On n’entend pas ici parler des interdictions échelonnées dans le temps, issues de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 de mise en location des biens affectés d’un DPE classé « peu » à « extrêmement peu performant » (E, F ou G) puisque par hypothèse, un nouveau bail ne saurait être légalement formé.
Plus modestement on envisagera ici les réclamations qu’un locataire est admis, en pratique, à émettre à l’encontre du bailleur au regard du DPE du bien loué.
La question est effet fréquemment posée en pratique de l’incidence du défaut de remise du DPE au locataire ou de l’erreur, voire de la tromperie commise dans le classement du bien loué.
Plusieurs arrêts rendus au cours de l’année 2024 par les cours d’appel permettent en effet d’appréhender l’utilité ou l’inutilité du DPE pour le locataire d’un bien à usage d’habitation et les obligations du bailleur en la matière.
1. Obligations du bailleur en matière de DPE.
Le siège de la matière se trouve tout d’abord dans l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, disposant que le bailleur doit annexer au contrat de bail, lors de sa signature ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique, comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L126-26 du Code de la construction et de l’habitation.
Ces dernières dispositions définissent le DPE en ces termes : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic ».
Est ainsi posée une obligation de remise ab initio du DPE au locataire.
On rappellera en outre qu’en vertu de la loi ELAN, n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le DPE est devenu opposable alors qu’il était auparavant fourni uniquement à des fins d’information. Ainsi, depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, les informations contenues dans le DPE, à l’exception de celles relatives aux travaux préconisés par le diagnostiqueur, peuvent théoriquement être utilisées par le locataire pour engager la responsabilité du bailleur en cas de préjudice lié à des informations erronées ou trompeuses.
En effet, selon la rédaction actuelle l’alinéa 5 de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative ».
A noter que dans sa rédaction en vigueur antérieurement au 1ᵉʳ juillet 2021 le même article disposait que :
« Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’a qu’une valeur indicative ».
Par ailleurs, il existe à la charge du bailleur une obligation continue de délivrer à son locataire un logement décent, notion qui se fonde, notamment, sur le DPE.
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur, pose en effet l’obligation, pour le bailleur,
« de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».
On observera que cette rédaction, en vigueur depuis la loi du 8 novembre 2019, est issue elle aussi d’une longue évolution, notamment marquée par la loi TECV n° 2015-992 du 17 août 2015, qui a ajouté l’exigence de performance énergétique.
En outre, la rédaction de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 va prochainement évoluer puisqu’à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, le critère de « décence » qui y est défini le sera de manière plus stricte, en fonction de la lettre du DPE et de la date de conclusion du bail ou de son renouvellement :
« Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation (pour la France métropolitaine :
1° A compter du 1ᵉʳ janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1ᵉʳ janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1ᵉʳ janvier 2034, entre la classe A et la classe D. […]
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents). »
L’analyse des décisions commentées devra ainsi tenir compte de l’évolution des textes, les cas soumis aux cours d’appel pouvant relever de dispositions moins favorables aux locataires que celles actuellement ou prochainement en vigueur.
Il n’en résulte pas moins qu’en l’état de la jurisprudence étudiée ci-après les moyens articulés par les locataires autour de la problématique du DPE sont rarement accueillis par les juges, qu’il s’agisse du défaut de remise du DPE ou du trouble de jouissance allégué (2), de l’invocation par un ancien locataire devenu sans droit ni titre (3) ou encore de la faculté de suspendre le paiement des loyers (4).
2. Défaut de remise du DPE et trouble de jouissance.
Dans un arrêt du 4 avril 2024, la Cour d’appel de Rouen a apporté des précisions sur la question du défaut de remise du DPE par le bailleur à son locataire, dans une affaire où le bail comportait au surplus un classement erroné (D au lieu de G).
Le contentieux s’était noué à l’occasion d’un impayé de loyer, d’un montant modique au départ, qui devait engendrer la délivrance à la diligence du bailleur d’un congé visant la clause résolutoire, qui devait être validé par le Juge chargé des contentieux de la protection, lequel ordonnera l’expulsion du locataire.
En appel le locataire entendait résister aux demandes du bailleur en faisant valoir le « dol » dont il aurait été victime du fait du classement erroné du bien au titre du DPE, lequel DPE ne lui avait pas été remis lors de la signature du bail. Le locataire alléguait également un trouble de jouissance du fait des mauvaises performances énergétiques du logement.
