L’obligation de communiquer le T.E.G dans l’offre de prêt
Le banquier a toujours l’obligation de communiquer le T.E.G dans l’écrit constatant le prêt, c’est à dire au moment de la conclusion du contrat et non après.
Par ailleurs, en cas d’avenant au contrat de prêt modifiant le coût de celui-ci, un nouveau T.E.G doit être communiqué dans l’avenant. Or il arrive très souvent que les banques omettent cette formalité.
La communication d’un T.E.G erroné
En pratique, il arrive fréquemment que les banques communiquent un T.E.G erroné soit parce qu’elles ont fait une erreur dans le calcul, soit parce que les des éléments qui doivent légalement entrer dans le calcul du T.E.G ont été omis.
A) L’erreur de calcul
Le T.E.G doit être calculé conformément aux dispositions de l’article R.313-1 du Code de la consommation.
Le banquier a l’obligation de communiquer un T.E.G comprenant au moins une décimale. Il est tenu par le nombre de décimales qu’il a donné. En effet, selon la jurisprudence, une erreur de décimale, même minime, entraîne une erreur dans le calcul du T.E.G.
Ainsi, dans un arrêt du 30 septembre 2010 [1], la Cour de cassation a retenu que le T.E.G communiqué par le banquier était erroné puisque ce dernier était annoncé à 11.86% alors que l’expert avait calculé un taux égal à 11.845%.
Par ailleurs, le sens de l’erreur commise est sans incidence sur le caractère erroné du taux. L’erreur pourra être retenue que le taux communiqué soit inférieur ou supérieur au taux réellement pratiqué.
L’erreur peut très souvent résulter d’un T.E.G exprimé en base Exact/360 (calculé en fonction d’un usage bancaire consistant à se baser sur une période annuelle de 360 jours).
Or la jurisprudence, de manière constante, a rappelé que le T.E.G doit être calculé en base Exact/Exact, c’est à dire sur une période annuelle comprenant 365 ou 366 jours.
B) L’omission d’un élément devant légalement rentrer dans le calcul
L’article L. 313-1 du Code de la consommation dispose que, pour la détermination du T.E.G, " doivent être ajoutés aux intérêts, les frais, commissions, ou rémunérations de toutes nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels".
En d’autres termes, doivent être inclus dans le calcul tous les frais et rémunérations liés au financement dès lors qu’ils ont été imposés par le prêteur à titre de condition préalable à l’obtention du prêt.
Ainsi, par exemple, le T.E.G sera faux en cas de non intégration dans le calcul des :
Primes d’assurance décès invalidité
Frais notariés et d’hypothèques
De la souscription de parts sociales lorsque celle-ci a subordonné l’octroi du prêt.
Les sanctions de l’omission du T.E.G ou d’un T.E.G communiqué erroné
En cas d’omission ou d’erreur, les sanctions sont très lourdes pour l’établissement financier :
En effet, l’emprunteur pourra d’une part, exiger la substitution du taux légal aux taux contractuel. Or ce dernier est actuellement de 0.93%.
D’autre part, l’emprunteur pourra exiger le remboursement de tous les intérêts versés depuis la première échéance. Ce qui représente bien souvent des sommes astronomiques puisqu’en général, l’emprunteur commence par rembourser les intérêts avant le capital.
Le délai de prescription
Les actions fondées sur l’omission ou l’erreur d’un T.E.G sont soumises à la prescription quinquennale.
Il convient alors de déterminer le point de départ du délai de prescription de 5 ans :
Si l’emprunteur est un professionnel, il a été jugé que le délai de prescription commençait à courir au jour de la conclusion du contrat : Cass. com ; 17 mai 2011.
En revanche, si l’emprunteur est non professionnel, il a été jugé que le délai de prescription ne commençait à courir qu’au jour ou l’emprunteur a connu ou aurait dû connaitre l’irrégularité entachant le T.E.G communiqué : Cass. 1er civ ; 11 juin 2009.
Dans environ 80% des cas, le T.E.G communiqué par la banque est faux.
Discussions en cours :
bonjour j aimerais savoir si attaqué ma banque en justice car son taux est calculé sur 360 jour et le taux apparement pas le bon pourrait me couter chere car pas trop les moyens merci
Il est un cas qui peut faire jurisprudence (le mien), celui ou l’assurance décès invalidité est obligatoire dans les faits (gros prêt immobilier) mais marquée « facultative » dans le contrat, souscrite auprès du prêteur et non intégrée dans le TEG.
Le prêteur (C. Agricole) se défend donc en disant qu’elle n’a pas à être calculée dans le TEG de par son caractère facultatif, alors qu’il n’y a eu aucune démarche ou publicité proposant de la refuser...
idem dans mon cas Pat !
sur offre de prêt (mais apparemment ce doc n’a aucune valeur légale)
sur l’acte notarié (page 3)
sur contrat prêt
sur acte notarié (page 23)
l’ADI est stipulé obligatoire :
MAIS stipulé facultative :
vous en êtes ou de votre côté dans vos démarches ? depuis le temps ... un jugement a du être rendu : qu’en est-il SVP ?
pour ma part, je n’en suis qu’en 1ère instance ...
au plaisir d’un éventuel retour
Bonjour,
Ou en êtes vous avec votre banque a propos de l’assurance soi disant facultative ?
