Par Pauline Darmigny, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

Ce qui va changer en 2020 en droit de la copropriété.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 avait annoncé une réforme à venir en matière de copropriété.

C’est chose faite avec l’ordonnance du 30 octobre 2019 n°2019-1101 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

Les modifications prévues par l’ordonnance seront applicables, pour la plupart, au 1er juin 2020.

Il conviendra d’examiner dans cet article, quelles modifications ont été apportées autour des 3 acteurs majeurs de la copropriété que sont : le syndicat des copropriétaires, le syndic et le conseil syndical. On étudiera si la réforme a augmenté les pouvoirs de l’un pour en enlever à l’autre.

Enfin, il conviendra également d’analyser dans quelle mesure, cette réforme va permettre de moderniser et faciliter les rapports au sein de la copropriété.

A. Les modifications apportées aux pouvoirs des acteurs majeurs de la copropriété.

1. Le syndicat des copropriétaires.

L’ensemble des copropriétaires de l’immeuble est fictivement réuni en un syndicat de copropriétaires qui a la personnalité morale. Le syndicat des copropriétaires élit un syndic chargé de le représenter, d’agir en son nom et pour son compte, auprès des tiers et en justice, le cas échéant.

Jusqu’à ce jour, le rôle du syndicat des copropriétaires était de veiller à la bonne administration et la bonne gestion des parties communes de l’immeuble.

Désormais, ses attributions sont étendues et sa responsabilité aussi, dans la mesure où il doit à présent, non plus seulement veiller à la bonne administration des parties communes, mais aussi œuvrer en vue de leur amélioration.

Cet ajout a été jugé nécessaire face à des immeubles en copropriété de plus en plus anciens et pour lesquels il est urgent d’entreprendre des travaux de rénovation profonde.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est également étendue en ce qui concerne les dommages faits aux tiers ainsi qu’aux copropriétaires.

Auparavant, le syndicat était responsable des dommages occasionnés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. Désormais, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages faits aux tiers et aux copropriétaires peu importe l’origine du dommage. Avec la réforme, cela signifie que le syndicat engage sa responsabilité en cas de dommages ayant sa source dans une partie commune, affectant un copropriétaire de l’immeuble ou un tiers à l’immeuble.

Il n’est plus question dorénavant de limiter sa responsabilité aux seuls cas de vice de construction et de défauts d’entretien.

En résumé, les syndicats de copropriétaires vont devoir être plus vigilants qu’auparavant et veiller à ce que l’immeuble, dont ils sont copropriétaires indivis, soit bien conservé en bon état de réparations à jour afin d’éviter tout risque pour la santé et la tranquillité de ses habitants et même de ses visiteurs, tiers à la copropriété.

2. Le syndic.

Le syndic est l’organe représentant le syndicat des copropriétaires auprès des tiers, et en justice si une action devait être intentée.

Le syndic conclut les contrats au nom et pour le compte de la copropriété. A ce titre, il a notamment l’obligation d’assurer la conservation des archives du syndicat des copropriétaires.

En cas de changement dans la personne du syndic, l’ancien syndic doit assurer la transmission d’un ensemble de documents auprès du nouveau syndic. Dorénavant, il dispose d’un délai de 15 jours pour transmettre au nouveau syndic désigné, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires ouverts pour le syndicat, ainsi que les coordonnées de la banque.

Il doit également transmettre les documents et archives du syndicat des copropriétaires et fournir l’état des comptes.

A l’égard du conseil syndical, le syndic a l’obligation dorénavant, à peine de pénalités, de lui transmettre les pièces que le conseil syndical lui demande. Passé un mois d’attente, des pénalités s’appliquent.

Dans les petites copropriétés, les notions de « syndic bénévole » et « syndic coopératif » sont oubliées pour laisser place à la notion plus globale de « syndic non professionnel ». A ce titre, un copropriétaire peut être syndic non professionnel.

En ce qui concerne la résiliation du contrat du syndic, les choses changent aussi. Le contrat de syndic reste un contrat à durée déterminée, approuvé par décision expresse de l’assemblée générale des copropriétaires.

Jusqu’à présent, le syndic devait se mettre en concurrence, de lui-même, en présentant à l’assemblée générale des copropriétaires, tous les 3 ans, d’autres contrats de syndic provenant d’autres cabinets concurrents.