Pour rejeter les prétentions du locataire, la Cour d’appel de Rouen va constater, sur le premier point, que si le bail comportait de manière erronée la mention d’un DPE D, l’annonce de mise en location, parue en mars 2021, qui avait précédé la conclusion du bail, indiquait un classement du bien en G. Et ce, alors même que le DPE n’avait pas été remis lors de la conclusion du bail. De manière plus surprenante, la cour note qu’« il ne résulte pas des messages échangés entre les parties préalablement à la conclusion du contrat que la performance énergétique du bien soit entrée dans le champ contractuel ».
La demande de dommages et intérêts du locataire au titre d’un trouble de jouissance, résultant selon lui notamment de l’impossibilité de chauffer normalement les lieux loués, est également rejetée par la cour, selon laquelle le locataire était informé du classement du logement loué dans une catégorie énergivore et qu’il ne démontre par aucune constatation technique ni l’impossibilité dans laquelle il se serait trouvé de chauffer normalement le logement ni la surconsommation électrique dont il se prévaut [1].
Par cette décision la Cour d’appel de Rouen a ainsi fait prévaloir l’information effective du locataire quant à la classe énergétique du bien loué, sur l’obligation formelle de remise du DPE lors de la signature du bail.
La solution semble conforme à la lettre de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure au 1ᵉʳ juillet 2021, selon laquelle le DPE n’est joint au bail qu’à titre informatif :
« Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L126-26 du Code de la construction et de l’habitation ;[…] Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative » [2].
Solution confirmée par la Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 7 mai 2024 qui rappelle que ni l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, relatif aux mentions exigées du contrat de bail, ni aucun texte ne sanctionne par la nullité du bail le défaut des mentions obligatoires prévues par l’article 3, qui dispose que chacune des parties peut à tout moment exiger de l’autre partie l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions de cet article [3].
Ainsi, faute d’établir un préjudice résultant de l’absence du DPE le locataire ne peut être que débouté de ses demandes à ce titre [4].
A l’inverse, ainsi que l’a rappelé la Cour d’appel de Metz dans un arrêt du 22 mars 2024, la remise du DPE au locataire lors de la signature du bail, n’est pas de nature à exonérer le bailleur de ses obligations au titre du logement décent [5].
3. L’invocation par l’ancien locataire devenu sans droit ni titre d’un DPE erroné.
Dans un arrêt du 6 juin 2024 la Cour d’appel de Nîmes, statuant en référé, a refusé de faire droit à une demande d’expertise judiciaire portant sur le caractère prétendument erroné du DPE d’un bien pris à bail. Cette demande était formulée par l’ancien locataire pour obtenir une réduction de loyer.
Pour refuser cette demande, la cour retient que la demande de diminution de loyer ne pouvant être sollicitée que par un locataire et les demandeurs étant devenus occupants sans droit ni titre, il existait une contestation sérieuse quant à la demande présentée au juge des référés [6].
Une telle solution, si elle est conforme à la logique, peut étonner dans la mesure où les demandeurs, s’ils avaient vu leur bail résilié, avaient eu la qualité de locataire que la cour leur dénie, à juste titre, au moment où elle statue. Peut-être la solution aurait-elle été différente si une demande de dommages et intérêts avait été formulée, au titre du trouble subi dans les conditions d’existences, pour le passé. En outre, la solution aurait pu être différente devant le juge du fond, celui-ci pouvant, à la différence du juge des référés, dépasser l’éventuelle difficulté sérieuse posée par le litige.
4. DPE et suspension du paiement des loyers.
Dans un arrêt du 10 juillet 2024, la Cour d’appel de Toulouse a refusé de faire droit à l’argumentation de locataires qui, pour justifier de la suspension du paiement des loyers, alléguaient que le bien loué était une passoire thermique, ce fait étant révélé par le DPE produit le bailleur.
Le moyen ne reposait donc pas sur une information erronée donnée par le bailleur, mais sur les mauvaises performances thermiques intrinsèques du bien, qualifié de logement indécent. Au demeurant, l’arrêt révèle que le DPE opposé au bailleur avait été réalisé à la diligence des locataires. La lettre dudit DPE n’est malheureusement pas précisée mais l’on peut former l’hypothèse qu’elle était inférieure à F.
