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La loi Elan porteuse de changement dans le cadre de l’accession sociale.

Par Féris Barkat.

La Loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite ELAN, donnera la possibilité aux bailleurs sociaux de réaliser un démembrement temporaire de la propriété dite sociale une avancé intéressante... mais complexe ?

Afin de permettre le développement de la vente de logements sociaux la loi ELAN, dans son Titre II : "Evolution du secteur du logement social ; chapitre II : adaptation des conditions d’activité des organismes de logement social", Article 88 permettra au gouvernement par voie d’ordonnance de donner la possibilité aux bailleurs sociaux à compter du 1er janvier 2020 d’opérer un démembrement provisoire d’un lot de copropriété.

En effet, au sein d’un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété, il est prévu que le gouvernement par voie d’ordonnance permettra à un bailleur social de contracter une vente de logement avec des personnes physiques en disposant d’un droit d’aménagement d’une clause particulière sans précédant, qui prévoit un différé du transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l’acquéreur.

Ce différé de propriété des quotes-parts de parties communes ne pouvant excéder une période de 10 ans, ce délai courant à partir de la première des ventes au sein du dit immeuble. L’article 88 prévoit également que se transfère s’accompagne d’une diminution du prix de vente selon un système de décote.

La loi ELAN définit ainsi uniquement les grands axes de ce nouveau droit de vente du lot de copropriété au démembrement provisoire au profit des personnes physiques, laissant à l’ordonnance toute la définition des droits et obligations des parties cocontractantes durant la période avant transfère.

Ainsi durant la dite période le statut du copropriétaire ne sera plus celui défini selon la loi de 1965 et son décret de 1967, régissant les rapports au sein de toute copropriété jusqu’à lors.

Il faudra attendre l’ordonnance pour connaître les obligations et droits des parties, vis à vis de la copropriété et leurs rapports dans le cadre du recouvrement des charges, l’entretien des parties communes et le règlement d’occupation des lieux.

Dans l’attente de l’ordonnance, nous pouvons nous interroger sur plusieurs points.

Quel avenir aura cette loi dans le cadre de l’annulation du PTZ dans les zones B et C ?

Comment un propriétaire ne peut-il pas avoir des droits sur les décisions qui concernent les parties communes de son bien ?

Comment les bailleurs sociaux devront-il gérer ce bouleversement ?

La gestion des parties privatives et exclusives ne pourra bénéficier de l’ensemble des procédures couramment utilisé dans le logement social.

Et la gestion des parties communes est sous la responsabilité commune des copropriétaires, ce qui impose des décisions partagées entre organisme social et copropriétaires privés.

D’autre part, l’organisme HLM devra dorénavant être un copropriétaire au sein de copropriété verticale :

  • D’une part de parties communes dont il ne détient plus de logements ;
  • Et d’autre part des lots entiers encore disponibles (des parties privatives et communes dans leurs totalités).

L’Assemblée générale des copropriétaires étant compétente pour fixer toutes les interventions techniques d’entretien et de stratégie de patrimoine, ce qui représente un changement de mode de fonctionnement pour les bailleurs sociaux.

Ces aspects complexes du démembrement de propriété nécessitant une gestion et des moyens humains supplémentaires au sein d’une organisation adaptée aux différentes réalités pour chacune des copropriétés et une présence suivie aux différentes instances de la copropriété.

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