A compter du 1er juin 2020, la période de 3 ans disparaît.

Dorénavant, il sera possible de prévoir que le contrat de syndic ne sera plus d’une durée de 3 ans mais par exemple d’un an.

Dans ce cas, si le contrat de syndic est d’un an, alors tous les ans, la mise en concurrence devra être effectuée par le syndic en exercice, au cours de l’assemblée générale.

Précisément, dans les trois mois précédant le terme du contrat de syndic, est portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la mise en concurrence.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin de contrat et de prise d’effet du nouveau contrat.

Le contrat de syndic peut aussi être résilié en cas d’inexécution grave venant du syndic ou du syndicat des copropriétaires.

En effet, on l’a vu, le contrat de syndic pourra dorénavant être résilié au cours des trois mois précédant la fin de son contrat sans indemnisation.

En outre, il pourra également être résilié, soit à l’initiative du syndic lui-même ou du syndicat des copropriétaires, en cas de faute grave d’inexécution.

Si le contrat de syndic est résilié pour inexécution grave à l’initiative du syndicat des copropriétaires, le conseil syndical notifie au syndic, une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, portant sur la résiliation et la mise en concurrence, en invoquant le motif, à savoir le manquement fautif.

Si le contrat est résilié par le syndic lui-même pour inexécution fautive imputable au syndicat, le syndic notifie au conseil syndical, le(s) manquement(s) du syndicat des copropriétaires en indiquant sa volonté de terminer la relation contractuelle.

La réforme apporte une autre nouveauté aux attributions et pouvoirs du syndic, il peut percevoir une rémunération complémentaire à l’occasion de prestations qui ne relèvent pas de la gestion courante. Si tel est le cas, le contrat de syndic doit prévoir dans une annexe, une fiche d’informations sur le prix et les prestations annexes proposées par le syndic.

Malgré cette dernière avancée, le syndic a dans l’ensemble été malmené par cette réforme, face à un conseil syndical aux pouvoirs de plus en plus importants.

3. Le conseil syndical.

Le Président du conseil syndical peut dorénavant, en cas de carence et d’inaction du syndic, et sur délégation expresse de l’Assemblée générale, exercer une action en justice contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Si l’immeuble ne comporte pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Dorénavant, les personnes pouvant devenir membres du conseil syndical pourront être des ascendants et des descendants d’un copropriétaire de l’immeuble.

Le point sur lequel la réforme a considérablement accru les pouvoirs du conseil syndical, est précisément le mécanisme de la délégation expresse.

Dorénavant, l’Assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant en principe d’un vote à la majorité simple de l’Assemblée générale (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).

Pour cela, il faut avoir obtenu la délégation expresse de l’Assemblée générale, qui doit avoir voté cette délégation à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ainsi, l’action du conseil syndical reste sous le contrôle et l’aval a priori de l’Assemblée générale des copropriétaires.

A titre d’exemple de décisions votées à la majorité simple, il peut s’agir des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et la préservation de ses habitants.

Le conseil syndical va pouvoir décider de certains travaux de l’immeuble, notamment la réfection d’une toiture ou encore des travaux portant sur l’escalier.

Concernant précisément la question des travaux, il n’est pas question que le conseil syndical embarque la copropriété dans des frais énormes. C’est l’Assemblée générale qui va déterminer un budget maximal des sommes à engager par le conseil syndical.

En revanche, certains sujets restent totalement exclus de la délégation expresse, et précisément :
- La question de l’approbation des comptes,
- La détermination du budget prévisionnel,
- L’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et jurisprudentielles.

Ces matières restent de la compétence et du pouvoir exclusif de décision de l’assemblée générale.

Pour pouvoir exercer la délégation expresse qui lui est confiée, les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité de ses membres.

La durée de la délégation expresse est de deux ans au maximum. Le syndicat des copropriétaires va devoir souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical.

Enfin, le Président du Conseil syndical va dorénavant pouvoir agir en justice contre le syndic. Si le syndic est condamné, les dommages-intérêts seront versés au syndicat des copropriétaires. Là aussi le Président ne peut pas agir seul, mais sur délégation expresse de l’Assemblée générale à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).

