-2-2 du Code monétaire et financier), il n’est guère surprenant que n’importe quel type de thérapie « macroprudentielle », avec n’importe quel dosage soit possible. Les décisions « normatives » du Haut Conseil de Stabilité Financière [7] ne suivent pas de méthode ; elles s’appuient sur des données obsolètes ou cachées ; elles n’ont pas davantage de fondement juridique sérieux. A tous ces titres, les mesures du HCSF sont contestables, devant le Conseil d’État [8].
Quel mal menaçait donc le marché français du crédit immobilier ? Aucun. Pourtant, l’anesthésie macroprudentielle préventive et la lutte contre l’inflation plongent le logement français dans un chaos profond. Le marché du crédit immobilier français aux Particuliers encaisse un très gros choc : au moins 30% de recul des crédits à attendre, en 2023. 100 points de base de taux (« 1% ») évincent du crédit environ 15% des candidats à l’emprunt. Et font reculer les prix moyens de l’immobilier de l’ordre de 8%, à quelques mois. La baisse des prix de l’immobilier, constitue en 2023, la clé de la reprise de ce marché. Il est encore temps de sauver le logement d’une crise administrativement organisée. Et de lutter enfin, au passage, contre les pratiques commerciales déloyales persistantes et impunies des établissements de crédit français, détrimentaires aux emprunteurs.
1.2. Le marché du crédit immobilier : le carnaval des pratiques déloyales des prêteurs.
En France, les pratiques commerciales déloyales des banques demeurent mieux protégées que les emprunteurs. Les anomalies de distribution que connaît le marché du crédit immobilier français perdurent parfois depuis des dizaines d’années. Elles sont directement subies par les Consommateurs. La protection des Consommateurs bancaires, concentrée à la Banque de France/ACPR [9] est décidément terriblement lacunaire en France.
Ces pratiques commerciales déloyales des banques en crédit immobilier se concentrent autour d’une série d’actions commerciales caractéristiques :
- Le refus persistant d’examiner les demandes de crédit immobilier déposées par des emprunteurs représentés par un courtier en crédit [10] visant à discriminer les Consommateurs entre eux pour des motifs étrangers au risque de crédit,
- Le détournement, par des arguments fallacieux, de candidats à l’emprunt mis en relation avec la banque par l’entremise d’un courtier en crédit, visant à priver le Consommateur des conseils du courtier [11],
- Les réticences à respecter la liberté de choix de l’emprunteur dans le choix de l’assurance-emprunteur [12], couplées à des méthodes commerciales pour imposer des contrats d’assurance-emprunteur les plus chers,
- Le calcul encore trop souvent erroné du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) des prêts immobiliers [13], mal appliqué par les banques, gonflé de coûts qui y sont étrangers. Couplé à l’inadéquation de la formule française du taux d’usure [14], trop restrictive, ces deux facteurs écartent du crédit des emprunteurs parfaitement solvables.
Bien entendu, ces pratiques ne sont pas généralisées parmi les prêteurs. Leurs intensités varient selon les banques. Mais elles ajoutent à la difficulté. Dénoncées, rien n’est fait pour en mesurer les réalités, ni pour en contrer les effets. Pour chacune de ces pratiques commerciales indélicates, des mesures et des actions simples existent. Elles sont soit à la portée des autorités françaises, soit à portée de tribunal des consommateurs lésés.
L’accès plus ardu au crédit immobilier et l’importance des pratiques commerciales déloyales des prêteurs soulignent sans réserve la valeur ajoutée d’un courtier en crédit immobilier.
2. Les services du courtier en crédit immobilier apportent des avantages déterminants à l’emprunteur [15].
Le courtier-IOBSP en crédit immobilier agit comme un artisan de la simplification du prêt.
Sa place de tiers, étranger au contrat de crédit, participe à la protection effective des emprunteurs. Le rapprochement de la pratique commerciale du courtier et de la législation applicable [16] au courtier-IOBSP [17], détaillé ci-dessous, illustre les gains apportés par les différents services que regroupe le courtage en crédit immobilier.
