Parmi les niches fiscales, celles liées aux « investissements immobilier locatif » sont parmi les plus connues.
Des « Marlaux », en passant par les « Besson », « Périsol » et l’actuelle – et malmenée – « Scellier », les dispositions de « Robien » se terminent parfois mal pour les investisseurs qui sont contraints de saisir les tribunaux.
1- Principe de la loi
La loi dite « Robien » permet aux personnes qui achètent un bien immobilier neuf d’obtenir certains avantages fiscaux en l’échange d’un engagement de louer le bien durant au moins neuf années.
En effet, ce dispositif permet l’amortissement sur les revenus de l’investisseur de la moitié du montant de la valeur initiale du bien loué.
2- Difficultés rencontrées
Ce type d’investissement immobilier est bien souvent présenté par des intermédiaires comme des purs produits fiscaux.
Si certains établissements ont des pratiques exemplaires, certains intermédiaires se comportent comme des « commerciaux » et pas comme des conseils indépendants en gestion de patrimoine.
Ainsi, certains intermédiaires ont conseillé d’acheter des biens dans des zones saturées ou sans marché, ou des biens à des prix au-dessus du marché local ou ont fait des simulations sans tenir des charges de copropriétés, de la variation des taux d’intérêt, des frais de gestion du bien tout en surévaluant la valeur locative du bien ou la valeur de revente du bien…
3- Recours pour les investisseurs floués
Dans ces circonstances, les investisseurs déçus qui se sentent floués peuvent chercher un recours juridique à leur délicate situation.
S’il est très difficile d’obtenir la résolution de la vente immobilière pour vice du consentement, une action en responsabilité civile contre l’intermédiaire financier est le recours, dans la plus part des cas, le plus efficace.
Il s’agit alors de reprocher à l’intermédiaire financier une faute et un non respect de leur obligation de conseil et d’information.
Ainsi, la Cour de Cassation a, récemment (décision 09-14276), donné raison à des investisseurs. Ces derniers ont obtenus des dommages et intérêts sur le fondement du défaut de conseil prévu à l’article 1382 du Code civil, l’obligation d’information étant une condition inhérente à la formation d’un contrat.
Aussi, dans le cas d’espèce la société en conseils de défiscalisation n’a aucunement informé les investisseurs des difficultés du marché locatif de la commune de Saint Nectaire.
Or, la société de conseil en défiscalisation ne pouvait pas ignorer cette situation. En outre, les investisseurs n’auraient jamais fait cette acquisition s’ils avaient eu les bonnes informations.
De telles pratiques sont donc sanctionnables en justice.
Voilà une réponse judiciaire qui permettra à des investisseurs trompés d’obtenir des dommages et intérêts.
Romain Daubié
Avocat au barreau de LYON
Diplômé d’HEC
romain.daubie chez avocat-conseil.fr
