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Récapitulatif des règles applicables à la location touristique de courte durée à Paris.

Par Pauline Darmigny, Avocat.

Toute personne propriétaire d’un logement meublé peut le louer à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. C’est ce qui correspond à la location touristique de courte durée.
A Paris, les locations de meublés de tourisme se sont considérablement développées au travers notamment de la plateforme « Airbnb » mondialement connue.
Ce type de locations à Paris représente près de 20% de l’offre locative totale.
Les prix pratiqués se rapprochent plus du secteur hôtelier que celui de la location traditionnelle.

Il convient de rappeler les règles applicables à Paris exclusivement :

Si vous louez votre résidence principale, vous êtes soumis au respect de la règle des 120 jours de location maximale dans l’année, ce qui correspond à environ 4 mois par an. A Paris, vous devez, dans un premier temps, vous enregistrer sur le site de la mairie de Paris, en remplissant un formulaire. Cette déclaration d’enregistrement est nécessaire car elle vous permettra d’obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, que vous devrez obligatoirement mentionner sur votre annonce de location touristique de courte durée (par exemple sur votre annonce « Airbnb »).

En outre, il vous faudra vous acquitter de la taxe de séjour. Cette taxe est demandée par la commune aux vacanciers séjournant en ville. Elle est due par personne et par nuit.
Si vous louez par l’intermédiaire d’une plateforme d’hébergement, c’est la plateforme qui collecte la taxe de séjour sur les nuitées, en votre nom, et la reverse à votre juridiction.

Si vous louez votre résidence secondaire à des fins de location touristique de courte durée, plusieurs démarches sont nécessaires. La limite des 120 jours par an ne s’applique pas. Que vous louiez un jour par an ou 365 jours par an, les démarches seront exactement les mêmes.

Il faudra dans un premier temps solliciter de la mairie de Paris, une autorisation de changement d’usage avec compensation. Une fois cette autorisation obtenue, cela vous permettra de changer l’usage d’habitation d’un logement pour y exploiter une activité commerciale, en l’espèce, la location touristique de courte durée, génératrice de revenus commerciaux.
En effet, la location touristique de courte durée est une activité commerciale.
Il y a une contrepartie non négligeable à cela, c’est précisément ce qu’on appelle la règle dit de « la compensation ».

En quoi consiste la compensation ?

Étant donné qu’en changeant l’usage d’un bien d’habitation pour le transformer en local commercial, vous privez la ville de Paris d’un logement, il vous faut compenser cette situation.

Pour le faire, il y a deux solutions :

1. Soit, vous êtes propriétaire d’un local commercial, vous devrez alors y faire les travaux nécessaires pour le transformer en logement d’habitation ;
2. Soit, vous achetez un titre de compensation (appelé aussi « titre de commercialité ») auprès d’un tiers, propriétaire de locaux professionnels ou commerciaux, que vous allez transformer en logements.

Les locaux proposés en compensation doivent être d’une surface au moins égale à celle de votre local et doivent être situés dans le même arrondissement que votre local, si vous êtes hors secteur de compensation renforcée.

Dans le secteur de compensation renforcée, la compensation en termes de surface est de l’ordre de 2m2 pour 1m2 de logement supprimé. Les locaux doivent aussi être situés dans le même arrondissement.

Pour savoir dans quel secteur se situe votre local, il faut consulter la carte des zonages réglementaires du changement d’usage.

Cette situation correspond à un changement d’usage à caractère réel avec compensation qui permet de transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial.

Dans un second temps, et si vous envisagez d’accueillir des voyageurs toute l’année, vous devez procéder, en parallèle, auprès de la mairie de Paris, sur leur site internet, au changement de destination du bien.
Il vous faudra déposer une demande d’autorisation d’urbanisme qui sera soit une déclaration préalable, soit un permis de construire, selon l’ampleur des travaux.
Un changement de destination permet de convertir des logements ou des locaux non résidentiels, en meublés de tourisme. Le meublé de tourisme fait partie de la catégorie de destination « hébergement hôtelier ».

Ensuite, vous devrez procéder à la déclaration en ligne classique de votre meublé touristique afin de vous voir délivrer le numéro d’enregistrement à apposer sur votre annonce.

Enfin, il faudra acquitter la taxe de séjour.

C’est en suivant scrupuleusement toutes ces étapes, que vous pourrez ensuite, en toute légalité, louer votre résidence secondaire à une clientèle de passage pour des périodes de courte durée.

Ces règles s’appliquent lorsque votre résidence secondaire, exploitée à des fins de location touristique de courte durée, est un bien immobilier à usage d’habitation.

Les règles à Paris sont complètement différentes en présence d’un local commercial.

Si vous êtes propriétaire d’un local commercial à Paris et que vous souhaitez y exercer dans ce local, une activité commerciale de type, location touristique de courte durée, vous devez effectuer les démarches suivantes auprès de la mairie de Paris :

  • Il faudra dans un premier temps, changer la destination de ce local commercial, en hébergement hôtelier.
  • Il faudra faire la déclaration d’enregistrement classique sur le site de la mairie de Paris, permettant d’obtenir communication du numéro à 13 chiffres et l’indiquer sur votre annonce.
  • Enfin, il faudra vous acquitter de la taxe de séjour.

Utiliser un local commercial pour y pratiquer de la location touristique de courte est une bonne solution car cela permet de faire de la location touristique toute l’année, sans aucune restriction, enfin, presque…

Il faudra cependant respecter les règles de la copropriété, notamment le règlement de copropriété de l’immeuble. Il faudra en outre respecter le voisinage afin de ne pas tomber dans le trouble anormal de voisinage du fait de l’activité exercée.
Enfin, il faudra respecter l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui indique en substance que la liberté des uns s’arrête là où commence celle des autres.

En référé, le Tribunal de Grande Instance de Créteil a rendu une décision le 7 septembre 2017, interdisant à un propriétaire d’un local commercial l’exercice de la location touristique de courte durée alors même que le règlement de copropriété autorisait l’exercice d’activités commerciales.
Le Juge a considéré que l’activité en question, à savoir la location touristique de courte durée, modifiait la destination des lieux, et qu’il était nécessaire pour modifier la destination de l’immeuble, de recueillir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le Juge a constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite à faire cesser.
Cette décision laisse penser que le fait de pratiquer l’activité de location touristique de courte durée entraîne un changement de destination de l’immeuble, lequel changement nécessite l’accord de l’assemblée générale.

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