2.1. Les diligences du courtier en crédit du premier contact à la décision de prêt.
Discutée de toute éternité, la place de l’intermédiaire, dans tout circuit économique, parfois mal comprise, est l’endroit d’une forte valeur ajoutée. L’intermédiaire se concentre sur le service rendu au client. Dans l’acquisition immobilière, les taux de réussite des ventes entre particuliers sont considérablement moindres que ceux des ventes dans lesquelles interviennent des agents immobiliers, ainsi que des courtiers en crédit.
En premier lieu, le courtier en crédit déploie son expertise pour favoriser l’obtention du prêt recherché.
| Étapes | Travaux du courtier-IOBSP | Références juridiques | |
| Avant le projet immobilier | Le contact du Particulier bien avant la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente augmente les mesures susceptibles de favoriser l’octroi du prêt. Évaluation de la capacité d’emprunt. Dispositions préparant efficacement une demande de prêt. |
Le contrat de mandat de recherche de crédit permet « tous travaux […] préparatoires à la réalisation d’une opération de banque » (art. L519-1 du Code monétaire et financier) Le contrat de service optionnel de conseil en crédit immobilier (articles L519-1-1 du Code monétaire et financier et. L313-13 du Code de la consommation) permet également la réalisation d’analyses et de conseil en amont [18]. L’enclenchement de l’achat immobilier, contraint par les délais réduits de la promesse ou du compromis de vente. | |
| Phase d’achat immobilier | Le contact avec le courtier vise d’abord à informer le Client sur les avantages des prestations possibles, sur les documents à réunir par le candidat à l’emprunt ainsi que sur le coût de ces services. | Le courtier en crédit précise sa place dans la chaîne de distribution du crédit. Il délivre à cet effet des informations au Client (art. L519-4-2, R519-20, R519-24 et R519-30 du Code monétaire et financier ; article L322-3 du Code de la consommation). Il précise les documents et leur délai de remise (art. L313-16 du Code de la consommation). Sa rémunération est clairement communiquée (art. R519-26, I et R. R19-30, 2° du Code monétaire et financier ; art. L322-4 du Code de la consommation) ; elle est conforme aux intérêts du Client (art. R519-25 du Code monétaire et financier). | |
| Analyse de la demande | Le courtier analyse le marché. Les banques mettent l’information à sa disposition. Le courtier collecte les informations nécessaires à l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur. |
Mesure de l’expérience et connaissance du Client Particulier en crédit (art. R519-21 du Code monétaire et financier). Analyse d’un « nombre suffisant de contrats offerts pour pouvoir fonder une analyse objective du marché » (art. R519-28 du Code monétaire et financier). | |
| Demandes de prêt | Faites au nom du Client, représenté par le courtier. Le courtier constitue la demande de crédit du Client, la dépose dans une ou dans plusieurs banques. Il formule et négocie des conditions particulières pour l’emprunteur. |
Mécanisme de la représentation du contrat spécial de mandat (art. 1984 et suivants du Code civil ; art. R519-4, 1° du Code monétaire et financier). | |
| Analyse des réponses | Le courtier analyse les réponses et/ou les propositions reçues. En cas de proposition de plan de financement différente de la demande initiale : assentiment du Client (sinon : poursuite des recherches de prêt). |
Présentation des caractéristiques essentielles du crédit à un Particulier (art. R519-22 du Code monétaire et financier). | |
| Décision de prêt : accord | La banque émet un accord de principe, comportant parfois des conditions d’octroi du prêt (offre ou fiche « FISE », rubrique n°8) ou des modalités du prêt, non formalisées. | Conseil du courtier-IOBSP (art. R519-28 et R519-29 du Code monétaire et financier). Communication au Client Particulier « avec clarté et exactitude » (art. R519-23 du Code monétaire et financier). | |
| Décision de prêt : refus | Aucune banque n’accepte le prêt sollicité, ni ne fait de proposition de plan de financement alternatif. | Gestion de la condition suspensive d’obtention de prêt (art. L313-41 du Code de la consommation et art. L261-15 du Code de la construction et de l’habitation). Lorsque la banque refuse d’émettre l’attestation de refus : attestation de demande et de refus de prêt remise par le courtier (Cour de cassation, Civ. 3e du 12 février 2014, n°12-27182). |
A l’exception du refus de prêt, cette phase de recherche du prêt immobilier se caractérise par la délivrance du conseil en crédit du courtier-IOBSP. Les prêteurs, lorsqu’ils agissent en distributeurs directs de leurs contrats de crédit, ne sont pas soumis à des obligations similaires : pas d’analyse du marché ; pas de conseil en crédit. Contrairement à une croyance répandue, les établissements de crédit, dont les banques, ne sont pas tenus de formuler un quelconque conseil en crédit immobilier, y compris aux Particuliers/Consommateurs.
