La régularisation des Associations Syndicales Libres (ASL) pose une réelle difficulté depuis 10 ans.
En effet, il faut rappeler que l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 a exigé d’une part que les ASL, régies par la loi du 21 juin 1865, mettent en conformité leurs statuts avec le nouveau dispositif légal et, d’autre part, impartissait à ces associations de propriétaires pour cette mise en conformité un délai de deux ans à compter de la publication du décret prévu à l’article 62 de l’ordonnance de 2004, qui est intervenue le 5 mai 2006 : de fait, la date butoir pour cette mise en conformité était le 5 mai 2008.
Or, beaucoup d’Associations Syndicales Libres, ainsi que les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) qui y sont assimilées, n’ont toujours pas effectué cette mise en conformité obligatoire.
Et c’est ainsi que certains membres de ces associations, débiteurs de charges par exemple, ont commencé à profiter de cette faille pour éluder leurs obligations envers les ASL.
Car la réglementation de 2004 avait prévu une sanction pour les associations défaillantes à se mettre en conformité (article 60) et pour celles non déclarées (article 5) : l’article 5 de l’ordonnance réserve en effet la possibilité d’ester en justice pour les seules associations syndicales en règle de leurs formalités de publicité et de conformité.
Dès lors, les ASL et AFUL aux statuts non conformes, si elles conservent leur existence juridique (alors que celles non déclarées n’ont aucune existence jusqu’à leur déclaration publiée), ne peuvent agir en justice !
C’est ce qu’avait confirmé un arrêt rendu par la Cour de cassation du 5 juillet 2011 (Cass. 3ème civ. 5 juillet 2011 pourvoi n° 10-15.374) que certains interprétaient comme empêchant même tout effet d’une régularisation a posteriori.
Un nouvel arrêt rendu le 11 septembre 2013 (Cass. 3ème civ. 11 septembre 2013 pourvoi 12-22.351) est venu enfoncer le clou : la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a tout d’abord considéré que l’absence de mise en conformité des statuts de l’ASL ne remettait en effet nullement cause l’existence légale de cette association, qui résultait du consentement unanime de ses membres constaté par écrit et que l’omission des formalités de publicité ne pouvait être opposée aux tiers par les membres de l’association.
Mais, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour de cassation précisait également qu’à défaut de l’accomplissement des formalités de publication nécessaires pour acquérir la capacité d’ester en justice, l’ASL ne pouvait intervenir à une procédure.
La sanction était donc confirmée : existence de l’ASL, mais incapacité pour cette dernière de pouvoir intervenir en justice, et grande incertitude de l’effet réel de la régularisation des statuts
Une très récente décision du 13 février 2014 (Cass. 3ème civ 13 février 2014 pourvoi 13-22.383) était cependant déjà venu adoucir la rigueur jurisprudentielle en précisant que les associations syndicales libres avaient la possibilité de recouvrer leur droit d’ester en justice en accomplissant, même après l’expiration du délai prévu par l’article 60, les mesures de publicité prévues par l’article 8 de ladite ordonnance.
L’article 59 de la Loi ALUR vient donc modifier l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2014 qui est désormais libellé comme suit :
« I. - Les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance.
Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu’à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 62. A l’exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l’autorité administrative ou, à défaut d’approbation, et après mise en demeure adressée au président de l’association et restée sans effet à l’expiration d’un délai de trois mois, l’autorité administrative procède d’office aux modifications statutaires nécessaires.
Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée. »
Le débat est donc désormais clos sur le sujet, ce qui permettra n’en doutons pas à de nombreuses Associations Syndicales Libres de recouvrer notamment leur possibilité d’ester en justice et de poursuivre leurs débiteurs en recouvrement de charges impayées.
On ne saurait donc trop conseiller aux associations qui n’auraient pas encore procédé au toilettage de leurs statuts que de le faire sans tarder.
Discussions en cours :
Nous sommes une Association Syndicale Libre de propriétaires (20) depuis 1984 environ. Auprès de qui doit se faire cette mise en conformité ? Jusqu’ici nous n’étions pas au courant, donc nous n’avons rien fait. Sommes propriétaires de maisons individuelles avec un petit peu d’espaces verts en commun pour lequel nous demandons à chacun une cotisation annuelle de 85 euros.
Je vous remercie de votre réponse
Pouvez vous m’indiquer en quoi consiste la mise à jour obligatoire des statuts d’une ASL ( plusieurs copropriétés sont comprises dans l’ASL) au regard de l’ordonnance du 01/07/2004 et auprès de qui cette mise à jour des statuts nécessaires afin de permettre à l’ASL de retrouver sa capacité à ester en justice ?
