Par Jean-Loïc Tixier-Vignancour, Avocat.
 
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  • Parution : Février 2019
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Droit immobilier : les recours indemnitaires en cas d’infection parasitaire (termites, mérules & co).

Un propriétaire découvre que son bien immobilier est affecté d’un parasite, lui occasionnant un coût de traitement élevé. Dans un certain nombre de cas, il peut disposer d’un recours indemnitaire.

Découverte d’un parasite après une vente immobilière.

La Loi régit les obligations des vendeurs au regard de l’état parasitaire de leur bien immobilier (termites, mérules, capricornes, insectes xylophages, amiante et plomb) : à chaque vente immobilière ou sur la demande de la Mairie, dès lors que la construction se trouve dans une zone à risque, chaque propriétaire doit produire un diagnostic immobilier relatif à la présence éventuelle de tels parasites.

Le diagnostic technique immobilier doit permettre d’identifier la présence d’un parasite, selon un modèle et une méthodologie fixés par arrêté ministériel.

Le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de résultat, ce qui signifie que l’acheteur d’un bien immobilier pourra se retourner contre lui dès lors que son diagnostic est erroné, lequel pourra être tenu de lui rembourser sa quote-part dans les travaux préventifs ou curatifs nécessaires à la protection de l’immeuble.

L’acheteur pourra également se retourner contre son vendeur sur le fondement du dol, à la condition toutefois de rapporter la preuve qu’il connaissait au moment de la vente ce vice caché.

Découverte suivant une injonction administrative.

Dans un secteur délimité par arrêté préfectoral, le Maire peut enjoindre par arrêté municipal aux propriétaires de terrains bâtis ou non bâtis de procéder dans les 6 mois à la recherche de termites, ainsi qu’aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires [1].

Le propriétaire ou la copropriété est tenu d’en justifier dans ce délai par la remise du rapport d’un diagnostiqueur certifié, accompagné d’une attestation de réalisation des travaux nécessaires à la lutte contre les termites établie par le professionnel qui y aura procédé.

Faute de satisfaire à cette injonction administrative, le Maire sera fondé à engager une action judiciaire en référé devant le tribunal de grande instance afin d’être autorisée, aux frais du propriétaire ou de la copropriété, à faire procéder d’office à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux préventifs ou d’éradication.

Dans une telle hypothèse, le propriétaire pourra alors rechercher la responsabilité :
- du diagnostiqueur qui n’aurait pas su identifier et/ou établir l’état réel du bien au regard de la présence des termites,
- de l’entreprise n’ayant pas su préconiser les travaux préventifs ou d’éradication adaptés,
- du syndic de la copropriété qui n’aurait pas agi avec diligence pour permettre aux copropriétaires de s’assurer du respect de leurs obligations ou d’engager les recours nécessaires. On vise ici notamment le cas d’un syndic qui n’aurait pas rapporté aux copropriétaires l’injonction administrative reçue de la part de la Mairie et pris les mesures nécessaires.

En cas de contentieux, le recours à une expertise judiciaire sera le plus souvent nécessaire pour déterminer les responsabilités et chiffrer les dommages.

Notes :

[1Article L.133-1 du code de la construction et de l’habitat.

Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR
Avocat au barreau de Paris
(01.44.76.09.20)
http://www.tixier-avocats.com

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