2.2. Diligences du courtier en crédit de la décision d’octroi du prêt à l’acte d’achat.
Une fois la décision de prêt prise par le prêteur, exposée à l’emprunteur et acceptée par celui-ci, le courtier en crédit se montre particulièrement actif aux côtés de l’emprunteur pour négocier les modalités et les détails du prêt et contribuer à sa bonne mise en place.
| Étapes | Travaux du courtier-IOBSP | Références juridiques | |
| Contact avec le prêteur | Organisation d’un rendez-vous entre le Client et la banque. Réponses finales pour la levée des conditions de prêt, formalisées ou non. |
Le courtier tient compte « des droits et des intérêts des clients » (art. L519-4-1 du Code monétaire et financier). | |
| Offre de prêt | Vérifications des conditions de prêt. Vérification des avantages négociés pour le compte du Client. Explications complémentaires au Client. Conseil en assurance-emprunteur. Autres prestations accessoires : assurance, gestion de patrimoine, selon les statuts et l’activité du courtier en crédit. |
Offre remise par le prêteur (art. L313-24 et suivants du Code de la consommation). Explications adéquates (art. L313-11 du Code de la consommation). Mise en garde (art. L313-12 du Code de la consommation). Liberté de choix de l’assurance-emprunteur par l’emprunteur (art. L313-28 du Code de la consommation et article L113-2-2 du Code des assurances). Le prêteur émet la fiche standardisée « FISE » (art. L313-7 du Code de la consommation). Cette fiche mentionne l’intervention éventuelle d’un courtier. | |
| Signature de l’achat immobilier | Signature de l’acte authentique préparé par un Notaire. | Vente : art. 1582 du Code civil. Acte authentique : art. 1369 du Code civil (moyen de preuves). | |
| Facturation des services de courtage en crédit immobilier | Paiement convenu, par le Client, des prestations réalisées pour son compte. | Somme due dès l’obtention d’une proposition de prêt. Paiement par le Client lors de « le versement effectif des fonds prêtés » (art. L519-6 du Code monétaire et financier). |
Une bonne partie des obligations délivrées lors de cette phase finale de conclusion du contrat de prêt sont communes au prêteur et à l’intermédiaire bancaire. En point notable : seul le prêteur est responsable de l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur [19]. La solvabilité est le point-clé de la décision d’octroi de crédit, désormais couplé au respect de « normes » macroprudentielles (celles du Haut Conseil de Stabilité Financière (Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers), lorsqu’elles existent.
Le crédit immobilier n’a évidemment pas disparu avec l’inédit encadrement administratif de l’endettement des ménages : rationné, il encaisse un choc sans précédent. Son abondance devient conditionnée à la baisse des prix immobiliers. Au contraire de leur fonction, les normes macroprudentielles infligées à l’économie par le Haut Conseil de Stabilité Financière accroissent l’instabilité financière : dérèglement de l’économie, crise immobilière, crise du logement.
Même égayé par une communication créative, le resserrement du crédit immobilier constitue une erreur massive de supervision bancaire. Il prive notre économie des moyens de financer l’indispensable transition énergétique des logements, pour laquelle les courtiers-IOBSP en crédit immobilier disposent d’une expertise précieuse. Le courtage en crédit est particulièrement utile aux emprunteurs et à l’économie bancaire. Son libre accès, plus que jamais, doit être garanti au Consommateur français, par un contrôle effectif des banques.