Bonjour
Notre asl doit se mettre en conformite Jamais fait en prefecture Peut on donner les statuts initiaux
le plan parcellaire de l’epoque datant de 1989 sachant que en 2010 des parcelles ont été vendues qui nous obligeront à refaire les statuts
Si pas possible ils nous faudraient les refaire refaire l ’assemblée etc ; ;
Bonsoir,
Après l’accession de propriété des maisons construits par HLM les locataires n’ont pas changé les statuts. (maisons individuelles avec parties communes (chemin, espace vert).
A chaque Assemblée Générale j’ai mis à lors du jour la mise en conformité des statuts, et ce fut un refus à la majorité. Comment faire ?
Nous avons envoyé un dossier pour mise à jour de notre association de propriétaires du lotissement. La préfecture dit que c’est une association loi 1901 et qu’il s’agit d’une création d’une ASL, elle réclame pour chacun un formulaire d’adhésion à chaque colotis. Mais 3 ne veulent pas adhérer. Est-il possible de se passer de cette formalité.?
Si votre Asl n’existe pas encore, il faut en effet l’unanimité des membres. Pour plus de renseignements je vous invite à me contacter directement
Bonjour,
Suite à mon message, j’ai saisi le procureur en même temps que le syndic. Le syndic m’a informé qu’un géomètre expert a été saisi. Un comte rendu lors de l’Assemblée Générale, a été évoqué pour confirmer que rien n’a été fait depuis 1976.
Une ASL œuvrant dans l’illégalité !!
Faut-il que les nouveaux statuts pour mise en conformité d’une ASL à l’ordonnance du 1er juillet 2004 soient obligatoirement approuvés par l’unanimité de ses membres ?
Non l’unanimité n’est pas requise, il faut seulement appliquer les règles de majorité prévues par les statuts en vigueur qui demeurent la loi des parties.
Nos statuts n’incluant pas cette possibilité ont été ANNULES et remplacés au prétexte de leur mise à jour, le nom de l’ASL étant modifié.
Nous pensons d’une part cette démarche illégale puisque non statutaire, et d’autre part, être confrontés à une nouvelle ASL, si nous comprenons le texte, devrait être adoptée à l’unanimité ?
Le syndicat de l’ASL avait été déposé, également par une décision non statutaire.
Curieusement - ou pas - les protagonistes de ces manquements sont majoritaire !!!!!
Nous vous remercions.
Je suis vraiment surprise de cette obligation de mise en conformité des ASL . Comment aurions nous pu savoir qu’il fallait se mettre en conformité ? n’aurions nous pas du etre prévenus ? nous ne sommes pas constamment en train de chercher des informations sur les ASL, je ne comprends vraiment pas . Bref maintenant que nous sommes par le plus grand des hasards au courant de ce devoir, pouvez vous me dire comment proceder concretement ? a qui devons nous nous adresser ? faut il reecrire les statuts ? merci de votre aide.
Bonjour,
Notre ASL a été créée en 1985 mais n’a jamais fonctionnée .
Sur les actes de cession, les notaires indiquent qu’il n’y a pas d’association syndicale.
Coment devons-nous faire pour la remise en fonctionnement ?
Merci de vos réponses.
Sans rentrer dans les détails il faudrait savoir si les AFUL sont concernées par cet ART 59 de la loi ALUR.. En effet l’ordonnance de 2004 a regroupé dans un même texte toutes les associations, libres ou pas, jusque là régies par des textes dispersés : ce texte concerne les ASP dont font partie les formes libres ASL et AFUL. Ces 2 formes sont différentes : les ASL dépendent exclusivement de l’ordonnance et les AFUL dépendent de l’ordonnance et du Code de l’Urbanisme.
Dans l’article de Maitre Vallat il est dit que les AFUL sont assimilées aux ASL( est-ce un avis privé ou celui du législateur ? ) mais dans la loi ALUR, art 59 les ASL sont concernées directement mais les AFUL ne sont pas citées.
Tout cela laisse planer un doute pour les AFUL
Aucun doute ne plane, rassurez-vous ! Une AFUL est une catégorie d’ASL, en vertu des dispositions de l’article L.322- 1 du Code de l’urbanisme qui définit ainsi les AFUL : "Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section..."
Bonjour
Pouvez-vous m ’éclairer sur un point au niveau d’une ASL
Peut on mettre en marge un trésorier qui n’a jamais eu ma signature des moyens de payement, qui a demandé à ce que la comptabilité soit faite clairement.
