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Deux années pour régler finement CARRP, le nouveau cadre législatif européen du crédit immobilier.

Par Laurent Denis, Juriste.

La Directive européenne sur le crédit immobilier (CARRP) vient de franchir une étape importante, au Parlement Européen, le 10 septembre 2013.

Elle soulève des questions juridiques de toute première importance pour le Droit bancaire et financier, comme pour celui de la consommation, compte tenu de l’importance du crédit immobilier, dans la relation entre les banques et les particuliers.

Lors de sa séance plénière du 10 septembre 2013, à Strasbourg, le Parlement Européen s’est favorablement prononcé en faveur du projet de Directive sur les crédits immobiliers ("Mortgage Directive" ou, plus exactement "Credit Agreements Relating to Residential Property", soit la Directive CARRP).

Ce texte, fruit d’un projet de la Commission déposé en procédure législative ordinaire (ex-co décision) le 31 mars 2011 (proposition 2011/0062 COD), a été examiné en commission des Affaires Economiques et Monétaires le 7 juin 2012, puis au Conseil le 22 juin 2012, avant d’être présenté aux députés, réunis lors de cette plénière.

Cette nouvelle réglementation vise fondamentalement à réduire les risques supportés par les emprunteurs en crédits immobiliers, principalement, par le biais d’une information plus détaillée. Elle porte une volonté forte d’harmonisation européenne, en la matière, alors que les cadres juridiques applicables au sein de l’Union sont, pour l’heure, fort disparates (ce qui n’est pas fondamental, tant la barrière linguistique est elle-même dominante).

Réduire les risques par l’information : deux ambitions simples, qui ne sont pas minces, en présence de près de 900 milliards d’euros d’encours de crédits immobiliers, en France, et d’une production nouvelle qui avoisine, en moyenne, 8 milliards d’euros chaque mois (source : études statistiques de la Banque de France). Bref, un sujet qui concerne directement un français sur trois (ce taux d’emprunteurs en crédits immobiliers étant, au demeurant, l’un des plus bas des dernières décennies, source : Sofres, janvier 2013).

Tout d’abord, les informations données au futur emprunteur devraient adopter un cadre européen commun. Il s’agira, certainement, d’une fiche "standard", telle qu’elle existe déjà dans certains Pays membres et qui est déjà adoptée par certains établissements de crédits français.

Avant toute signature de contrat, cette fiche facilitera les comparaisons. Elle devrait également servir de base à "l’évaluation de la situation financière de l’emprunteur, face aux risques du crédit". Une formule qui sonne en écho à celle utilisée par les Tribunaux, lorsqu’il s’agit d’établir la part de la décision de crédit dans les difficultés de l’emprunteur. La consistance finale de cette obligation d’évaluer l’adéquation entre la situation financière présente, mais également, future, de l’emprunteur, d’une part, et les caractéristique du prêt envisagé, d’autre part, ne manquera pas de réactiver le débat sur la nature des obligations pesant sur le prêteur, ainsi que sur leurs sanctions.

Pendant la durée du contrat, la majeure recherchée vise à offrir de la flexibilité à l’emprunteur. Cette souplesse devrait se traduire par des remboursements anticipés plus aisés. Si la pratique de "pénalités" est clairement prohibée, le droit de l’emprunteur à recevoir une indemnité est tout autant affirmé. De nouveau, c’est sur un sujet sensible, et encore fort mal réglé, celui de l’évaluation du préjudice causé par le remboursement anticipé, auquel les débats de transposition devront s’intéresser.

Les prêts libellés en devises étrangères devront offrir des options de sortie à l’emprunteur, afin d’éviter les difficultés, regrettables, causées par certains emprunts comportant un risque de change.

Enfin, afin de pacifier les situations nées du défaut de remboursement de l’emprunteur, une clause de restitution du bien immobilier objet du financement pourra, par avance, être convenue entre les parties. Son contenu et son régime détaillés seront déterminants, pour lui assurer une efficacité financière autant que juridique. En l’absence d’une telle disposition conventionnelle, un nouveau cadre de vente du bien au "meilleur prix" sera apporté par cette nouvelle législation. De ce point de vue, le raccordement direct du texte européen aux dispositions françaises en vigueur devraient répondre assez efficacement à cet objectif. En effet, les articles 2190 et suivants du Code civil, en particulier l’article 2201, de même que le Décret 2006-936 du 27 juillet 2006 -et suivants- du Code des procédures civiles d’exécution, dotent d’un bon équilibre cette procédure, forcément délicate. D’autant que, depuis son entrée en vigueur le 1er janvier 2007, celle-ci est placée sous le contrôle du Juge de l’exécution (art. 3 du Décret) et qu’elle nécessite l’assistance d’Avocats (art. 5). Notons, cependant, qu’il est ardu d’attendre d’une norme juridique qu’elle assure, à coup sûr et à l’avance, la "meilleure" performance économique. En tout cas, dans un fonctionnement de marché, fondé sur l’offre et sur la demande.

Il est intéressant de noter que cette séance plénière tenue par le Parlement européen, le 10 septembre, quant à ce texte, ne s’est pas conclue sur un vote final. L’article 57-2 du Règlement intérieur de cette Assemblée permet de renvoyer le texte à l’une de ses commissions (Affaires Économiques et Monétaires, en l’espèce), lorsqu’un écart trop fort surgit entre le projet de la Commission (Européenne) et le texte du Parlement. C’est à cette disposition que le Parlement fait référence.

Ainsi, les députés européens ont exprimé le souhait que les mesures législatives envisagées soient "correctement appliquées dans l’ensemble de l’Union" : les jours qui viennent doivent permettre cette ultime assurance.

Le vote final du texte (référence : T7 0341/2013) est donc prévu en séance plénière du Parlement, le 22 octobre 2013. Après sa promulgation, le délai de transposition laissera deux années pour sa mise en œuvre dans chaque Pays membre : un nouveau cadre législatif d’inspiration européenne est donc annoncé pour les crédits immobiliers, début 2016.

Texte consolidé du 10 septembre 2013 (version française) :
http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?type=TA&language=FR&reference=P7-TA-2013-341#BKMD-8

Laurent Denis
Juriste - Droit bancaire et financier
www.isfi.fr

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