Introduction.
Désignée « meilleure destination européenne de tourisme urbain » (2016, World Travel Awards), la ville de Lyon est très appréciée pour "sa gastronomie, ses quartiers anciens et son offre culturelle". [1]
Cette popularité se manifeste par un développement des locations touristiques : Lyon compte plus de 11.000 logements Airbnb sur les presque 300.000 de la ville (chiffres issus des statistiques de la plateforme InsideAirbnb). Cela correspond à 255.000 arrivées depuis un an pour plus de 500.000 habitants de la commune, pour un impact économique avoisinant les 300 millions d’euros.
Voici les 5 points importants à noter sur la nouvelle réglementation.
1) La création d’un régime spécifiques aux meublés touristiques.
Conformément à l’article 631-7 du Code de la construction et de l’urbanisme, modifié par la loi ALUR de 2014, « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »
Pour les communes de plus de 200.000 habitants, un tel changement est soumis à autorisation préalable par la mairie.
Si la mairie de Lyon avait déjà, par un règlement en date du 27 juin 2011, régi les autorisations de changement d’usage sur la commune de Lyon, la multiplication des meublés touristiques et ses conséquences sur le marché classique nécessitaient une actualisation de ce règlement.
Lors de délibérations les 18 et 20 décembre 2017, la Métropole et la commune de Lyon ont adopté un régime particulier pour les locations de meublés touristiques. Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er février 2018. [2]
Pour les logements qui avaient déjà fait l’objet d’une autorisation de changement d’usage antérieurement à cette nouvelle réglementation n’ont pas de démarches supplémentaires à effectuer, tant qu’ils respectaient déjà les conditions légales imposées.
Contrairement à la ville de Nice, la ville de Lyon ne possédait avant 2018 aucun régime spécifique pour de telles pratiques. L’objectif est « de protéger l’habitat et de limiter le développement des meublés de tourisme qui, s’il se poursuit au rythme actuel, pourrait déséquilibrer le marché du logement et créer des tensions fortes en particulier sur l’hypercentre ».
Cette étude a pour objet d’apporter éclaircissements et précisions sur les règles à respecter pour les propriétaires désireux de se lancer dans la location de meublés touristiques après le 1er février 2018.
2) Les démarches obligatoires dans tous les cas : enregistrement et taxe de séjour.
En tant que propriétaire, il vous incombe de procéder à la déclaration de l’activité de location afin d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur l’ensemble des annonces [3].
3) L’autorisation de changement d’usage.
Si le local constitue votre résidence secondaire ou si vous louez votre résidence principale plus de 120 jours par an, alors l’autorisation de changement d’usage est nécessaire. Cette autorisation vous sera délivrée par la mairie (article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitat). Pour la ville de Lyon, cette demande via un formulaire détaillant l’ensemble des pièces à fournir (suivre ce lien).
Dans deux hypothèses, le changement d’usage nécessite une demande auprès de la mairie, sans nécessité de compensation :
1) Si le logement que vous souhaitez mettre en location n’est pas situé dans la zone hypercentre.
2) Dans le secteur hypercentre, si vous, personne physique, êtes désireux de mettre en location touristique votre logement (résidence principale louée plus de 120 jours par an ou résidence secondaire), si sa superficie ne dépasse pas les 60 m².
Cette autorisation est valable 9 ans et n’est pas reconductible. Elle est rattachée au propriétaire, ce qui la rend personnelle et incessible.
4) La compensation.
La compensation consiste à transformer un local n’ayant pas un usage d’habitation en local à usage d’habitation afin de compenser le changement d’usage du premier local et de maintenir une offre de logements pour la commune.
Dans trois hypothèses, vous devez réaliser une compensation :
• Si vous êtes une personne morale, quelle que soit la superficie du local mis en location.
• Si vous, personne physique, souhaitez mettre à la location un logement de plus de 60m².
• Si vous, personne physique, souhaitez mettre à la location plus d’un logement, quelle que soit sa superficie.
Quelques précisions sont à noter sur la compensation.
Si vous compensez, la compensation doit porter sur un logement en hypercentre et dans le même arrondissement que le local faisant l’objet du changement d’usage. La surface de compensation doit être au moins égale à la surface du logement loué.
Vous ne pouvez compenser avec un logement au rez-de-chaussée et ce dernier ne peut dépasser 50% d’un immeuble.
5) Contrôles et sanctions.
Relativement récent, le dispositif de contrôle de la ville de Lyon comprend aujourd’hui deux contrôleurs. A l’instar de la capitale et d’autres grandes villes françaises, les contrôleurs sont chargés d’effectuer des constatations sur place pour les logements pour lesquels les règles ne sont pas respectées.
Actuellement, la ville de Lyon a envoyé près d’une centaine de mises en demeure aux propriétaires contrevenant à la réglementation.
Il convient de rappeler que les fausses déclarations et la dissimulation sont punies par une amende pénale qui peut atteindre 80.000 euros.
Au civil, l’amende peut atteindre 50.000 euros par local irrégulièrement transformé. L’absence d’enregistrement est punie par une amende d’un montant maximal de 5.000 euros.
Vers un renforcement ?
Récemment, David Kimelfeld, président de la Métropole, a indiqué que « le Grand Lyon réfléchissait à un renforcement des règles de contrôle des locations de Airbnb à Lyon. La métropole réfléchit notamment à un durcissement du seuil de déclenchement de la réglementation et d’un élargissement de la zone concernée ».
Actuellement, aucune mesure de renforcement des contrôles ou de durcissement des conditions n’a été prise au niveau des autorités municipales. Reste à savoir si, comme à Nice, de nouvelles règles plus strictes vont bientôt voir le jour et rendre plus compliquée la location de meublés touristiques à Lyon.
Pour le moment, les affaires risquent de toute manière d’être mises en suspens en attente de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne sur la question préjudicielle envoyée par la Cour de cassation concernant la conformité au droit européen de l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. A priori, si des affaires venaient à être portées au contentieux devant le TGI de Lyon, le juge adopterait un comportement similaire à celui de ses homologues parisiens en prononçant un sursis à statuer en attente de la décision de la juridiction européenne. Cela ne bloque pas pour autant les procédures de contrôles et la possibilité pour les contrevenants d’être poursuivis par la ville. [4]
Enfin, il n’est pas inutile de rappeler que si le logement que vous souhaitez mettre en location touristique est dans un immeuble en copropriété, cette location est subordonnée au respect du règlement de copropriété. Chaque règlement de copropriété est unique et nécessite généralement une analyse par un avocat, qui vous expliquera précisément quelles sont vos droits et obligations au regard de la copropriété.
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