Dans une ASL normalement constituée, les présidents peuvent-ils prendre en charge la comptabilité au détriment des tresoriers ?
Une zac est elle concernée par l’article 59 de la la loi (alur)
Une A.S.L avait été créée en 1988 pour gérer les biens communs d’une Z.A.C. Les membres étaient des Propriétaires individuels et des Copropriétaires réunis dans une Résidence clôturée.
La Z.A.C n’existe plus depuis 2002, depuis que tous les biens communs ont été transférés à la Municipalité. Il reste seulement une zone de loisirs appartenant à la Copropriété de la Résidence, mais sans lien avec les Propriétaires individuels. Ces Propriétaires sont membres de l’A.S.L malgré eux.
LA Z.A.C ayant disparu, l’ A.S.L doit-elle être dissoute ? Les statuts disent au § Objet : « Il est formé une A.S.L entre tous les Propriétaires des parcelles d’habitat collectif ou individuel dépendant de la Z.A.C »
Depuis 14 ans Tous les Propriétaires individuels payent obligatoirement l’aménagement et l’entretien de la zone commune aux Copropriétaires, même si ils n’utilisent pas cette zone. Peut-on faire une séparation entre les Propriétaires individuels pour laquelle l’A.S.L n’assure aucune mission de gestion et les Copropriétaires ou elle gère leur partie commune ? Une adhésion facultative pour les Propriétaires par exemple ou un retrait de l’ A.S.L ?
Merci d’avance
Bonjour
Je suis propriétaire depuis 2004 d’un local industriel , lors de l’achat et signature chez le notaire je n’ai jamais pris connaissance des statuts de notre ASL.
Nous sommes 5 copropriétaires .
Suite à des problèmes de payement des charges rencontrés avec un copropriétaire nous avons saisis un avocat pour défendre nos intérêts
L’affaire a été jugé nous avons perdu nos intérêts de récupérer les charges Dus . De plus L’ASL a été condamnée à payer 1200€ sur l’article 700
A cause motif les statuts n’ont pas remis en conformité entre 2004 et 2006
De plus le syndic chargé de gérer notre copropriété depuis 2008 nous a répondu qu’il ne possède pas de statuts d’origine
Alors que l’ensemble de l’immeuble a été livré en 1988 par le promoteur .
sur quel(s) argument(s) le tribunal s’est il basé pour justifier son jugement ? En particulier la notion de "consentement UNANIME" est elle évoquée
Mille mercis pour une prompte réponse.
Bonjour, comment savoir si l’ association est bien en règle ? En achetant ma propriété en 2011 on m’a donné une obligation d’adhérer à une ASL sous la loi de 1865-06-21,est ce normal ? Depuis ? jamais il n’a été demandé un accord à l’unanimité de revoir la constitution de ASL ;
Bonjour, Je suis dans une situation similaire, encore plus, on m’a dit que je suis obligé d’être membre, même si je n’ai jamais demandé ni signé.Le statut de l’ASL est depuis 1984. À cette époque, je n’étais pas propriétaire du mobile. Je suis arrivé en 2004.
Co-lotis d’une ASL avec un règlement de copropriété et cahier des charges imbriqués datant de 1969 dont le maintien des règles par la majorité a été fait en 1987 et approuvé en 1993 par la mairie mais non mis à conformité selon l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ; depuis la parution de l’article 59 de la loi ALUR les statuts de ce règlement avec cahier des charges est il toujours valable ou est il obsolète ?
Bonjour.
Doit on déposer en Préfecture les statuts tel quel et faire les mises à jour ultérieurement ?
Doit-on les déposer en y incluant les mises à jour ???
Objet:Création d’ASL de Lotissement.
Nous sommes les ayants droits du Lotisseur .dont le Lotissement date de 1998 , et pas d’ASL...Que nous souhaitons créer.Après visite en Mairie,nous en avons découvert l’existence cette année 2016 des statuts ...
Ces statuts n’ont pas été publiés ni en Préfecture ni au JO....(Selon notre Notaire).
Comment doit on procéder pour créer l’ASL (dont les colotis sont demandeur).?
D’autre part,de par la configuration du Lotissement,un des colotis souhaiterait acheter une partie des espaces verts. A t’on le droit,en tant que Lotisseur de lui vendre cette parcelle avant de créer l’ASL ou doit attendre d’avoir remis les parties communes à l’ASL pour que cette opération puisse se réaliser (pour le compte de l’ASL) ?
D’avance,merci :
Meilleures salutations.