Location touristique de résidence secondaire sur internet : une actualité jurisprudentielle favorable aux propriétaires.

L’essor des plateformes en ligne de locations de courte durée (Abritel.fr, Airbnb.fr, etc.) a entraîné un durcissement de la règlementation à destination des propriétaires dans les grandes villes de France, parmi lesquelles Paris et Bordeaux.

Les propriétaires qui souhaitent mettre en location sur internet le logement constituant leur résidence secondaire doivent obtenir de leur mairie une autorisation de changement d’affectation du bien.

Deux récentes ordonnances de référé viennent de mettre en exergue les moyens opposables par les propriétaires qui ne se sont pas conformés à cette lourde procédure [1].

1.La stricte règlementation applicable aux locations de courte durée.

Poursuivant un objectif de lutte contre la pénurie de logement à usage d’habitation dans les grandes agglomérations, les mairies ont cherché à limiter le recours à ces locations épisodiques.

Ainsi, le propriétaire qui souhaite louer sa résidence principale doit se limiter à 120 jours par année civile (soit 4 mois) et s’enregistrer préalablement en ligne pour obtenir un numéro d’enregistrement.

Pour ce qui est des résidences secondaires, la règlementation est devenue si stricte et dissuasive qu’il est presque impossible de s’y soumettre en pratique.

En effet, chaque propriétaire qui entend mettre son bien en location sur les plateformes en ligne doit déposer en mairie une demande d’autorisation de changement d’affectation puisque le législateur considère que la location de courte durée à une clientèle de passage fait sortir le logement de sa catégorie « habitation » pour entrer dans la catégorie de l’activité commerciale assimilable à une prestation hôtelière.

La délivrance de cette autorisation ne se fait pas sans condition car elle est subordonnée à une compensation.

Les modalités de cette compensation varient selon les villes.

Depuis le 1er décembre 2017, la Mairie de Paris impose de transformer des surfaces commerciales en logement pour compenser la perte de surface d’habitation.

A Bordeaux, le régime de compensation mis en place depuis le 1er mars 2018 impose d’offrir en location de longue durée un second logement, de même superficie et situé dans la même zone que celui ayant changé d’usage.

Or, la plupart des propriétaires de résidence secondaire se trouvent dans l’incapacité de satisfaire à ces critères de compensation.

Faute d’obtenir une autorisation de changement d’affectation, les propriétaires encourent notamment une condamnation au paiement d’une amende civile d’un montant maximum de 50 000 euros (article L 651-2 du Code de la construction de l’habitation).

Des agents assermentés sont désormais mandatés par les mairies afin d’identifier les biens loués sans autorisation.

Toutefois, en dépit de cette règlementation et de ces contrôles, des moyens de défense peuvent être valablement soulevés par les propriétaires.

C’est ce que viennent de démontrer les deux ordonnances rendues par le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris.

2. Sur les moyens de défense pour des propriétaires assignés par les municipalités.

• Le montant de l’amende civile prononcée à l’encontre du propriétaire doit être évalué au regard des preuves communiquées par la mairie.

Dans cette première décision du 7 janvier 2019 [2], un couple de Vénézuéliens avaient mis en location leur résidence secondaire en location sur la plateforme Abritel.fr.

Un agent assermenté de la ville de Paris avait procédé à un contrôle et avait estimé que le bien était massivement loué.

Contestant fermement ce constat, les propriétaires ont fait valoir que seuls deux commentaires d’occupants avaient été recensés par cet agent et que le caractère prétendument massif de la location ne pouvait pas être présumé.

Le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris a suivi l’argumentation de l’avocat des propriétaires, considérant que l’ampleur de la location ainsi que le montant des gains retiré n’étaient absolument pas démontrés.

Alors que la mairie de Paris sollicitait le prononcé du montant maximal de l’amende, soit 50.000 euros, les propriétaires ont été condamnés à la somme de 3.000 euros.

Le montant de l’amende civile a donc été évalué en considération des faibles preuves communiquées par la mairie laquelle n’avait pas, notamment, fourni de relevés locatifs.

Cette décision est importante en ce qu’elle démontre que les sanctions encourues par les propriétaires n’ont pas un caractère automatique.

Il revient à la mairie qui poursuit les propriétaires de se livrer à une démonstration précise du taux d’occupation des logements ainsi que des profits engendrés par cette location.

A défaut, le montant de l’amende civile sera nécessairement réduit.

• La suspension de toute décision de condamnation dans l’attente de la position des institutions européennes sur le régime d’autorisation préalable.

Dans son ordonnance rendue le 17 janvier 2019 [3], la position du Président du Tribunal de Grande Instance a été toute autre puisqu’ aucune condamnation n’a été prononcée à l’encontre du propriétaire.

L’avocat des propriétaires a en effet rappelé que la Cour de cassation a récemment saisi la Cour de Justice de l’Union Européenne pour qu’elle se prononce sur la conformité de la règlementation nationale au droit européen (et plus précisément à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2016).

Le Président du Tribunal de Grande Instance a donc suspendu sa décision jusqu’à ce que les juges européens rendent leur décision sur le régime d’autorisation préalable.

Il s’agit là d’un vrai revers pour la Mairie de Paris, la procédure qu’elle a initiée étant repoussée à une date indéterminée.

En outre, il lui appartiendra de réintroduire la procédure devant le Président du Tribunal en fonction de la décision des instances européennes.

Concrètement, chaque propriétaire poursuivi peut donc solliciter la suspension de la procédure engagée à son encontre, tant que la Cour de Justice de l’Union Européenne n’aura pas rendu sa décision susceptible de remettre en cause l’entière règlementation appliquée par les mairies des grandes villes de France.