La question se pose, car de plus en plus de propriétaires décident d’utiliser leur résidence secondaire à des fins commerciales pour y pratiquer, à l’année, sans limitation de durée, la location touristique de courte durée de leur bien, à une clientèle de passage.
Face à ce constat, les autorités publiques ont fait le choix d’encadrer la pratique, en réglementant les conditions de cette activité, qui n’est ni plus ni moins qu’une activité commerciale génératrice de revenus locatifs, lesquels ne sont d’ailleurs pas négligeables.
C’est dans ce contexte d’encadrement que trouvent à s’appliquer les notions de changement d’usage et de changement de destination, notions aux contours un peu flous, qu’il conviendra de bien définir.
La question du changement d’usage et du changement de destination se pose précisément lorsque le bien que vous envisagez de louer, à titre de location touristique de courte durée, est votre résidence secondaire.
Si cette résidence secondaire est un bien immobilier, meublé, à usage d’habitation, il faudra alors procéder à certaines démarches.
1. Le changement d’usage.
Dans un premier temps, avant de pouvoir louer votre résidence secondaire à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour des périodes de courte durée, il faudra solliciter auprès de la mairie du lieu de situation du bien, l’autorisation de changement d’usage à caractère réel avec compensation.
En d’autres termes, cela signifie, que vous devrez solliciter de la mairie, qu’elle vous autorise à changer l’usage de votre résidence secondaire, qui est à usage d’habitation, afin qu’elle devienne à usage commercial, vous permettant ainsi d’exercer la location touristique de courte durée, qui est une activité commerciale.
Si vous obtenez l’autorisation de la mairie de procéder au changement d’usage du bien, ce bien va alors « se transformer », d’un usage d’habitation en un usage commercial. Ainsi, la mairie considère que vous aurez supprimé un logement d’habitation dans l’arrondissement.
Afin de rétablir cet équilibre, la mairie vous impose alors, de manière conditionnelle à l’obtention du changement d’usage, de proposer en contrepartie, un bien à usage commercial, que vous vous engagerez à transformer en usage d’habitation.
Ce mécanisme appelé "compensation" permet in fine, de compenser la perte d’un logement, par la création d’un nouveau logement.
Vous l’aurez compris, pour obtenir de la mairie l’autorisation de procéder au changement d’usage à caractère réel avec compensation de votre résidence secondaire, il faudra proposer en compensation, un local commercial à charge pour vous de le transformer en logement.
Le changement d’usage est le transfert de votre résidence secondaire, qui passe d’un usage d’habitation à un usage commercial.
2. Le changement de destination.
Le changement de destination est, du fait de la compensation opérée, la transformation d’un local commercial proposé en compensation, en un logement à usage d’habitation.
Comment se matérialise la compensation ?
Afin de pouvoir être autorisé à changer l’usage d’habitation de votre résidence secondaire, en un usage commercial, vous permettant d’y exercer la location touristique de courte durée, vous avez deux possibilités :
1. Vous êtes par ailleurs propriétaire d’un local commercial. Vous vous engagez à y réaliser des travaux afin de le transformer en logement d’habitation. La transformation apportée à ce bien s’appelle le changement de destination.
2. Vous n’êtes pas propriétaire d’un local commercial. Vous pouvez alors acheter à un tiers propriétaire d’un local de ce type, la commercialité de son bien. La cession de commercialité a un coût non négligeable, à PARIS ce coût oscille entre 400 et 3.000 par m2 en fonction des arrondissements. En moyenne, acheter un titre de commercialité à PARIS coûte 1.600 euros par m2. En contrepartie du paiement de ce prix, le propriétaire du local commercial s’engage à y faire des travaux afin de le transformer en logement d’habitation. Au préalable, le local commercial proposé en compensation doit avoir fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable selon les cas). Une copie de l’autorisation administrative devra d’ailleurs être jointe au dossier pour obtenir le changement d’usage.
Lorsqu’on demande un changement d’usage à caractère réel avec compensation, il faut aussi demander en parallèle, un changement de destination.
Quels sont les critères exigés pour le local proposé en compensation ?
Pour être recevable, le local proposé en compensation doit :
Être à un usage autre que l’habitation au départ ;
Ne pas être revenu à l’habitation au moment de la demande de changement d’usage ;
Être une unité de logement (à savoir, le lieu de résidence d’au moins une seule personne).
Il y a en outre des critères de surface et de localisation.
Le local proposé en compensation doit être d’une surface au moins égale au local objet du changement d’usage. Il doit en outre être dans le même arrondissement que le bien objet du changement d’usage.
Cette règle s’applique dans des secteurs hors compensation renforcée.
C’est différent au sein des secteurs à compensation renforcée, où il faut apporter en compensation, 2m2 par m2 supprimé.
Quel est l’intérêt de procéder à cette compensation ?
Du point de vue de l’Administration, la compensation permet de rétablir l’équilibre du fait de la suppression d’un logement (en raison du changement d’usage) par la création d’un nouveau logement (en raison du changement de destination).
Ce système maintient l’équilibre entre le nombre de logements et le nombre de commerces.
Du point de vue du propriétaire du bien objet du changement d’usage, il peut à présent, en toute légalité, louer à l’année sa résidence secondaire à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour des périodes de courte durée.
3. Les démarches administratives à effectuer.
Quelles démarches concrètes faut-il effectuer et dans quel ordre ?
Il y a deux dossiers à remplir : un dossier pour le changement d’usage et un autre pour le changement de destination.
Avant même de faire la demande de changement d’usage auprès de la mairie, concernant votre résidence secondaire, il est impératif d’avoir déjà repéré un local commercial que vous allez proposer en compensation.
Au moment du dépôt de la demande de changement d’usage, l’autorisation de la mairie pour transformer le local commercial proposé en compensation, devra avoir été accordée.
Cette autorisation d’urbanisme sera soit une déclaration préalable, soit un permis de construire selon les cas.
Une copie de l’autorisation d’urbanisme de procéder au changement de destination du local commercial proposé en compensation, devra être jointe au dossier de changement d’usage.
Le changement de destination doit donc être obtenu pour que le changement d’usage soit accordé.
Il faut d’abord faire le dossier de demande de changement d’usage auprès du Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (le BPLH) auprès du service de la Direction du Logement et de l’Habitat (1er dossier).
Ensuite, il faudra faire le dossier de demande de changement de destination auprès du Pôle Accueil et Service à l’Usager (le PASU) auprès du service de la Direction de l’Urbanisme.
Et après le dépôt des dossiers ?
Pendant que les deux dossiers sont instruits simultanément, la résidence secondaire objet de la demande de changement d’usage et le local commercial objet du changement de destination, sont visités par des agents assermentés de la Ville de PARIS.
Une fois que l’instruction est terminée, l’Administration rend sa décision en deux temps.
Une décision provisoire est rendue dans un délai maximal de 2 mois après obtention du changement de destination du local commercial proposé en compensation. Cette décision est valable deux ans.
Une décision définitive est rendue lors de l’achèvement des travaux de transformation en logement d’habitation du local commercial offert en compensation.
Si le propriétaire demandeur, a obtenu une décision qui lui est favorable, lui accordant le changement d’usage de sa résidence secondaire, cela lui permettra de la louer à l’année.
Le propriétaire de la résidence secondaire, devra ensuite publier la décision de changement d’usage réel avec compensation, au fichier immobilier en s’adressant au service des hypothèques.
