Urbanisme : précision sur la notion de « un motif étranger aux règles applicables au projet » au sens de l’article L600-12-1.

Instauré par la Loi Elan du 23 novembre 2018, l’article L600-12-1 du Code de l’urbanisme restreint les effets de l’annulation ou de la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme sur les autorisations d’urbanisme délivrées antérieurement afin de pérenniser la situation juridique créée au profit de leurs bénéficiaires.

L’article prévoit que l’annulation du document d’urbanisme n’aura pas d’incidence sur la décision relative à l’utilisation du sol

« dès lors que ces annulations ou déclarations d’illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet ».

Le Conseil d’Etat vient de rendre un avis important par lequel il précise la portée de la notion de motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet [1] et fixe une grille d’analyse pour le juge administratif saisi d’une telle situation.

Le raisonnement se fera en deux temps.

Premier temps du raisonnement :

le juge devra vérifier si l’illégalité est en rapport direct avec les règles applicables à l’autorisation d’urbanisme.

Si l’illégalité est étrangère aux règles applicables à l’autorisation, elle n’aura pas d’incidence sur sa légalité.

Le Conseil d’Etat précise que les vices de légalité externe (vice de procédure principalement) sont généralement étrangers avec les règles applicables à l’autorisation d’urbanisme sauf à ce qu’il soit démontré qu’ils ont eu une incidence directe sur les règles qui lui sont applicables.

A défaut, le juge administratif devra engager la seconde étape.

Second temps du raisonnement :

Si le motif d’annulation n’est pas étranger aux règles applicables à l’autorisation d’urbanisme, le document d’urbanisme au regard duquel la validité de celle-ci sera appréciée dépendra de l’incidence du moyen d’illégalité.

Le Conseil d’Etat considère en effet que :

 « dans le cas où ce ou ces motifs affectent la légalité de la totalité du document d’urbanisme, la légalité de l’autorisation contestée doit être appréciée au regard de l’ensemble du document immédiatement antérieur ainsi remis en vigueur ;
 lorsque ce ou ces motifs affectent seulement une partie divisible du territoire que couvre le document local d’urbanisme, ce sont les dispositions du document immédiatement antérieur relatives à cette zone géographique qui sont remises en vigueur ;
 si ce ou ces motifs n’affectent que certaines règles divisibles du document d’urbanisme, la légalité de l’autorisation contestée n’est appréciée au regard du document immédiatement antérieur que pour les seules règles équivalentes nécessaires pour assurer le caractère complet et cohérent du document ».

Cet arrêt amène à considérer que les bénéficiaires d’une autorisation d’urbanisme peuvent défendre la validité de celle-ci malgré l’annulation du document d’urbanisme applicable localement en développant une argumentation juridique approfondie. Inversement, si un requérant entend s’appuyer sur l’illégalité du document d’urbanisme pour établir l’illégalité de l’autorisation d’urbanisme qu’il conteste, il devra le faire en développant une argumentation juridique spécifique.