Résident fiscal français et cession d’un bien en Espagne : quelle fiscalité pour la plus-value immobilière ?

Par Marie Déchelotte, Avocate.

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Vous êtes résident fiscal français et vous êtes sur le point de céder un bien immobilier situé en Espagne ? Vous vous interrogez sur la fiscalité applicable à la plus-value immobilière réalisée lors de cette cession ?

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1. Vous êtes résident fiscal français donc vous êtes imposable en France sur vos revenus mondiaux (article 4A du Code Général des Impôts).

2. Vous êtes non-résident fiscal espagnol mais vous avez obtenu un revenu de source espagnole qui est soumis à l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en Espagne.

3. La France et l’Espagne ont conclu une convention fiscale en matière d’impôt sur le revenu en date du 10 octobre 1995.

L’article 13 de la Convention fiscale franco-espagnole prévoit que les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers sont imposables dans l’Etat de situation des biens, c’est-à-dire en Espagne dans votre cas.

Cependant, cela ne signifie pas que cette plus-value est imposable uniquement en Espagne. Il ne s’agit pas d’une imposition exclusive. Cette plus-value immobilière est également imposable en France (Etat de résidence du contribuable).

4. L’article 24-1-a-ii de la Convention fiscale franco-espagnole élimine la double imposition par l’imputation, sur l’impôt français, d’un crédit d’impôt égal à l’impôt espagnol.

En pratique, comment ça se passe ?

- En Espagne, vous devez déclarer la plus-value immobilière réalisée en Espagne en qualité de non-résident. Vous devez présenter le formulaire 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) dans le délai de 3 mois à compter de la vente. Etant donné que vous êtes résident de l’Union européenne, vous êtes imposé à 19% sur cette plus-value immobilière.

Attention, l’Espagne n’applique pas d’abattement pour durée de détention. Si vous avez acquis votre bien immobilier il y a plusieurs années, la plus-value immobilière sera imposable sans abattement pour durée de détention.

- En France, vous devez déclarer la plus-value immobilière en qualité de résident fiscal français. Vous devez présenter le formulaire 2048-IMM dans le délai d’un mois à compter de la vente. Vous imputerez alors sur l’impôt français un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Espagne.

Qu’est-ce que la plusvalia municipal ?

Il s’agit d’un autre impôt qui est dû lors de la vente de votre bien immobilier situé en Espagne. Le nom complet de cet impôt est Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Cette plusvalia municipal ne doit pas être confondue avec l’impôt sur la plus-value immobilière, elle est due dans la commune où se trouve votre bien immobilier et son calcul varie d’une commune à une autre.

Marie Déchelotte Avocate Fiscaliste - MD Tax
Barreau de Toulouse

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