B. Une réforme qui annonce plus de modernité et de flexibilité dans les copropriétés.

1. Faciliter la prise de décisions.

La réforme a aussi pour objectif de faciliter la prise de décisions au sein des copropriétés. Face à l’absentéisme croissant dans les assemblées générales, le législateur a pris conscience qu’il était impératif d’innover et d’imaginer d’autres formes de participation, notamment dématérialisée.

A titre d’exemple et dorénavant, les votes par correspondance doivent être pris en compte au même titre que les votes des personnes présentes et représentées. Comment cela se matérialise-t-il ?

Avant la tenue de l’Assemblée générale, le copropriétaire qui ne pourra pas assister physiquement à l’Assemblée, remplit un formulaire avec des consignes de vote sur les résolutions portées à l’ordre du jour, qu’il remet au syndic.

De plus, la réforme assouplit les conditions de votes en favorisant les votes à la majorité simple.

Le but de la réforme a été de moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété en facilitant les règles relatives à la prise de décisions.

Le mécanisme dit de « la passerelle » est généralisé. Ce mécanisme consiste en la chose suivante : si une décision n’a pas recueilli la majorité requise pour être votée, mais a recueilli une proportion importante de votes de copropriétaires qui y étaient favorables, un second vote est organisé.

2. Faciliter la gestion.

Afin d’assouplir la gestion des immeubles en copropriété, la réforme prévoit que dorénavant, si une même copropriété comprend plusieurs bâtiments, il pourra être créée un ou plusieurs syndicats secondaires.

En outre, si un copropriétaire souhaite la tenue d’une Assemblée générale, il pourra la demander et la tenue se fera cependant à ses frais.

Modernité, souplesse et flexibilité sont les maîtres mots de la réforme de la copropriété pour 2020.

Pauline DARMIGNY
Avocat à la Cour
https://darmigny-avocat.fr

Recommandez-vous cet article ?

Donnez une note de 1 à 5 à cet article :
L’avez-vous apprécié ?

109 votes
Commenter cet article

Vos commentaires

  • Bonjour,
    Dans le cas d’une mise en demeure pour non respect d’un article du règlement de copropriété à l’interprétation discutable sur l’harmonie des façades d’une copropriete ; le syndic de copropriété peut-il faire intervenir un huissier pour constater ce non respect depuis les parties privatives : logement du copropriétaire mis en demeure ou voisinage potentiellement impacté par une nuisance visuelle ? Ou n’a-t-il le droit d’effectuer ses constatations que depuis les parties communes de la copropriété et la voie publique ?
    Par avance un grand merci pour votre aide.
    Cordialement

    • par Maître Pauline DARMIGNY , Le 23 février à 14:32

      Bonjour,

      Du moment que le copropriétaire autorise l’accès à son logement privatif, l’huissier peut faire ses constatations depuis partout (partie privative et partie commune).

      Bien cordialement,

  • Dernière réponse : 17 février à 18:44
    par dominica , Le 10 décembre 2020 à 17:48

    Propriétaire d’ un appartement dans un immeuble comportant de nombreuses chambres de service, dont les tantièmes sont notoirement sous évalués nous avons à supporter les charges leur revenant et souhaiterions modifier le règlement de copropriété afin que la répartition des charges soit plus équitable. Quelles sont les démarches à entreprendre ?

    • par Maître Pauline DARMIGNY , Le 11 décembre 2020 à 15:57

      Bonjour,

      Pour modifier le règlement de copropriété de l’immeuble, il faut obtenir la majorité requise en assemblée générale de copropriétaires.
      Pour cela, il faut porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, votre projet de résolution avec les pièces sur lesquelles se fonde votre demande.

      Cordialement.

    • par myriam noyer , Le 17 février à 18:44

      Comment faire si le syndic bénévole détient 500/1000 et les autres 500/1000 sont répartis entre 3 co-propriétaires ?
      Quel recours ?

