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Baux d’habitation : le contrat-type de bail entre en vigueur le 1er août 2015.

Par Romain Rossi-Landi, Avocat.

Les professionnels de l’immobilier les ont longtemps attendus. Plus d’un an après le vote de la loi « ALUR » du 24 mars 2014 prévoyant l’instauration d’un contrat type de bail d’habitation, un décret n°2015-587 du 29 mai 2015 vient enfin donner naissance à ce nouveau contrat de location.

La location s’accompagne de nouvelles formalités et obligations de plus en plus lourdes pour les propriétaires bailleurs individuels.

Le contrat type devra en effet comprendre un certain nombre de mentions obligatoires notamment de la liste des équipements, du montant du dernier loyer demandé au précédent locataire (et non plus acquitté par le précédent locataire), des honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires ou encore des modalités de régularisation des charges locatives.

Les parties restent libres de prévoir des conditions particulières dès lors qu’elles sont conformes à la loi.

Attention, les contrats type concernent aussi bien les locations nues que les locations meublées.

Le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 comporte deux contrats-types : le premier pour les locations (ou colocations) de logements nus, l’autre pour les locations de logements meublés.

Bien évidemment, des exceptions sont prévues et le contrat type ne s’applique pas lorsque le logement fait l’objet d’une convention Aide Personnalisée au Logement (APL), ou lorsque le logement appartient à un office ou une société d’HLM ne faisant pas l’objet d’une convention APL.

Par ailleurs, un dossier de diagnostic technique devra être joint au contrat de location et comprenant :

  • un diagnostic de performance énergétique ;
  • un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
  • une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante ;
  • un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
  • le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité.

Enfin, une «  notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs  » devra être jointe au contrat de location. Cette notice devra mentionner les voies de conciliation et de recours qui sont ouvertes au bailleur et au locataire pour régler leurs éventuels litiges.

Attention, ces contrats-types seront applicables aux baux d’habitation conclus à compter du 1er août 2015.

Dans les prochains jours, d’autres mesures relatives au bail d’habitation sont attendues notamment avec l’adoption définitive de la loi Macron le 10 juillet 2015.

A suivre…

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Vos commentaires

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  • Le 9 septembre 2015 à 21:43 , par Tom
    quelque petit soucis

    Bonjour,
    Merci pour votre explication, mais je souhaiterais savoir si jamais un locataire ou bailleur signe un bail non réglementaire ou ne respecte pas le format type décrit dans cet article, quelle est la valeur juridique de ce bail ?

    Si je pose cette question, c’est que je suis à la recherche d’un logement et sur les sites de recherche entre particulier aucun propriétaire ne veut se conformer à ce changement...

    Cordialement

  • Dernière réponse : 3 septembre 2015 à 17:51
    Le 1er septembre 2015 à 06:04 , par mizt

    Bonjour,

    Je viens de signer un bail pour un appartement non meublé. Le contrat stipule un préavis de 3mois pour le locataire sauf mutation, perte d’emploi etc... et 6 mois pour le bailleur.

    Or je viens de voir que le logement est situé en "zone tendue" donc soumis à un préavis de un mois pour le locataire.

    D’autre part mon contrat ne précise pas le montant du loyer demandé au précédent locataire ...

    Comment dois je procéder ? Faut il faire un avenant au bail ?

    Merci

    • Le 3 septembre 2015 à 17:51 , par Antoine Devare

      Bonjour,

      Pour le 1er point concernant le préavis de votre contrat de bail dans une zone tendue.

      La loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dite « loi Macron » a clarifié très explicitement ce point (II de l’article 82) :
      · Principe général : Jusqu’à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, les contrats de location vide en cours ne sont pas impactés par les modifications des dispositions de la loi de 89. Ils demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables au moment de la signature.
      · Cas particuliers : la loi Macron a précisé que pour certains articles de la loi de 89, dont l’article 15, les modifications législatives s’appliquent à tous les contrats en cours, même ceux signés avant la modification de la loi (et donc par conséquent, même si le texte du contrat de bail ne reprend pas la disposition ainsi modifiée)

      · Votre cas : C’est la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a introduit, à l’article 15 de la loi de 89, le préavis réduit pour le locataire se trouvant dans une zone tendue. Il résulte de ce qui précède que cette disposition est d’application quelle que soit la date de signature du bail. En cas de congé de votre part, le préavis est donc réduit à un mois. Vous pouvez trouver un exemple de courrier à envoyer à votre bailleur sur le lien suivant : Lettre de résiliation d’un bail de location vide : préavis d’un mois (bien situé en zone tendue)

      Pour le 2e point concernant la mention du loyer du dernier locataire

      · Il est en effet obligatoire d’indiquer le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire.

      · Cependant, plusieurs nuances doivent être apportées :

      o cette mention n’est obligatoire que si le dernier locataire « a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ». Si le bien n’a pas été loué au cours des 18 mois précédents votre bail, la mention n’est pas obligatoire.

      o Cette mention est obligatoire pour les baux signés depuis le 27 mars 2014. Pas pour ceux signés avant. Bien évidemment, l’article 3 sur les clauses obligatoires du bail ne fait pas partie des exceptions et cas particuliers mentionnés ci-dessus pour lesquels toute modification s’applique pour l’ensemble des baux en cours. … autrement il faudrait refaire tous les baux en cours à chaque nouvelle législation modification de l’article !

      Conclusion : Regardez la date de signature de votre bail (avant ou après le 27 mars 2014) pour vérifier si la rédaction est conforme. Quant à la durée du préavis, vous n’avez rien à faire : vous y avez droit même en l’absence de mention explicite sur votre contrat.

  • Dernière réponse : 6 août 2015 à 08:42
    Le 22 juillet 2015 à 17:14 , par Marie-Claire Besnot
    Bail pour le cohébergement et chambre chez l’habitant

    Je loue une chambre à l’année aux étudiants et parfois pour de courte durée en cohébergement. Y a t’il un bail ALUR spécifique pour ce type de location ?

    Marie-Claire

    • Le 6 août 2015 à 08:42 , par Mathieu Chantalat
      Location étudiant et courte durée

      @Maire-Claire
      Le bail-type loi ALUR s’applique à la location à l’année, ou pour 9 mois minimum (non renouvelable dans ce cas). La location pour des durées plus courtes ne vous oblige par contre pas à suivre le modèle loi ALUR. A noter que dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants, ce type de location courte/moyenne durée, dont la durée est inférieure à celle prévue par la bail-type, est réglementé et soumis à autorisation en tant que location saisonnière.
      Si vous souhaitez avoir un outil pratique pour remplir et signer le bail type loi ALUR, je vous recommande www.bailtype.fr
      En espérant vous avoir aidé !