L’argument des locataires, emprunt d’une certaine mauvaise foi, devait être rejeté au motif, selon la Cour d’appel de Toulouse qu’« il convient de relever que le bail date du 31 décembre 2014 et que les impayés sont postérieurs à l’année 2020, période au cours de laquelle les appelants expliquent dans leurs écritures que l’activité artisanale de monsieur [Y] avait été très impactée par la crise sanitaire du Covid-19 ; que vu l’absence de difficulté durant 6 ans, il est vraisemblable que le non paiement des loyers s’explique par ce manque à gagner ; qu’il n’est d’ailleurs produit aucune facture d’électricité et de fuel démontrant que le logement est une passoire thermique, le classement retenu en 2023 par le diagnostic de performance énergétique n’ayant rien de surprenant au regard de la nature du bien loué depuis 2014, à savoir une maison ancienne dont les murs ne sont pas isolés ; qu’il n’existe en conséquence aucun élément justifiant un non paiement volontaire des loyers ». [7].
De fait, le bailleur ne pouvait se réclamer de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur qui dispose que
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Dans cet arrêt d’espèce comme dans d’autres, le DPE semble en réalité n’avoir eu qu’une valeur indicative, les juges appréciant la performance énergétique de manière globale et sans exclusive.
Ainsi ils peuvent refuser de qualifier l’indécence en présence d’un DPE F [8] ou accepter de se pencher sur la question en présence d’un bâtiment classé BBC [9]. Tout est donc affaire d’espèces.
Conclusion.
Si de deux maux l’on est parfois autorisé à choisir le moindre, il n’en va pas de même des crises qui semblent davantage se conjuguer pour s’aggraver l’une l’autre. Ainsi la crise du logement d’ores et déjà avérée se heurte-t-elle au défi de la crise climatique annoncée. Les incitations à l’engagement de travaux de performance énergétique, sous forme de restrictions apportées au droit de propriété des bailleurs, dont le DPE est devenu le principal outil, aggravent ainsi en réalité la pénurie de l’offre locative.
Saisies de demandes fondées sur des DPE erronés, défavorables, voire inexistants, les juges du fond semblent néanmoins adopter une approche pragmatique, où les intérêts en présence sont pesés, sans s’arrêter à un formalisme excessif, ni adopter de position dogmatique.
Ici, comme en d’autres matières, il semble que le « grief », doive être prouvé par le locataire pour lui permettre d’avoir gain de cause. L’attitude des parties au contrat de bail, leur bonne ou mauvaise foi, semble aussi un élément majeur de la réflexion des juges qui n’hésitent pas en faire état dans leur motivation, comme le ferait un juge de Paix.
On ne peut qu’approuver cette orientation de la jurisprudence qui cherche ainsi un équilibre entre les propriétaires et les locataires qui, s’ils s’opposent au gré des litiges, ont en réalité besoin les uns des autres ; il est vrai que sans propriétaires, il n’y aurait plus de locataires.
L’avenir dira si la jurisprudence continuera d’adopter en la matière une approche réaliste ou si, corsetés par des textes toujours plus impératifs, les juges du fond accepteront de faire prévaloir sur le droit de propriété et l’intérêt bien compris des locataires de bonne foi, le formalisme froid du DPE.
Décisions citées :
- Cour d’appel, Rouen, 4 avril 2024 - n° 23/03649
- Cour d’appel, Montpellier, 5ᵉ chambre civile, 21 mai 2024 - n° 21/06534
- Cour d’appel, Versailles, Chambre civile 1-2, 7 mai 2024 - n° 22/06229
- Cour d’appel, Grenoble, 2ᵉ chambre, 13 février 2024 - n° 22/02058
- Cour d’appel, Versailles, 1ʳᵉ et 2ᵉ chambre civiles réunies, 27 février 2024 - n° 22/06182
- Cour d’appel, Metz, 3ᵉ chambre, 22 mars 2024 - n° 22/02163
- Cour d’appel, Nîmes, 2ᵉ chambre, section C, 6 juin 2024 - n° 23/03678
- Cour d’appel, Toulouse, 3ᵉ chambre, 10 juillet 2024 - n° 23/02183
- Cour d’appel, Douai, 8ᵉ chambre, section 4, 18 janvier 2024 - n° 22/03247
- Cour d’appel, Lyon, 8ᵉ chambre, 11 septembre 2024 - n° 22/03258.