  • Bonjour
    Nous avons un appartement dans le centre de Paris. Il est ancien et les poutres porteuses ont commencé à manifester des signes d’usure : elles s’affaissent. L’un des copropriétaires a vu son plafond refait pour ce motif. Le notre est situé à l’avant dernier étage car des combles ont été aménagées il y a de nombreuses années et les solives de notre appartement n’étaient probablement pas prévues pour supporter un plancher et une surface d’habitation qui a été créée a cet occasion (propriétaire different).
    Il y a un an et demi (!), l’architecte de la copropriété a préconisé la pose en urgence d’étais (5 pour 45 m2) en plein milieu de la surface habitable. Depuis, une AG s’est tenue et la majorité des copropriétaires a voté contre le devis de remplacement des poutres au motif de la présentation d’un seul devis (très peu de prestataires sont en capacité à réaliser ce type de travaux). Nous attendons depuis plus d’un an une nouvelle AG que le syndic (qui a entre temps été racheté) n’organise toujours pas.
    Mes deux questions sont les suivantes :
    - quels sont nos recours contre ces procédés dilatoires ? Comment exiger la tenue de l’AG immédiate ?
    - quels sont les frais qui doivent rester à notre charge ? On nous demande de régler le déménagement des meubles, les frais de relogement, la dépose des placards sur mesure, la réalisation des enduits, la peinture, le démontage des étagères et du faux plafond du dressing (le reste de l’appartement, les poutres sont apparentes). La copropriété paierait seulement le démontage des poutres et leur remplacement. Cela nous semble absolument anormal dans la mesure où c’est la structure même de l’immeuble qui est concernée. Sur la base de quels articles du code de l’immobilier ou autre pouvons nous nous défendre ?
    Merci pour votre article et vos éclairages ou orientations sur cette problématique..
    Cordialement

  • Dernière réponse : 4 février à 12:55
    par Jacques Dupeyre , Le 20 décembre 2020 à 22:06

    Bonjour
    dans le cadre de travaux urgent...le syndic doit il après prévenu les copropriétaires concernés ,obligé de faire assemblée générale dans les 15 jours ?...et toujours 1/3 des sommes a provisionner ?

    • par tacconi bernard , Le 4 février à 12:55

      Qu’entend t’on par travaux d’urgence ,
      Y a t’il une obligation d’accord du Conseil Syndical en place ou d’une convocation AGE s’il y a urgence et dans ce cas qu’elle est la majorité à obtenir.
      Changer une porte de garage collectif fonctionnant trop lentement au gré de certains copropriétaires peut il être considéré comme travaux d’urgence

      Merci de vos retours

  • Bonjour,

    je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble composé de 6 appartements. ma quote part étant de 181/1000, un 2nd propriétaire dispose d’un lot également Mme Y et un 3ème de 4 lots que j’appellerai M. x.
    Depuis l’acquisition de mon appartement en 2017 et même avant, M. X gère bénévolement la répartition des charges électricité et eau des parties communes mais il n’y a pas de syndic de copropriété bénévole ou pro et aucune AG n’a jamais été effectuée.
    Mme Y et moi-même propriétaires rencontrons de sérieux problèmes avec les locataires des lots de M. X et malgré nos demandes "cordiales" auprès de M. X, écrits au Maire de la commune avec mise en demeure... les choses ne s’améliorent pas.
    j’ai loué mon appartement à un gentil couple, fraîchement retraités et voulant s’installer dans le sud et reçois ce jour une LRAR pour préavis de départ après 3 mois seulement de location et ce à cause des mêmes raisons que je déplore à savoir nuisances sonores diurnes et nocturnes récurrents de plusieurs locataires de M. X.
    Nous souhaitons Mme Y et moi-même souscrire à un syndic de copropriété indépendant afin de pouvoir nous défendre et faire valoir nos intérêts face à ces désordres. Pouvons-nous le faire sans l’approbation de M. X ?
    quelles sont nos possibilités svp pour que ces nuisances de plusieurs locataires de l’immeuble cessent ?

    un immense merci pour vos conseils et votre aide précieuse.

    bien cordialement,

    • par D WEBGO , Le 21 janvier à 16:22

      Bonjour,
      Très franchement, vous êtes peu nombreux , un syndic va vous couter très cher et ne fera absolument rien pour le sujet de nuisances sonore. Il convient de faire constater et ensuite de porter plainte, d’écrire au procureur. Si cela ne suffit pas , aller devant le conciliateur ( c’est maintenant l’obligation) et saisisser le tribunal judiciaire ( ex tribunal d’instance ) . Je ne vois que cette voie

A lire aussi dans la même rubrique :



Profitez-en !

C'est seulement aujourd'hui sur Le Village de la Justice:

Abonnez-vous à La Base Lextenso - 2021 est offert !

Demain une autre offre !


LES HABITANTS

Membres

PROFESSIONNELS DU DROIT

Solutions

Formateurs