Je suis dans le même cas et trouve cela un peu fort !
Merci
CH
bonjour
le TEG de mon credit est apparemment calculé sur 360 jours , es normal ,
Non, ce n’est pas normal.
Toutefois la mention de la clause faisant apparaître l’utilisation de l’année lombarde n’est pas systématiquement sanctionnée, il faut pouvoir prouver l’impact de la prise en compte de cette base de calcul sur les intérêts réglés.
Je peux vous aider à y voir plus clair à ce niveau.
Bonjour,
C’est dommage de terminer votre article par une affirmation qui à ma connaissance ne repose sur aucune étude :
"Dans environ 80% des cas, le T.E.G communiqué par la banque est faux".
Cette indication a été donnée par des "vérificateurs de TEG" en recherche de clients et n’avait que pour but de faire signer les prospects hésitants.
Depuis 18 mois ce pourcentage a fortement baissé, il est passé à 50 % mais il n’y a toujours pas d’étude qui pourrait confirmer ce pourcentage.
Il est vrai qu’un organisme de défense de consommateurs a relayé à plusieurs reprises cette information, donnant ainsi une certaine crédibilité à ce chiffre. Il est tout aussi vrai que bon nombre de TEG sont erronés et ceci ne concerne pas que les crédits immobiliers, ce qu’oublient quelques intervenants sur ce "marché"
La Cour d’Appel de Bordeaux a rendu plusieurs arrêts à ce sujet et notamment le 08 Janvier 2015 N° Rôle 13/01447 en traitant du TEG et de la fameuse "commission d’intervention".
Pierrick Houga
CTreso
Bonjour, je suis un particulier et j’aimerai savoir si je peux faire une réclamation auprès de ma banque si le TEG est erroné pour un prêt immobilier datant de 2004, et soldé en août 2015. Merci d’avance pour votre réponse.
oui, un avocat bancaire vous dira qu’un pret soldé est valablement contestable,s’il a moins de 20 ans(voir le code civil)
je vous conseille maitre d.k. à versailles( vous trouverez), qui s’est occupé de mon crédit et qui a gagné.
par contre, ne faites pas l’économie d’un rapport d’expert financier,cela a du poids quoi qu’on en dise, pour démontrer mathématiquement l’erreur de calcul, si elle existe.
cordialement
max
Bonjour,
j’ai souscrit au mois de janvier un prêt immobilier de 114968 euros au crédit agricole. Lors du montage du plan de financement, des parts sociales ont été souscrites à mon insu et le montant prélevé relatif à ses parts m’ont été vendu pour des frais de dossier.
Je me suis rendu compte peut de temps après du poteau rose... je suis donc à mon insu sociétaire de ma banque pour un montant de 45.90 euros.
lors de mon entretiens préalable au crédit j’ai également obtenue l’annulation des frais de dossier après 10 ans mais rien de cela n’est mentionné dans mon offre de prêt, un simple courrier du crédit agricole m’est parvenu quelques mois plus tard disant qu’après 120 mois ces frais m’était offert.
Je voudrais savoir si ces élément peuvent constituer un vice de forme et donc l’annulation du taux ? le fait de ne pas mentionner les part sociales pour un si faible montant est t’il punissable ?
dans l’attente de votre réponse, veuillez accepter mes meilleurs salutations
Bonjour,
effectivement les parts sociales souscrites lors de la signature d’un prêt immobilier doivent rentrer dans le calcul du TEG.
C’était le cas entre autre, pour mon dossier. Pour ma part, sur les conseils d’un ami, je me suis rapproché de VerifBank qui a réalisée une analyse très méthodique et pertinente de mon dossier.
Cordialement,
Christophe
Bonjour
J’ai un crédit immobilier ou c marquer 360mois esque cette mention dit année lombarde..?merci
Bonjour,
Certains établissements auraient tendance à faire plus "d’erreurs" dans le calcul de leurs TEG que d’autres.
C’est ce que m’expliquait la personne qui a traité mon dossier chez verifbank.com.
Ce cabinet a réalisée une étude complète de mon contrat car pour lui les erreurs et les défauts de conseils ne concernent pas uniquement les erreurs de TEG et sont de très bons arguments à faire valoir auprès de la direction de sa banque ou d’un juge.
Pour ma part, j’ai souhaité une négociation auprès de ma banque menée par verifbank.com. J’ai gagné du temps, bien entendu un peu d’argent et plus de considération auprès de mon directeur d’agence.
Fédéric.
bonjour
j’ai souscrit un prêt immobilier en 2006 avec une mention "assurance optionnelle" rien d’autre. ma banque me dit que cela veut dire facultative pour la maladie (invalidité, ITT)
sur l’offre de prêt le TEG ne prend en compte que l’assurance décès.
sauf que, le jour où je lui ai demandé de supprimer cette assurance facultative, celle ci m’a transmis un courriel qui m’a laissé sous le choc.
en effet, la banque me dit que l’assurance facultative ( dite optionnelle sans autre précision) de mon prêt immobilier est en réalité obligatoire et que si je l’avais refusée je n’aurais pas eu le pret.
donc direction le TGI
cordialement