Attention, en l’absence d’autorisation écrite, la sous-location touristique illicite peut être sanctionnée par la résiliation judiciaire du contrat de bail (1) et le remboursement au bailleur des fruits de la sous-location (2).
1) La résiliation judiciaire du contrat de location pour sous-location prohibée.
En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
L’accord doit porter sur le principe de la sous-location et le prix du loyer.
L’accord qui ne porterait pas le prix du sous-loyer est sanctionné par l’inopposabilité de la sous-location au bailleur.
La sous-location constituerait alors une faute commise par le locataire qui engage sa responsabilité.
Le silence du bailleur ne signifie pas qu’il donne son consentement, les juges considérant que la tolérance du bailleur informé de la situation « n’est pas constitutive de droit » [1].
Cependant, les juges conservent une liberté d’appréciation de la gravité de la faute commise et peuvent ne pas prononcer la résiliation [2].
En ce sens, justifie la résiliation du bail, l’existence de très l’existence de très nombreuses sous-locations illicites (313) sur une longue période (5 ans) malgré la situation difficile de la locataire au plan socioprofessionnel et le caractère partiel de la sous-location limitée à une chambre de l’appartement [3].
Le fait d’avoir de statut de « Superhost » sur Airbnb, démontrant ainsi que le logement a été sous-loué plus d’une centaine de nuits sur la plateforme Airbnb, correspond à une transgression importante justifiant la résiliation du contrat de bail [4].
En ce sens, le fait d’avoir sous-loué à 158 reprises le logement sur la plateforme Airbnb justifie la résiliation judiciaire du bail [5].
Mais parfois, la simple constatation de la présence d’une petite annonce sur le site de location Airbnb permet d’obtenir la résiliation judiciaire du bail [6].
2) Le remboursement au propriétaire des sous-loyers perçus par le locataire.
Aux termes des articles 546, 547 et 548 du Code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.
L’article 549 de ce même Code précise que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique... ». La bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu’elle cesse, cesse l’acquisition des fruits [7].
Sauf, lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre [8], étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci.
Ces décisions ont été naturellement reprises par de nombreux tribunaux [9].
Une dernière question se pose, est-ce que doivent être déduits des sous-loyers à rembourser la part des loyers du locataire principal ?
Certaines décisions indiquent que l’intégralité des sous-loyers perçus doivent être reversés au bailleur [10].
D’autres décisions indiquent que doivent être déduits des sous-loyers à rembourser, le montant mensuel du loyer versé par le locataire [11].
