Un propriétaire a consenti à une société un bail dérogatoire à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005.
Par acte du 27 mai 2005, le bailleur a délivré congé à la société preneuse pour le terme du bail.
La locataire est demeurée dans les lieux.
Après échec des négociations en vue de la conclusion d’un bail commercial de droit commun, le locataire a assigné le bailleur en reconnaissance du bénéfice d’un bail soumis au statut.
Pour accueillir cette demande, les juges du fonds retiennent qu’il s’est écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers et la date à laquelle la bailleresse a été assignée par la locataire et que cette inaction doit être considérée comme constitutive d’un accord tacite du bailleur sur le maintien dans les lieux de la locataire, à défaut pour le bailleur d’apporter la preuve qu’il n’entendait pas laisser le preneur en possession des locaux.
La Cour de cassation censure cette décision et rappelle que l’article L.145-5 du Code de commerce dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; que si à l’expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ».
Or, les juges du fonds avaient constaté que le bailleur avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire : la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire.
