La question est posée par un propriétaire d’un terrain, avec villa, enclavé qui jouit depuis plus de 35 ans d’une servitude de passage sur un chemin, dont une bonne partie a comme seule largeur est moins de deux mètres ce qui empêche un véhicule, de gabarit « normal », de passer.
Évolution de la taille des automobiles faisant, ce dernier ne peut plus accéder à sa propriété et s’inquiète par ailleurs de ce qu’aucun véhicule de secours ne pourrait arriver jusqu’à lui et lui prêter assistance si besoin était, ce qui altère très sérieusement la servitude de passage en question.
La question se pose alors de savoir si, nonobstant le fait que le chemin est « en l’état » depuis 35 ans, le propriétaire enclavé peut contraindre son voisin, propriétaire du fonds servant d’élargir le chemin.
Le propriétaire en question souhaite savoir s’il est possible de contraindre le propriétaire du lot servant de déplacer l’un des murs afin d’élargir la servitude de passage et permettre désormais à tout véhicule de passer sans encombre.
Il convient de rappeler que l’article 682 du Code civil prévoit que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».
Dans le cas d’espèce, le propriétaire n’est pas totalement enclavé mais son accès est indéniablement insuffisant, ce qui altère sérieusement la servitude de passage, fut-elle déjà existante.
En effet, outre l’aspect non pratique du chemin, il serait bon de relever également les risques pour la sécurité des habitants de la maison, l’accès aux véhicules de secours étant impossible avec une largeur de 1.95/2m.
Malgré le fait que le propriétaire en question se soit accommodé de cette largeur de chemin pendant 35 ans ne lui ôte pas le droit à avoir un accès suffisant jusqu’à son domicile car le désenclavement est imprescriptible et la servitude de passage modifiable.
A tout moment un propriétaire peut saisir le Tribunal d’instance dont il dépend pour obtenir un élargissement du passage.
La jurisprudence est claire en la matière comme le rappelle notamment une décision de la Cour de cassation [1] en indiquant que « l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d‘un fonds destiné à l’habitation ».
Cette extension doit toutefois être justifiée par la nécessité et non par simple commodité. Et elle donne lieu à une indemnité au titre de l’aggravation de la servitude de passage.
La règle veut que l’on prenne du côté où le trajet est le plus court et à l’endroit le moins dommageable, comme le rappelle d’ailleurs l’article 683 du Code civil. Celui qui a besoin du droit de passage est titulaire d’un droit légal.
Il peut donc, en théorie, choisir le tracé le plus court et l’imposer au voisin sans passer par le juge ou par un notaire. Mais dans la pratique, c’est plus compliqué.
En effet, un passage entraîne toujours un trouble de jouissance et bien souvent des dommages qu’il n’est pas toujours facile d’évaluer seul.
Mieux vaut établir une convention écrite devant notaire et fixer à l’amiable l’indemnisation.
Faute d’accord sur le tracé ou les indemnités, il faut porter la demande en Justice.
Le juge sera alors à même de désigner un géomètre par voie judiciaire, qui déterminera alors, dans le respect des intérêts de chacun, où se situera la servitude de passage et quelle indemnité il convient de fixer.
L’entretien du passage incombe à son utilisateur, comme le précise l’article 697 du Code civil. Mais si le propriétaire du terrain en a lui aussi l’usage, il convient alors de partager les frais d’entretien. L’accès au passage doit toujours rester libre.
Dans ce cas, le propriétaire doit mettre en demeure la Commune ainsi que les propriétaires des fonds entourant le chemin communal afin de trouver un accord d’élargissement.
Dans l’hypothèse (fort probable) où aucun accord ne serait trouvé, il lui appartient de saisir le Tribunal afin d’obtenir cet accès suffisant.
Dans tous les cas, le propriétaire en question demeure bien fondé à solliciter la mise en place de cette servitude de passage dans la mesure ou, pour l’heure le passage est très largement suffisant,
Discussions en cours :
Bonjour,
Je vous remercie pour cet article. Pourriez-vous éventuellement compléter celui-ci avec la question suivante ?
Le propriétaire d’un terrain d’agrément enclavé (terrain de 40 m2 sans habitation, et sans possibilité d’une car non constructible) bénéficie depuis 30 ans d’un droit de passage piétonnier d’une largeur de 1 m. Il demande aujourd’hui à élargir ce droit de passage à 2,50 m pour pouvoir y accéder en voiture.
L’art. 682 n’apporte pas de précisions sur ce genre de cas... Le propriétaire d’un terrain de ce type a-t-il légalement le droit de bénéficier d’un accès en voiture, et donc plus large que 1 m, pour un jardin d’agrément de ce type ? N’y a-t-il pas une distinction à faire du fait que le terrain dominant ne relève pas de l’habitation ?
Merci infiniment pour votre réponse.
Bonjour
J’habite à la campagne et je possède une maison avec 3 hectares de terrain. L’ensemble de mon bien est enclavé et pour accéder j’ai une servitude de passage sur des terrains privés. Cette servitude apparaît sur mon acte notarié.
La largeur de la servitude de passage est suffisante pour laisser passer des camions.
Mon problème est que je ne peux plus faire accéder des camions car les propriétaires des 2 terrains qui encadrent ma servitude sont venu clôturer au droit de leur terrain jusqu’au bord de la route qui elle fait 3.70m de large.
Pour information ma servitude est perpendiculaire à la route.
En conséquence je me trouve dans une situation ou :
les véhicules de pompiers ne peuvent plus accéder à mon chemin de servitude qui fait 110 de long
je ne plus plus faire vider ma fosse septique,
je ne peux plus me faire livrer de matériaux pour finir les travaux
propriétaire de chevaux je ne peux plus entrer chez moi avec un van, et je ne peux plus évacuer un cheval pour en cas d’urgence vétérinaire
Je peux plus entrer des engins agricole pur l’entretien des mon terrain .
Les propriétaires des terrains concernés ne veulent rien entendre car ils partent du principe que cela n’est pas leurs problèmes. J’ai rencontré les propriétaires, j’ai envoyé une lettre recommandée et j’ai envoyé une lettre de mise en demeure je n’ai jamais eu de réponse.
Question : que puis je faire ?
Merci pour votre réponse